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Crowdfunding immobilier : erreurs à éviter et risques en 2025
Le crowdfunding immobilier est une méthode d'investissement en pleine expansion, avec une collecte d'environ 1,2 milliard d'euros en 2024 (en hausse de 10 %) et 388,2 millions d'euros au premier semestre 2025 pour 468 projets. Cependant, comme tout investissement, il comporte des risques accrus en 2025 avec 20 à 25 % des projets en retard de plus de 6 mois et des taux de défaut autour de 10 à 17 % selon les plateformes. Cet article explore les erreurs les plus courantes à éviter pour maximiser vos rendements et minimiser les risques.
Surévaluation des biens
L'une des erreurs les plus fréquentes dans le crowdfunding immobilier est la surévaluation des biens. Les investisseurs peuvent se laisser séduire par des rendements potentiels élevés, autour de 9 à 11 % bruts en 2025, sans vérifier la valeur réelle du bien dans un marché immobilier en crise.
Conséquences de la surévaluation
- Rendements décevants : Un bien surévalué peut ne pas générer les rendements attendus, avec des TRI réels parfois inférieurs malgré des promesses attractives.
- Risque de perte : En cas de revente, le bien peut se vendre à un prix inférieur à celui de l'achat, phénomène amplifié par la baisse du pouvoir d'achat immobilier.
Comment éviter cette erreur ?
- Faire des recherches : Comparer les prix du marché local, analyser les transactions récentes et obtenir des évaluations indépendantes.
- Vérifier les antécédents : S'assurer que la plateforme de crowdfunding a un historique de projets bien évalués, avec par exemple un taux de défaut inférieur à 13 % pour les meilleures.
Faire des recherches approfondies sur la valeur des biens est essentiel pour éviter les déceptions en matière de rendement, surtout avec les retards et défauts en hausse.
Tableau comparatif des méthodes d'évaluation
| Méthode d'évaluation | Précision | Coût | Délai |
|---|---|---|---|
| Évaluation indépendante | Élevée | Moyen-élevé | Rapide |
| Analyse de marché | Moyenne | Faible | Très rapide |
| Avis d'experts | Élevée | Élevé | Moyen |
Négliger les détails du contrat
Un autre piège courant est de négliger les détails du contrat. Les investisseurs se concentrent parfois uniquement sur le taux affiché sans prêter attention aux termes et conditions, alors même que les contentieux augmentent et que certaines plateformes, comme Koregraf, ont été placées en liquidation en 2025.
Conséquences de la négligence contractuelle
- Conditions défavorables : Certains contrats peuvent inclure des clauses désavantageuses pour l'investisseur, comme des pénalités en cas de retard ou une hiérarchie de remboursement défavorable.
- Risque juridique : Une mauvaise compréhension des obligations peut entraîner des litiges, illustrés par le triplement des demandes au Médiateur de l'AMF en 2024.
Comment éviter cette erreur ?
- Lire attentivement le contrat : Examiner tous les termes et conditions avant de s'engager (rang de remboursement, garanties, scénarios de retard ou de défaut).
- Consulter un expert : Faire appel à un conseiller juridique ou à un expert en investissement pour clarifier les clauses complexes liées aux retards, défauts et procédures collectives.
Lire attentivement les contrats et consulter un expert peuvent prévenir des situations défavorables et des litiges potentiels, dans un contexte de fragilisation de certaines plateformes.
Ne pas diversifier ses investissements
Investir dans un seul projet ou un seul type de bien est une erreur de diversification qui peut accroître les risques, surtout avec 10 à 15 % des projets en procédures collectives en 2025 sur certaines plateformes.
Conséquences d'une diversification insuffisante
- Risque concentré : Si le projet échoue, l'investisseur peut perdre une grande partie de son capital, avec des taux de défaut pouvant atteindre 23 % sur les plateformes les plus exposées.
- Rendements volatils : La performance dépend fortement de la réussite d'un seul investissement, fortement impactée par la crise du logement neuf et la hausse des coûts de financement.
Comment éviter cette erreur ?
- Diversifier les projets : Investir dans plusieurs projets pour répartir les risques entre différents promoteurs, typologies et durées.
- Diversifier géographiquement : Choisir des investissements dans différentes régions pour atténuer les risques locaux (marchés en tension, dépendance à un seul bassin d'emploi).
La diversification est clé pour réduire les risques et stabiliser les rendements dans le crowdfunding immobilier, particulièrement en période de turbulences économiques.
