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- Primovie renforce la solidité de votre investissement en arbitrant certains immeubles pour réduire l’endettement vers 25 % et sécuriser la SCPI sur le long terme.
- La SCPI finance 17 M€ de travaux ciblés pour mettre les actifs aux normes, augmenter les loyers futurs et protéger vos revenus face aux évolutions réglementaires.
- Un TOF de 96 % et des baux longue durée (crèches, santé, senior) limitent le risque de vacance et stabilisent vos loyers malgré un marché immobilier chahuté.
- Face à la hausse des retraits, Primovie constitue un fonds de remboursement (sous réserve d’accord) pour mieux gérer la liquidité de vos parts.
- Un rendement prévisionnel 2025 de 4 % et un TRI 10 ans de 3,8 % illustrent une stratégie prudente, axée sur la résilience plutôt que sur la performance spéculative.
Une stratégie de rotation patrimoniale au service de la résilience
La SCPI Primovie, gérée par Praemia REIM France, démarre l’année 2025 avec une stratégie claire : renforcer la qualité de son patrimoine tout en réduisant son endettement. Le premier trimestre s’est ainsi distingué par une cession stratégique d’un actif de santé pour un montant de 20,6 M€, amorçant un vaste plan d’arbitrage échelonné sur deux ans.
Objectifs des arbitrages : Désendettement, travaux et liquidité
Le plan d’arbitrage de Primovie répond à trois objectifs :
- Ramener l’endettement autour de 25 %
- Financer les travaux nécessaires sur certains actifs
- Constituer un fonds de remboursement, sous réserve d’approbation des associés en juin
L’actif cédé au 1T 2025 est un établissement de long séjour de 4 435 m² situé à Meudon, exploité par Clariane, pour 20 600 000 €.
Patrimoine : 305 actifs et 1 714 870 de m²
Au 31 mars 2025, le patrimoine de la SCPI Primovie se compose de :
- 305 immeubles
- 1 714 870 m² gérés
- 462 baux actifs
Répartition sectorielle :
- 76,4 % en santé / sénior
- 18,1 % en bureaux
- 4,3 % en éducation
- 1,2 % en hôtellerie
Répartition géographique :
- 36,9 % en régions
- 25,7 % en région Parisienne
- 18,1 % en Allemagne
- 11,6 % en Italie
- 5,2 % à Paris
- 1,8 % en Espagne
- 0,5 % en Belgique
- 0,2 % aux Pays-Bas
Activité locative : Stabilité et renouvellements stratégiques
Le trimestre est marqué par :
- 9 nouveaux baux pour 4 073 m², générant 948,77 k€ de loyer
- 5 libérations pour 5 918 m², représentant 1 498,90 k€
- Renouvellement de baux sur 5 crèches (Paris, IDF, Fréjus) opérées par Les Petites Canailles, prolongeant la durée ferme à 10 ans
- Discussions en cours pour 25 sites Clariane
Le taux d'occupation financier (TOF) reste élevé à 96,0 %, témoignant de la résilience du portefeuille de Primovie.
Travaux : 17 M€ investis pour sécuriser les revenus
Cinq actifs du portefeuille Bahia feront l’objet de travaux d’extension et de mise aux normes pour un montant total de 17 M€ sur 2025-2026. Ces rénovations permettront de générer 845 k€ de loyers supplémentaires, soit 4,8 % du montant global.
Distribution et performance : 1,50 € au 1T 2025
La distribution du 1er trimestre 2025 est de 1,50 € brut par part, composée de :
- 1,13 € de revenus locatifs
- 0,37 € de revenus financiers
Donnée | Montant |
Prix de souscription | 164,00 € |
Distribution prévisionnelle annuelle (non garanti) | 7,00 € |
Taux de distribution prévisionnel 2025 (non garanti) | 4,00 % |
Capitalisation | 4,2 Mds € |
Nombre d’associés | 50 001 |
Marché des parts : Stabilité mais retrait en hausse
Au 31 mars 2025 :
- 25 668 824 parts sont en circulation
- 1 154 534 parts sont en attente de retrait (en hausse)
- Aucun changement de capital social constaté sur le trimestre soit 4 107 011 840 €
Ce volume de retraits illustre une tension sur la liquidité, même si les mouvements restent maîtrisés.
Indicateurs financiers au 31 mars 2025
Indicateur | Valeur |
Valeur de réalisation au 31/12/2024 | 140,50 € |
Valeur de reconstitution au 31/12/2024 | 164,42 € |
149,24 € | |
Valeur IFI résidents | 162,21 € |
Valeur IFI non-résidents | 103,36 € |
Effet de levier | 1,4 |
Endettement global (28,2 %) | 28,0 % en dettes bancaires et 0,2 % en VEFA |
Performances historiques :Stabilité sur 10 ans
Période | Taux de rentabilité interne (TRI) |
5 ans (2020-2024) | 1,03 % |
10 ans (2015-2024) | 3,80 % |
Taux de distribution 2024 | 4,20 % |
Ces performances confirment le positionnement prudent de la SCPI, notamment dans un contexte de marché complexe.
Top 10 des locataires : Diversification maîtrisée
Locataire | % des loyers annuels |
COLISEE | 12,8 % |
CLARIANE | 11,3 % |
VIVALTO | 6,3 % |
ELSAN | 5,3 % |
CHARLESTON | 5,0 % |
ZAFFIRO | 4,1 % |
ADVITA | 3,4 % |
GVM | 3,0 % |
OCDE | 2,8 % |
DOCTOLIB | 2,3 % |
Les locataires actuels ne préjugent pas des locataires futurs.
En conclusion : Une SCPI en phase d’adaptation
La SCPI Primovie engage un recentrage de son patrimoine et de ses ressources, dans un contexte où la gestion active du portefeuille est cruciale. La cession de Meudon s’inscrit dans une démarche stratégique pour maintenir la qualité du parc, réduire l’exposition à la dette et stabiliser la liquidité.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
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