Créances douteuses immobilières : risques et stratégies en 2026

Le monde de l'immobilier est un secteur en constante évolution, avec des opportunités d'investissement et de développement pour les investisseurs. Cependant, il est important de connaître les risques associés à ce secteur, et notamment les créances douteuses, dont les encours en France ont atteint environ 110 milliards d'euros fin 2024 selon les rapports bancaires récents de la Banque de France, représentant une part significative du total européen malgré une tendance à la stabilisation des ratios à environ 2 % en Europe. Dans cet article, nous examinerons ce que sont les créances douteuses en immobilier, en nous intéressant spécifiquement aux foncières cotées et aux SCPI dans la perspective de 2026.

Qu'est-ce qu'une créance douteuse ?

Une créance douteuse est un prêt ou un crédit dont le remboursement devient incertain en raison de la défaillance du débiteur. Les créances douteuses peuvent résulter de défauts de paiement, de retards de remboursement ou d'une détérioration de la situation financière du débiteur.

Dans le secteur immobilier, les créances douteuses peuvent concerner aussi bien les prêts hypothécaires que les investissements dans des actifs immobiliers, avec une hausse des encours classés en stage 2 (détérioration sans défaut) estimée à plus de 450 milliards d'euros en France fin 2024, soit autour de 9 % des encours totaux selon les données consolidées des établissements de crédit.

Foncières cotées : attention aux créances douteuses

Les foncières cotées , ou SIIC (sociétés d'investissement immobilier cotées), sont des sociétés qui investissent dans des biens immobiliers et dont les actions sont négociées en bourse. Elles peuvent générer des revenus locatifs, des plus-values immobilières et des dividendes pour leurs actionnaires, avec une obligation de distribuer 95 % des bénéfices issus des loyers et 60 % des plus-values, exonérés d'impôt sur les sociétés.

Cependant, les foncières cotées sont exposées aux créances douteuses lorsque leurs locataires rencontrent des difficultés financières et ne peuvent plus honorer leurs engagements locatifs, dans un contexte où les défaillances d'entreprises dans la promotion immobilière ont augmenté de plus de 30 % sur l'année 2024 d'après les statistiques Altares.

Dans ce contexte, il est essentiel pour les investisseurs de suivre de près la qualité des actifs détenus par les foncières cotées, ainsi que la solidité financière des locataires. Pour cela, il convient de surveiller des indicateurs clés tels que :

• le taux d'occupation ;
• le taux de recouvrement des loyers ;
• la qualité du portefeuille d'actifs.

À titre d'illustration, le taux de créances douteuses s'établit à environ 1,5 % des encours bruts fin 2025 chez BNP Paribas, couvert à plus de 70 % par les provisions selon leurs rapports semestriels, ce qui montre l'importance d'une politique de provisionnement prudente à l'approche de 2026.

SCPI : les créances douteuses en question

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont des structures d'investissement collectif qui permettent aux particuliers d'investir indirectement dans l'immobilier locatif. Les SCPI collectent les fonds des investisseurs et les utilisent pour acquérir des biens immobiliers, dont les revenus locatifs sont ensuite redistribués aux associés, avec un taux de distribution moyen du marché autour de 4,9 % en 2025 selon l'ASPIM et les classements sectoriels.

Tout comme les foncières cotées, les SCPI sont exposées aux créances douteuses locatives lorsque leurs locataires ne peuvent plus payer leurs loyers, particulièrement avec la progression des créances douteuses sur les PME à environ 35 milliards d'euros en France fin 2024.

Les gestionnaires de SCPI doivent donc être attentifs à la sélection des biens immobiliers et des locataires, ainsi qu'à la diversification de leurs investissements pour limiter les risques liés aux créances douteuses, alors que certains groupes bancaires comme BPCE et Crédit Mutuel maintiennent une couverture provisionnelle solide malgré une légère hausse des encours douteux au premier semestre 2025.

Comment gérer les créances douteuses dans l'immobilier ?

Pour minimiser les risques liés aux créances douteuses dans l'immobilier à l'horizon 2026, voici quelques conseils à suivre :

• Évaluation rigoureuse des locataires : Avant de louer un bien immobilier, il est essentiel d'évaluer la solvabilité et la fiabilité des locataires potentiels. Il convient de vérifier leurs antécédents locatifs, leurs revenus et leur stabilité professionnelle, surtout dans un marché où la solvabilité immobilière des ménages s'améliore dans les zones tendues avec une capacité d'achat en hausse de 15 % depuis 2020 selon les observatoires du logement.
• Négociation de garanties : Les bailleurs peuvent exiger des garanties telles qu'une caution, un dépôt de garantie ou une garantie locative pour se protéger en cas de défaillance du locataire, comme pratiqué par les banques avec un taux de couverture élevé à environ 82 % chez Crédit Agricole fin 2025.
• Diversification des investissements : Pour réduire les risques de créances douteuses, il est recommandé de diversifier les investissements immobiliers, en répartissant les actifs entre différentes zones géographiques, secteurs d'activité et types de biens (bureaux, commerces, santé, logistique, résidentiel, etc.).
• Suivi régulier des loyers impayés : Il est important de suivre de près les retards et les impayés, afin de prendre rapidement des mesures correctives, telles que des rappels, des mises en demeure ou des procédures judiciaires, avec un marché des cessions de NPL (non-performing loans) en accélération en France visant plus de 6 milliards d'euros en 2025.
• Assurances locatives : Les propriétaires peuvent souscrire à des assurances loyers impayés ou à des garanties spécifiques pour se prémunir contre les loyers impayés et les dégradations, ce qui contribue à stabiliser les flux de trésorerie des portefeuilles immobiliers.

En conclusion, les créances douteuses représentent un enjeu majeur pour les investisseurs dans le secteur immobilier, notamment pour les foncières cotées et les SCPI, avec des encours globalement stables en France malgré une couverture provisionnelle renforcée chez les grands acteurs et des rendements SCPI attractifs autour de 5 % en moyenne à l'approche de 2026.

Pour minimiser les risques et préserver la performance des SCPI et foncières cotées, il est essentiel de suivre de près la qualité des actifs, la solvabilité des locataires et la diversification des investissements. En adoptant une approche proactive et rigoureuse, il est possible de réduire les risques liés aux créances douteuses et de protéger au mieux les intérêts des investisseurs dans le cycle immobilier 2024-2026.

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