La SCPI PERIAL O₂ poursuit ses arbitrages au 2T 2026

Au 2e trimestre 2026, la SCPI PERIAL O₂ confirme sa stratégie de transformation du patrimoine avec 15,4 M€ de cessions réalisées sur deux immeubles de bureaux à Antibes et Suresnes, dans un contexte de marché immobilier européen encore en transition. Cette dynamique s'inscrit dans un premier semestre déjà marqué par plus de 25 M€ de cessions, tandis que la gestion locative, le désendettement et la performance environnementale restent au cœur des priorités.

Le 2T 2026 montre une SCPI engagée dans un mouvement de rééquilibrage de son portefeuille. D'un côté, les arbitrages se poursuivent afin de céder des actifs moins adaptés ou structurellement vacants ; de l'autre, l'activité locative vise à contenir la vacance et à sécuriser les revenus.

Le trimestre se caractérise aussi par la montée en puissance du marché secondaire, conséquence de la suspension temporaire de la variabilité du capital intervenue le 25 février 2026.

Un marché immobilier européen encore en transition

Le contexte immobilier européen demeure contrasté au 2T 2026. Les investissements immobiliers européens ont atteint 53 milliards d'euros, un niveau stable sur un an, avec un dynamisme plus marqué en Espagne et dans les pays nordiques que sur certains marchés historiques. Cette phase de transition s'explique aussi par l'évolution des usages professionnels, les exigences environnementales et la recherche d'immeubles mieux adaptés aux attentes des entreprises.

Dans cet environnement, la stratégie de PERIAL O₂ repose sur plusieurs leviers :

• arbitrer certains actifs ;
• réduire la vacance ;
• diminuer les charges liées aux surfaces inoccupées ;
• désendetter le fonds ;
• concentrer les moyens sur des immeubles mieux alignés avec les besoins actuels des utilisateurs.

Deux cessions majeures pour 15,4 M€ au 2T 2026

Le trimestre est marqué par la cession de deux immeubles de bureaux en mai 2026, pour un montant total de 15,4 M€.

Ces deux ventes affichent un prix identique de 7,7 M€ chacune. Elles ont permis de sortir 4 873 m² de surfaces vacantes et de réduire de 303 K€ les charges non récupérables. Les produits de cession doivent être réalloués vers de nouveaux biens présentant un potentiel identifié.

Plus de 25 M€ de cessions sur le premier semestre 2026

Au-delà du seul 2T 2026, PERIAL O₂ a réalisé plus de 25 M€ de cessions sur le premier semestre 2026. Ces arbitrages ont principalement concerné des immeubles structurellement vacants, avec des perspectives de remise en location jugées limitées.

L'objectif est double :

• renforcer la qualité du patrimoine ;
• améliorer le potentiel de performance à long terme.

Au 30 juin 2026, 33 M€ d'actifs sont sous promesse de vente et 102 M€ d'actifs sont sous exclusivité. Cette réserve d'opérations laisse entendre que le mouvement d'arbitrage doit encore se poursuivre dans les prochains mois.

Un patrimoine de 135 immeubles dans 7 pays

Au 30 juin 2026, la SCPI détient 135 immeubles, représentant 949 439 m². Le portefeuille compte 473 baux et une durée ferme moyenne de 3,8 ans.

Répartition sectorielle

Le patrimoine reste très majoritairement exposé aux bureaux, qui représentent 84,7 % du portefeuille. Les autres classes d'actifs se répartissent ainsi :

• hôtels, tourisme et loisirs : 6,3 % ;
• santé et éducation : 5,3 % ;
• commerces : 2,8 % ;
• logistique et locaux d'activités : 0,9 %.

Répartition géographique

Le portefeuille est diversifié entre la France et plusieurs pays européens :

Cette structure montre que les bureaux français demeurent centraux, tout en maintenant une diversification européenne.

Une activité locative soutenue, mais toujours sous tension

Le trimestre combine arbitrages et gestion locative active. PERIAL O₂ a enregistré 9 relocations portant sur 2 439 m² et représentant 422 K€ de loyers annuels. Parmi elles figure la relocation de 494 m² à l'immeuble Odyssea à Saint-Herblain auprès d'EFDS, pour un loyer annuel de 83 K€.

