Pierval Santé : après 2 années sous tension, le redémarrage se dessine

Collecte à l'arrêt, rendement sous sa moyenne, file d'attente au retrait : la grande SCPI de santé européenne gérée par Euryale a traversé une zone de turbulences. Le bulletin du 1er trimestre 2026 et le rapport annuel 2025 dessinent pourtant l'amorce d'une trajectoire de redressement. Décryptage, chiffres à l'appui.

Avec près de 3,3 milliards d'euros de capitalisation, 60 909 associés et 252 immeubles répartis dans 9 pays, Pierval Santé fait partie des poids lourds du marché des SCPI et reste, à ce jour, l'une des plus importantes SCPI spécialisées à 100 % dans l'immobilier de santé en Europe. Créée fin 2013 et gérée par la société Euryale, elle a connu une décennie de croissance quasi ininterrompue… avant de heurter, comme l'ensemble du secteur, le mur de la remontée des taux d'intérêt. Deux exercices difficiles (2024 et 2025) plus tard, la question que se posent légitimement les épargnants est simple : la page est-elle en train de se tourner ?

Nous avons repris, ligne à ligne, le Bulletin trimestriel n°49 (T1 2026) et le Rapport annuel 2025 de la SCPI, ainsi que le webinaire annuel de la société de gestion. Voici ce que les documents disent réellement — le moins bon comme le meilleur.

Carte d'identité de la SCPI

Sources : Bulletin trimestriel T1 2026 et Rapport annuel 2025 Pierval Santé / Euryale.

Deux années sous tension : ce que disent vraiment les chiffres

Soyons clairs : Pierval Santé n'a pas échappé à la crise qui a frappé la pierre-papier depuis 2022. Trois indicateurs, en particulier, matérialisent les difficultés des deux derniers exercices.

1. Une collecte qui s'est effondrée puis arrêtée

C'est sans doute le symptôme le plus spectaculaire. Après un pic à 772,9 M€ de collecte nette en 2021, le robinet s'est progressivement fermé, jusqu'à l'arrêt complet en 2025.

Collecte nette = collecte brute – retraits. Source : Rapport annuel 2025.

En 2025, les 35,8 M€ de collecte brute ont été intégralement affectés à la compensation des demandes de retrait : autrement dit, l'argent des nouveaux entrants a servi à rembourser les sortants, et non à investir. Au 1er trimestre 2026, la collecte brute n'atteint plus que 4,9 M€.

2. Une file d'attente au retrait qui s'allonge

Corollaire direct de la panne de collecte : les parts en attente de retrait s'accumulent. Elles représentaient 327 503 parts fin 2025 (1,80 % de la capitalisation), et grimpent à 466 128 parts au 31 mars 2026, soit 2,58 % de la capitalisation (environ 85 M€). C'est le principal point de fragilité du fonds : la liquidité des parts n'est plus assurée « au fil de l'eau » et dépend désormais du retour des souscriptions ou d'acheteurs de gré à gré.

Pour tenter d'enrayer le mouvement, la société de gestion a réduit le délai de jouissance de 5 mois à 1 mois à compter du 1er juillet 2025 — une mesure destinée à rendre la souscription plus attractive en réduisant le délai avant perception des premiers loyers.

3. Un rendement rentré dans le rang

Le revenu distribué par part a nettement reflué sur la période, sous l'effet de la montée en puissance d'actifs encore en construction (qui pèsent le temps des travaux) et d'un coût de la dette élevé.

* Revenus distribués avant prélèvement, nets de la fiscalité étrangère acquittée par la SCPI, par part en pleine jouissance. Source : Rapport annuel 2025 (Résultats).

Résultat : un taux de distribution 2025 de 4,06 % (dividende brut de 8,28 €/part, dont 0,68 € issus de plus-values de cession). Retraité de la seule fiscalité, le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) ressort à 3,60 % — sous la moyenne du marché des SCPI et loin des néo-SCPI qui affichent 6 à 8 %. Le rendement s'est stabilisé par rapport à 2024 (4,05 % retraité), mais reste inférieur au niveau « normatif » que le fonds vise à retrouver.