Tableau récapitulatif des stratégies de diversification
| Stratégie de diversification | Avantages | Inconvénients |
|---|---|---|
| Diversification par projet | Réduit le risque de perte totale | Peut diluer les rendements |
| Diversification géographique | Atténue les risques locaux | Peut nécessiter plus de recherche |
| Diversification par type de bien | Stabilise les rendements | Peut compliquer la gestion |
Ignorer la due diligence
La due diligence est une étape cruciale qui consiste à vérifier tous les aspects d'un investissement avant de s'engager. L'ignorer peut entraîner des surprises désagréables, comme les 25 à 30 % de retards constatés en 2025 sur certains segments.
Conséquences de l'ignorance de la due diligence
- Découvertes tardives : Des problèmes non détectés peuvent survenir après l'investissement, avec 4 à 6 % de pertes matérialisées sur certains portefeuilles.
- Rendements imprévus : Les projections de rendement peuvent ne pas se concrétiser malgré des taux bruts moyens proches de 10,9 % au premier semestre 2025.
Comment éviter cette erreur ?
- Analyser les documents financiers : Examiner les états financiers, les prévisionnels, les rapports d'audit et les garanties (hypothèques, cautions, etc.).
- Vérifier les antécédents des promoteurs : S'assurer de la réputation et de l'historique des promoteurs immobiliers, en tenant compte des faillites récentes et de la solidité de leur trésorerie.
La due diligence est une étape incontournable pour sécuriser un investissement en crowdfunding immobilier et mieux comprendre le couple rendement brut / taux de défaut.
Conclusion
Le crowdfunding immobilier offre des opportunités attrayantes avec des rendements de 9 à 11 % malgré un marché en repli en 2025, mais il est essentiel d'éviter certaines erreurs courantes pour maximiser les rendements et minimiser les risques accrus par les retards et défauts. En évitant la surévaluation des biens, en prêtant attention aux détails des contrats, en diversifiant ses investissements et en effectuant une due diligence rigoureuse, les investisseurs peuvent améliorer leurs chances de succès.
Pour aller plus loin, il est également important de bien comprendre la différence entre les principales formes de financement participatif :
- Crowdfunding : terme générique qui désigne le financement participatif, incluant dons, prêts et investissements en capital.
- Crowdlending : forme de crowdfunding basée sur le prêt rémunéré (dette) aux entreprises ou promoteurs, avec un taux d'intérêt et une échéance définis.
- Crowdequity : forme de crowdfunding où l'investisseur prend une participation au capital (actions ou parts), avec un potentiel de plus-value mais aussi un risque de perte totale.
Bien distinguer ces trois approches permet de mieux adapter son profil de risque, son horizon de placement et sa stratégie de diversification.
Pour plus d'informations sur les meilleures pratiques d'investissement en crowdfunding immobilier, consultez MeilleureSCPI.com.
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À partir de quel montant est-ce intéressant d'investir ou d'épargner ?
À retenir
- Le crowdfunding immobilier reste dynamique en 2024-2025 mais avec une hausse marquée des retards et défauts.
- Évitez la surévaluation des biens en croisant évaluations indépendantes, analyse de marché et avis d'experts.
- La lecture minutieuse des contrats et l'accompagnement par un expert sont indispensables dans un contexte de contentieux en hausse.
- Une diversification rigoureuse (projets, zones géographiques, types de biens) est essentielle pour lisser le risque.
- Une due diligence approfondie sur les projets, les promoteurs et les plateformes conditionne la pérennité de vos rendements.
- Comprendre les différences entre crowdfunding, crowdlending et crowdequity permet d'ajuster finement votre stratégie.
Conseil de l'auteur
En tant qu'expert en SCPI et en financement participatif, mon conseil est de ne jamais investir en crowdfunding immobilier sans avoir d'abord clarifié trois points : 1/ la nature exacte du produit (crowdfunding générique, crowdlending ou crowdequity) ; 2/ le rang de remboursement et les garanties en cas de défaut ; 3/ la place de cet investissement dans votre stratégie patrimoniale globale (avec, par exemple, des SCPI pour la partie immobilière de long terme). Une fois ces éléments compris, limitez les montants par projet, diversifiez largement et acceptez que le risque de perte en capital fait pleinement partie de ce type de placement.
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À propos de l’auteur
Jonathan Dhiver
J'ai fondé MeilleureSCPI.com, Meilleur-GF.com, Meilleur-GFV.com, et Epargne-Mensuelle.com. J'adore tout ce qui touche à l'épargne, l'éducation financière, et la fixation d'objectifs. Je pense qu'une des clés est de mettre de l'argent de côté dès le début du mois. Si vous avez des questions, n'hésitez pas à me contacter (via le formulaire de contact) !