En parallèle, 7 renouvellements de baux ont été signés, portant sur 14 862 m² et 2,9 M€ de loyers annuels maintenus. Des relocations ont aussi été réalisées à Ivry-sur-Seine dans l'immeuble Atrium auprès de JLL, et à Nice dans l'immeuble Aéropole auprès de Sogeprom.

Ces mouvements doivent toutefois être mis en regard de 13 libérations, représentant 14 188 m² et 3,8 M€ de loyers annuels à retrouver. Au total, plus de 17 300 m² ont été reloués ou renouvelés au cours du trimestre, pour environ 3 M€ de loyers annuels, dont 2,9 M€ issus des renouvellements.

Un TOF de 84,6 % au 30 juin 2026

Le taux d'occupation financier (TOF) s'établit à 84,6 %, en baisse de 1,6 % par rapport au 31 mars 2026. Sa composition est la suivante :

• 81,2 % de locaux occupés ;
• 3,1 % de locaux occupés sous franchise ou mis à disposition d'un nouveau locataire ;
• 0,3 % de locaux vacants sous promesse de vente ;
• 15,4 % de locaux vacants en recherche de locataires.

Les loyers encaissés atteignent 37,7 M€ au 2T 2026, contre 39,7 M€ au 1T 2026.

Tableau récapitulatif des principaux indicateurs d'occupation

Une structure financière encore solide, avec un endettement maîtrisé

Au 30 juin 2026, PERIAL O₂ affiche une capitalisation de 1,1 Md€, avec 14 643 842 parts en circulation et 28 479 associés. La variabilité du capital étant temporairement suspendue, le nombre de parts reste inchangé sur la période.

Le taux d'endettement ressort à 31,6 %, contre un maximum statutaire de 40 %. Le report à nouveau atteint 6 830 021,83 €, soit l'équivalent de 27 jours de dividendes.

Les valeurs d'expertise arrêtées au 31 décembre 2025 sont les suivantes :

• valeur de réalisation : 119,24 € par part ;
• valeur de reconstitution : 150,73 € par part.

Les prochaines valeurs sont annoncées pour août 2026.

Un dividende brut de 1,57 € par part au 2T 2026

Au titre du 2T 2026, le dividende brut servant de base au calcul du taux de distribution s'élève à 1,57 € par part. Après une retenue fiscale de 0,07 €, le montant versé ressort à 1,50 € par part.

La composition du versement est la suivante :

• 1,23 € de loyers ;
• 0,27 € de produits financiers.

À titre illustratif, 100 parts représentent environ 150 € versés sur le compte sur le trimestre, avant un éventuel complément d'imposition selon le profil fiscal de l'associé.

Performance et rendement

Le prix de la part n'a pas évolué en 2025.

Le marché secondaire monte en puissance

Depuis la suspension temporaire de la variabilité du capital le 25 février 2026, les échanges de parts s'effectuent sur un marché secondaire organisé à partir du 2 avril 2026. Trois confrontations ont déjà eu lieu, avec 7 097 parts échangées pour un montant total de 508 K€, soit 4,94 % des ordres passés.

Lors de la confrontation du 30 juin 2026, le prix proposé le plus bas à l'achat était de 50,00 € et le plus haut de 100,00 € ; le prix d'exécution s'est établi à 70,00 €. Ce prix doit être distingué de la valeur de réalisation de 119,24 € par part au 31 décembre 2025.

Fonctionnement du marché secondaire

Les confrontations sont organisées le dernier jour ouvré de chaque mois à 14h. Les ordres doivent être reçus et inscrits au registre au plus tard le dernier jour ouvré précédent à 17h.

• Les ordres de vente sont valables 12 mois, avec une prorogation possible jusqu'à 12 mois supplémentaires.
• Les ordres d'achat sont valables 6 mois par défaut, avec une durée possible entre 1 et 12 mois.
• Les ordres d'achat doivent être couverts par virement à hauteur du montant total de l'ordre.
• Les fonds restent bloqués sans rémunération pendant la durée d'inscription.
• En cas d'annulation ou de péremption d'un ordre non exécuté, la restitution intervient dans un délai maximum de 15 jours ouvrés.