Le prix de la part n'a pas bougé : la contrepartie d'une gestion prudente

Face à ce tableau, un chiffre tranche : le prix de souscription est resté fixé à 204 €, inchangé depuis 2022. Là où de nombreuses SCPI de bureaux ont dû dévaloriser leur part de 10 à 20 % (voire davantage) en 2023-2024, Pierval Santé a préservé le capital de ses associés.

Cette stabilité n'est pas cosmétique : la valeur de reconstitution s'établit à 199,20 € au 31/12/2025, quasi identique à celle de fin 2024 (199,18 €), et la valeur vénale du patrimoine détenu en direct est même en hausse de 2,4 % à périmètre constant, sur la base des expertises de BNP Paribas Real Estate. Le prix de souscription (204 €) reste légèrement supérieur à la valeur de reconstitution, ce qui laisse peu de marge de revalorisation à court terme, mais écarte le risque d'une baisse mécanique du prix.

C'est là tout l'arbitrage revendiqué par la direction : avoir défendu la valeur du patrimoine plutôt que le rendement immédiat. Un choix cohérent avec la nature défensive de l'immobilier de santé — baux longs (durée résiduelle ferme de 15,39 ans), exploitants spécialisés et faible sensibilité aux cycles économiques.

2025, l'année de la « gestion active » : arbitrer, investir, moderniser

Plutôt que de subir, la société de gestion a fait de 2025 une année de rotation du patrimoine, articulée autour de trois axes : arbitrer, investir, moderniser. Au total, près de 500 M€ d'opérations ont été menées.

• Cessions : 14 actifs cédés pour environ 263 M€, dégageant 8 M€ de plus-values intégralement redistribuées aux associés. Le Royaume-Uni, marché le plus liquide d'Europe en 2025, a concentré une partie de ces ventes.
• Acquisitions : 9 actifs pour environ 113 M€ (majoritairement neufs ou récents), à un taux de rendement brut immédiat de 5,62 %, dont 96 % en Italie — nouvel axe de développement — via les fonds Euryale Healthcare 1 et 2.
• Livraisons : 9 actifs neufs réceptionnés pour 122 M€, générant 6,31 M€ de loyers annualisés qui viendront progressivement nourrir les revenus.

L'endettement, souvent pointé du doigt, reste maîtrisé à 18,5 % de la valeur du patrimoine fin 2025 (dont 15 % de dette bancaire et 3,5 % d'engagements sur constructions), très en deçà du plafond réglementaire de 40 %. Signe encourageant, la dette bancaire est passée de 394 à 380 M€ et les charges financières ont reflué de 14,6 à 13,5 M€ sur l'année.

Autre marqueur de solidité : le label ISR a été renouvelé en mars 2026 pour trois ans, ouvrant un deuxième cycle d'exigences renforcées sur les critères environnementaux, sociaux et de gouvernance.

Les signaux d'un redémarrage

Plusieurs indicateurs, réunis, plaident pour un point d'inflexion.

Des performances longues qui remontent

Sur les horizons de détention conseillés, la performance s'améliore : le TRI sur 10 ans atteint 4,39 % (contre 4,13 % un an plus tôt) et le TRI sur 5 ans remonte à 3,21 % (contre 2,91 %). Sur le webinaire, la direction rappelle que Pierval Santé fait partie des trois seules SCPI, parmi les quinze plus grosses capitalisations historiques, à n'avoir jamais dévalorisé leur part.

Un marché de la santé porteur

L'environnement se retourne en faveur du fonds. L'immobilier de santé a signé sa meilleure année historique en 2025, avec près de 20 milliards d'euros investis en Europe, et le retour progressif des investisseurs institutionnels devrait améliorer la liquidité du secteur. La baisse du taux directeur de la BCE à 2 % en juin 2025 va dans le même sens.

Un premier trimestre 2026 déjà actif

Le T1 2026 confirme le rythme : une acquisition, une livraison, deux cessions.

Rendement brut cumulé des investissements depuis le 01/01/2026 : 6,48 %. Source : Bulletin trimestriel T1 2026.

Côté rendement, l'acompte du 1er trimestre 2026 s'établit à 1,84 €/part, que la société de gestion inscrit dans une « trajectoire de progression » : les acomptes trimestriels sont appelés à augmenter au fil de l'année. Le taux d'occupation financier (TOF) reste solide à 94,59 %, même s'il s'est légèrement tassé (96,19 % un an plus tôt) du fait de quelques libérations, notamment sur les actifs de Biot et Rouen.

