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- Optimisez votre rendement immobilier en ciblant des SCPI 100% internationales, positionnées sur des cycles immobiliers plus favorables que le marché français.
- Réduisez votre fiscalité en privilégiant des SCPI investies à l’étranger profitant de conventions fiscales et d’impositions locales souvent plus douces.
- Limitez votre dépendance au marché français en diversifiant géographiquement (Allemagne, Espagne, Europe centrale, logistique internationale, santé, bureaux).
- Maîtrisez les risques de change et géopolitiques en restant majoritairement en zone euro et en sélectionnant des SCPI aux pays d’implantation stables.
- Ajustez votre allocation en mixant SCPI France et SCPI internationales pour équilibrer rendement, fiscalité et niveau de risque global.
Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) diversifient de plus en plus leurs investissements à l’étranger. Certaines SCPI ont choisi d’investir 100% de leurs actifs hors de France. Quels sont ces véhicules d'investissement, quels avantages présentent-ils pour les souscripteurs, et quels risques comportent-ils ? Cet article explore ces questions avec des données récentes et des avis d'experts.
L'internationalisation des SCPI : Un tournant en 2014
En 2014, les SCPI étaient principalement axées sur des investissements en France. Selon l'IEIF, seulement 1,9% des actifs des SCPI étaient investis à l'étranger cette année-là. Ce chiffre a doublé l'année suivante et a continué de croître depuis. En 2023, environ 45% des investissements des SCPI se sont orientés vers des pays étrangers, l'Allemagne étant le pays le plus ciblé.
Les pionniers de l'investissement international
Quelques gestionnaires ont été des pionniers dans cette diversification internationale, tels que Sofidy, AEW Ciloger et Corum. Par exemple, Novapierre Allemagne de Paref Gestion a été l'une des premières SCPI entièrement dédiée aux actifs commerciaux en Allemagne. D'autres, comme LF Europimmo de La Française REM, ont suivi en élargissant leur portefeuille à plusieurs pays européens.
L'internationalisation permet de diversifier les risques et d'optimiser les rendements
Les SCPI actuellement investies à 100% hors de France
Aujourd'hui, une petite vingtaine de SCPI sont quasi entièrement investies hors de France. Leur principal terrain d’investissement est l'Europe, mais certaines vont au-delà des frontières de la zone euro. Corum, par exemple, est connue pour son approche pionnière et diversifiée géographiquement.
Exemples de SCPI Internationales
Voici quelques SCPI entièrement investies hors de France :
- Novapierre Allemagne : Focalisée sur les actifs commerciaux en Allemagne.
- Eurovalys : Spécialisée dans le secteur des bureaux en Allemagne.
- Elialys : Initialement dédiée aux bureaux du sud de l'Europe, actuellement 100% investie en Espagne.
- PF Hospitalité Europe : Axée sur les actifs de santé.
- Log In : Investie dans les locaux d’activité et la logistique à l'échelle internationale.
- Interpierre Europe Centrale : Investie principalement en Pologne.
Tableau récapitulatif de certaines SCPI Internationales
SCPI | Zone géographique | Secteur |
Novapierre Allemagne | Allemagne | |
Eurovalys | Allemagne | |
Elialys | Espagne | Bureaux |
PF Hospitalité Europe | Europe | |
Log In | International | |
Interpierre Europe Centrale | Europe Centrale | Diversifié |
Pan européenne | Diversifié |
Les avantages des SCPI 100% investies hors de France
Fiscalité et diversification
Les SCPI investies à l'étranger offrent plusieurs avantages aux souscripteurs :
- Fiscalité étrangère pour les SCPI plus avantageuse : Souvent plus attractive que la fiscalité française, grace aux conventions fiscales.
- Diversification des risques : Investir hors de France permet de se prémunir contre la perte d'attractivité d'un seul pays.
Rendements supérieurs
Les SCPI internationales peuvent offrir des rendements supérieurs grâce à des délais de traitement des acquisitions plus rapides et à des opportunités d’investissement dans des cycles immobiliers favorables.
Les SCPI internationales permettent de bénéficier d'une fiscalité avantageuse et de diversifier les risques
Les risques spécifiques des SCPI Internationales
Risques de taux de change et géopolitiques
Investir hors de la zone euro expose à des risques de taux de change. De plus, les SCPI internationales peuvent être affectées par des risques géopolitiques ou des évolutions réglementaires défavorables dans les pays d'investissement.
Bien que les SCPI internationales offrent de nombreux avantages, elles exposent également à des risques spécifiques comme le taux de change
Conclusion
Les SCPI investies à 100% hors de France offrent une diversification géographique et sectorielle intéressante pour les souscripteurs, avec des avantages fiscaux et des rendements potentiellement supérieurs. Cependant, elles comportent également des risques spécifiques à ne pas négliger. En choisissant ces SCPI, les investisseurs peuvent tirer parti d'une gestion diversifiée tout en se prémunissant contre certains risques inhérents au marché français.
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