Le prix d'exécution correspond au prix permettant d'échanger la plus grande quantité de parts. Les ordres d'achat au prix le plus élevé et les ordres de vente au prix le plus bas sont traités en priorité ; à prix égal, l'ancienneté des ordres départage les demandes.

Frais liés aux transactions

La commission de cession est payée par l'acquéreur. Les droits d'enregistrement de 5 % s'ajoutent à l'opération.

Les critères ESG restent intégrés à la gestion

La transformation du patrimoine inclut aussi un axe environnemental. Au 30 juin 2026, 45,33 % du patrimoine est aligné à la taxinomie, pour un objectif visé de 20 %. La dette durable représente 58 % de l'assiette éligible.

Par ailleurs, 38 % en valeur vénale des immeubles de bureaux de plus de 5 000 m² sont certifiés BREEAM In-Use. Un dispositif développé avec Thermosphr a été installé dans un immeuble de bureaux francilien pour ajuster le chauffage, la ventilation et la climatisation en fonction notamment de la météo et des habitudes des locataires.

Entre février et juin 2026, ce dispositif a permis de constater 15 500 € d'économies d'énergie. Sa rémunération dépend de la réalisation effective d'économies sur une période d'un an.

La trajectoire carbone de PERIAL O₂ est présentée comme alignée avec la trajectoire de décarbonation 1,5 °C de l'Accord de Paris jusqu'en 2030.

Modalités de cession des parts et règles de fonctionnement

Sur le marché secondaire, les transactions sont enregistrées par la société de gestion sur le registre des associés. Les ordres peuvent être exécutés partiellement, sauf instruction contraire. Lors d'une cession, le règlement au vendeur intervient par virement bancaire dans un délai maximum de 15 jours ouvrés après la transaction.

La jouissance des parts est transférée au premier jour du mois au cours duquel la cession est enregistrée. Le vendeur cesse alors de bénéficier des acomptes sur dividende liés aux parts cédées, tandis que l'acquéreur en bénéficie à compter de cette même date.

Les cessions de gré à gré restent possibles entre associés ou avec des tiers, avec un prix librement fixé entre les parties. Les cessions à titre onéreux supportent un droit d'enregistrement de 5 % appliqué sur le prix revenant au vendeur, auquel s'ajoutent des frais de dossier forfaitaires de 150 € HT pour l'inscription de la transaction au registre des associés.

Les donations de parts de SCPI doivent être réalisées par acte authentique exclusivement ; les dons manuels ne sont pas enregistrés. Les parts de la SCPI ne peuvent pas être souscrites, acquises ou vendues par ou au bénéfice d'une US person.

Une SCPI en phase de transformation durable

Le 2T 2026 confirme donc la poursuite de la transformation de la SCPI PERIAL O₂. Les 15,4 M€ de ventes trimestrielles et les plus de 25 M€ de cessions semestrielles traduisent une stratégie d'ajustement du portefeuille fondée sur la cession d'actifs vacants ou moins adaptés, la réduction de la dette et l'amélioration progressive de la qualité du patrimoine.

Dans le même temps, le TOF à 84,6 %, les 3,8 M€ de loyers annuels à retrouver, la montée du marché secondaire et la pression persistante sur certains immeubles montrent que la transformation reste en cours. Les relocations, renouvellements, arbitrages et investissements environnementaux constituent les principaux leviers mobilisés pour faire évoluer la SCPI dans un marché immobilier européen encore instable.

L’investissement en SCPI comporte des risques et doit être envisagé sur le long terme. Le capital investi peut subir une perte et la valeur des parts peut évoluer à la hausse comme à la baisse en fonction du marché immobilier. Les distributions peuvent également varier selon le niveau des loyers encaissés, la vacance locative ou les charges supportées par la SCPI. La liquidité des parts reste limitée : leur cession dépend notamment de la présence d’acquéreurs et peut nécessiter un délai plus ou moins long. D’autres risques peuvent s’ajouter selon la stratégie de la SCPI, notamment ceux liés à l’endettement, aux taux d’intérêt, à la concentration sectorielle ou géographique, au change pour les investissements réalisés hors zone euro, ainsi qu’aux enjeux de durabilité. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.