Cap sur un rendement supérieur à 4,5 % : la mécanique des livraisons

Le principal moteur du redressement est déjà « embarqué » dans le patrimoine. À fin 2025, 16 actifs restaient en construction, pour un solde d'environ 90 M€ d'appels de fonds à décaisser, avec des livraisons échelonnées entre fin 2026 et début 2027. Selon la direction de l'immobilier, ces développements représentent, en année pleine, de l'ordre de 14 M€ de loyers supplémentaires — des revenus aujourd'hui « en dormance » qui viendront relever le rendement une fois les baux entrés en jouissance.

Estimation du loyer annualisé supplémentaire généré par le programme de construction récent (livraisons 2025 + 16 actifs en construction). Sources : Rapport annuel 2025 et webinaire associés Pierval Santé.

À cela s'ajoute la poursuite de la rotation d'actifs : la société de gestion évoque un objectif de l'ordre de 250 M€ de mouvements par an (cessions d'actifs matures ou moins performants, réinvestis sur des actifs récents offrant des rendements de 6 à 8 %), l'indexation des loyers sur l'inflation et l'amélioration du taux d'occupation des maisons médicales multi-locataires (de ~95 % vers 98 %).

L'objectif affiché est double : un rendement compris entre 4 % et 4,5 % à moyen terme dans le rapport annuel, et un retour au-delà de 4,5 % d'ici 24 mois dans le discours du webinaire. La direction assume par ailleurs le lancement d'une SCPI « sœur », Euryale Horizon Santé, visant 7,5 % de rendement cible en 2026 grâce à des points d'entrée plus récents et une exposition nord-américaine — non pour cannibaliser Pierval Santé, mais pour couvrir l'ensemble du spectre de l'immobilier de santé.

Les points de vigilance à garder en tête

Le redémarrage n'efface pas les risques, que tout épargnant doit peser avant d'investir :

• Liquidité : 2,58 % du capital est en attente de retrait au 31/03/2026. Tant que la collecte ne repart pas franchement, la revente des parts peut prendre du temps — la durée de placement recommandée reste d'au moins 10 ans.
• Rendement encore sous la moyenne : l'objectif de 4,5 % est une cible, non une garantie, et suppose que les livraisons et l'indexation compensent le coût de la dette et les cessions d'actifs à loyers.
• Prix proche de la valeur de reconstitution : le potentiel de revalorisation de la part à court terme est limité.
• Risque de change et géopolitique : 68 % du patrimoine est hors de France, dont des actifs hors zone euro (Royaume-Uni, Canada). Le rapport annuel signale par ailleurs, en événement post-clôture, les tensions au Moyen-Orient depuis février 2026, dont l'impact sur les marchés reste difficile à chiffrer.

En résumé

Pierval Santé sort de deux années éprouvantes — collecte à l'arrêt, file d'attente au retrait, rendement rentré dans le rang — mais elle les traverse sans avoir dévalorisé la part, ce qui, dans le contexte, constitue une performance en soi. Les fondamentaux (taille critique de 3,3 Mds€, diversification sur 9 pays, patrimoine récent à baux longs, endettement maîtrisé, label ISR renouvelé) restent robustes, et la mécanique de redressement — livraisons de 16 actifs en construction, rotation du patrimoine, marché de la santé porteur — est identifiable et déjà engagée.

La prudence reste de mise sur le calendrier : le retour à un rendement « normatif » est annoncé pour un horizon de deux ans, et la liquidité demeure le vrai point de surveillance. Mais après le creux de 2024-2025, les documents du premier trimestre 2026 valident bien l'hypothèse d'un point bas dépassé et d'un début de tendance positive. Reste à confirmer, trimestre après trimestre.

Avertissement — Cet article est un projet éditorial à visée informative. Il ne constitue ni un conseil en investissement, ni une recommandation d'achat ou de vente. La SCPI Pierval Santé est un placement de long terme comportant un risque de perte en capital ; les revenus ne sont pas garantis et la liquidité peut être limitée. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Sources : Bulletin trimestriel d'information Pierval Santé n°49 – T1 2026 ; Rapport annuel 2025 Pierval Santé (Euryale) ; webinaire annuel des associés.