Transformer des bureaux en logement sera-t-il bientôt plus facile ?

Transformer des bureaux en logement sera-t-il bientôt plus facile ?

Une nouvelle exonération de taxe foncière à l’initiative de la Ville de Paris met un coup de projecteur sur la conversion de bureaux en logements, une solution pour répondre au déficit annuel de 500 000 logements par an.

Transformer un local professionnel en logement obéit à des règles très strices. Au-delà des vérifications préalables, il est ainsi nécessaire d’effectuer une demande d’autorisation d’urbanisme, d’informer l’administration fiscale et de faire une déclaration en mairie.

Une opportunité pour les professionnels de l’immobilier

Ce type de dispositif peut être mis en oeuvre par des particuliers désireux d’acheter de belles surfaces en centre-ville à un prix attractif. Il peut également être mis en oeuvre à plus grande échelle par des professionnels de l’immobilier souhaitant reconvertir une partie de leur parc.

C’est ce que propose par exemple le groupe Novaxia avec Noxaxia immo Club, qui a pour activité l’acquisition via ses filiales d’immeubles de bureaux libres ou occupés dans le Grand Paris en vue de leur transformation en logements. Une fois les autorisations administratives obtenues, les immeubles sont commercialisés soit après la réalisation des travaux soit en plateaux bruts de logements. La SCPI Urban Vitalim a également récemment élargi son périmètre d’investissements à des opérations de transformation de bureaux en logements. 

Trop de bureaux, pas assez de logements dans certaines zones

Les pouvoirs publics souhaitent encourager ce type d’opération. Le Gouvernement a annoncé récemment un plan de relance de la construction de 500 000 logements chaque année. Une des mesures annoncées est la “transformation de bureaux en logements” pour “densifier en zone urbaine, pour construire là où sont les besoins”. Pour le Gouvernement, les quelque 2,5 millions de mètres carrés de bureaux vacants représentent des “gisements inexploités”.

Pour optimiser ces gisements, il entend encourager les dérogations aux règles des plans locaux d’urbanisme (PLU). Mais cela ne sera sans doute pas suffisant. Il faut donc pouvoir compter sur le sens de l’innovation et la souplesse de certaines communes, à l’instar de la Ville de Paris qui a récemment annoncé “des facilités pour transformer des bureaux en logements”. Cela passe par deux mesures phares :

• Une exonération de taxe foncière pendant 5 ans à compter de l’achèvement des travaux ;
• La possibilité d’une réversibilité de cette transformation pendant quinze ans.  Pendant quinze ans, un propriétaire ayant transformé un immeuble de bureaux en logements pourra convertir à nouveau ses locaux en bureaux sans avoir à demander une autorisation de changement d’usage. 

L’amorce d’un mouvement de fond ? 

Pour l’Institut de l’Epargne immobilière et foncière (IEIF), les incitations mises en place depuis les années 1990 se sont soldées par quelques succès mais il subsiste encore de nombreu blocages : encadrement du marché résidentiel, moindre performance, fiscalité différenciée… C’est donc une politique globale en faveur de l’investissement locatif, à l’image du “New Deal immobilier” que la Fédération nationale de l’Immobilier (FNAIM) appelle de ses voeux, qui fera réellement la différence.