Pourquoi certains fonds immobiliers vont passer à capital fixe en 2025

Le défi de la liquidité pour certaines SCPI à capital variable

Dans le contexte actuel du marché immobilier, certaines SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) à capital variable font face à un enjeu majeur : la gestion des parts en attente de retrait. Au 30 juin 2025, plus de 2,3 milliards d'euros de parts SCPI sont en attente de retrait en France, contre 1,8 milliard début 2024, certains investisseurs patientant depuis plus de 1 000 jours. À l'horizon de décembre 2024, environ 14 % des SCPI à capital variable présentaient un volume significatif de parts en attente, avec 10 % affichant un ratio excédant 1 % et 7 SCPI dépassant 3,5 %, sans toutefois atteindre le seuil critique de 7,5 %. Cette situation, où les vendeurs ne peuvent récupérer leur capital immédiatement, conduit à la création d'un fonds de remboursement, financé par la cession d'actifs immobiliers, avec des délais moyens de plus de 600 jours via le circuit traditionnel.

La cession d'actifs et ses conséquences

La période difficile du marché immobilier force souvent la vente des actifs les plus liquides et qualitatifs, ce qui peut entraîner une dégradation de la qualité moyenne du portefeuille immobilier de la SCPI. Les sociétés de gestion ont souvent procédé à une baisse du prix des parts pour fluidifier le marché secondaire et absorber les déséquilibres d'offre et de demande. Les épargnants qui choisissent de rester au sein de la SCPI sont ainsi confrontés à une diminution potentielle de la qualité de leur patrimoine, aggravée par un cercle vicieux de retraits massifs.

L'intérêt du passage au capital fixe

Pour remédier à ces défis, le passage d'une SCPI à capital variable à une SCPI à capital fixe est envisagé, via des mécanismes comme la suspension de la variabilité du capital prévue dans les statuts. Ce changement structurel présente plusieurs avantages dans un contexte de marché difficile :

1. Contrôle des flux de capitaux : Une SCPI à capital fixe offre un contrôle plus strict sur les entrées et sorties de capitaux, ce qui peut stabiliser le fonds en périodes de volatilité, en cessant les émissions de nouvelles parts une fois le plafond atteint.

2. Réduction des pressions de liquidité : En limitant les retraits, les SCPI à capital fixe évitent la nécessité de vendre des actifs précipitamment pour financer les retraits, préservant ainsi la qualité du portefeuille immobilier, bien que leur liquidité repose sur un marché secondaire plus contraint, avec des délais de 3-6 mois et des décotes possibles de 10 à 20 %.

3. Protection des investisseurs restants : En évitant la vente d'actifs de haute qualité, la SCPI à capital fixe protège les intérêts des investisseurs restants, assurant ainsi la pérennité et la stabilité de leur investissement.

4. Prix des parts : La valeur des parts dans une SCPI à capital fixe est déterminée par l'offre et la demande sur le marché, ce qui peut offrir une plus grande transparence et un alignement plus étroit avec les conditions réelles du marché immobilier.

Le passage au capital fixe pour certaines SCPI peut être perçu comme une stratégie de gestion prudente et adaptée aux défis actuels du marché immobilier. Cette approche permet non seulement de gérer de manière plus efficace les demandes de liquidité mais aussi de maintenir la qualité des actifs immobiliers du portefeuille, assurant ainsi la protection des intérêts à long terme des investisseurs.

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