SCPI LF Opportunité Immo : 313 015 444 € de capitalisation au 1T 2025

Une SCPI positionnée sur les besoins immobiliers des PME

La SCPI LF Opportunité Immo, gérée par La Française Real Estate Managers, a clôturé le premier trimestre 2025 avec une capitalisation de 313 015 444 €. Créée en 2012, cette SCPI à capital variable cible des biens adaptés aux besoins immobiliers des PME et PMI, mais aussi à ceux d’entités locales de plus grande taille. Elle s’illustre par une diversification typologique et géographique marquée, bien que confrontée à un environnement économique toujours incertain.

Un premier trimestre sous le signe de la stabilité

Chiffres clés au 31 mars 2025

Collecte et retraits

• Capitaux collectés : 1,5 million d’euros
• Parts retirées : 7 179
• Parts en attente de retrait : 12 177 (soit 0,8 % des parts totales)

Délai de jouissance

Les nouvelles parts souscrites prennent effet le 1er jour du 6e mois suivant le mois de souscription.

Patrimoine et stratégie locative

Un portefeuille dominé par les locaux d’activités

La répartition sectorielle du patrimoine confirme l’orientation vers l’immobilier logistique et les locaux d’activités :

• 89,16 % : logistique et locaux d’activités
• 10,84 % : bureaux

Répartition géographique

• 48,80 % : Île-de-France
• 40,60 % : régions
• 5,81 % : Espagne
• 4,79 % : Allemagne

Taux d’occupation

La vacance a légèrement progressé ce trimestre, avec 3 525 m² supplémentaires inoccupés. Toutefois, le patrimoine reste majoritairement loué, avec 93 % de locaux occupés.

Une gestion active mais prudente

Pas d’investissement, ni d’arbitrage au 1er trimestre

La SCPI n’a réalisé aucun nouvel investissement ni arbitrage ce trimestre, en raison d’un niveau de collecte limité. Cette prudence permet de préserver la liquidité tout en évitant les acquisitions potentiellement défavorables dans un marché encore en phase d’ajustement.

Activité locative

Certaines surfaces ont été relouées, notamment à Collégien et Montpellier :

En parallèle, plusieurs libérations sont à noter, notamment à Nantes et Mitry-Mory.

Une performance maîtrisée dans un contexte de marché incertain

Une valeur en recul

• La valeur de réalisation par part a baissé de 6,7 % par rapport à celle de fin 2023, à 177,31 €.
• La valeur de reconstitution s’élève à 215,61 €, en recul de 2,06 % par rapport à mi-2024.

Ces ajustements reflètent la pression exercée sur les valeurs d’expertise, comme observé dans l’ensemble du marché immobilier tertiaire depuis fin 2022.

Distribution stable

Malgré ces évolutions, la distribution reste stable :

• 11,37 € par part versés en 2024, soit un taux de distribution de 5,62 %
• 2,85 € par part versés au 1er trimestre 2025

Exemple concret : Un actif stratégique reloué à Collégien

Le Technoparc de Lamirault à Collégien (77), détenu à 100 % par la SCPI, illustre la stratégie de gestion active. Une surface de 11 651 m² y a été relouée au cours du trimestre, compensant partiellement une vacance temporaire. Ce site logistique présente un bon potentiel locatif en zone francilienne.

Perspectives et stratégie 2025

Contexte de marché

Le marché immobilier tertiaire reste affecté par :

• une vacance structurelle accrue sur les bureaux
• un attentisme marqué des entreprises
• une sélectivité renforcée des investisseurs

Cependant, la baisse des taux directeurs de la BCE depuis janvier 2025 pourrait créer de nouvelles opportunités, notamment pour les SCPI prêtes à réallouer leurs capitaux avec discernement.

Plan de cession du groupe La Française

La Française REM prévoit un plan de cession de 450 à 500 M€ d’actifs sur l’ensemble de ses SCPI de bureaux pour renforcer :

• la liquidité des parts
• la qualité environnementale des actifs conservés
• la réallocation vers des zones ou typologies plus porteuses

Données fiscales 2025

Analyse : Une SCPI à potentiel, mais à surveiller

La SCPI LF Opportunité Immo traverse, comme ses homologues orientées bureaux, une phase de transition. Son exposition à des actifs logistiques et sa bonne répartition géographique sont des atouts. Toutefois, la montée des stocks vacants et l’absence de collecte significative limitent, à court terme, les marges de manœuvre.

Avec une distribution stable et un patrimoine de qualité, la SCPI conserve un profil défensif. La vigilance reste néanmoins de mise quant à l’évolution de la valeur des parts et au taux d’occupation dans les trimestres à venir.

Conclusion

LF Opportunité Immo affiche une capitalisation de 313 015 444 € au 1er trimestre 2025 et un rendement régulier de 5,62 % en 2024. Sa stratégie prudente, fondée sur une gestion active des actifs et un recentrage sur des typologies logistiques et techniques, lui permet de traverser une conjoncture tendue. Dans un marché encore volatil, elle continue de miser sur la résilience de ses fondamentaux.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

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