Tout savoir sur le crowdfunding

Le crowdfunding est un mode de financement participatif innovant mettant en relation des épargnants avec des porteurs de projet grâce à des plateformes dédiées. Le crowdfunding permet ainsi de collecter des fonds auprès d’un large panel d’investisseurs pour financer différents projets dans des secteurs variés. Terme provenant du monde Anglo-Saxon, le crowdfunding, littéralement « financement par le foule », révolutionne le paysage des investissements en France grâce à la digitalisation. De plus, depuis le 1er octobre 2014, l’autorité des Marchés Financier offre un cadre réglementaire favorable à son émergence et à sa popularisation. Le crowdfunding offre désormais une alternative au financement des sociétés ainsi que l’accès à une nouvelle forme d’épargne pour les investisseurs.

Définition du crowdfunding

Le crowdfunding se développe rapidement via internet. Cet essor devient même un palliatif à l’inertie de certains établissements bancaires traditionnels, qui ne sont plus l’alpha et l’oméga du financement de l’économie. Ainsi, le crowdfunding permet de lever des fonds pour concrétiser un projet tangible dans l’économie réelle (technologique, immobilier, etc…)

Toutefois, le financement participatif est, la plupart du temps, réalisé en complément des emprunts bancaires classiques tout en faisant adhérer une communauté à un projet et/ou à une philosophie.

Ici, les particuliers sont motivés par une démarche qui "a du sens" avec une espérance de gain intéressante à la fin. Le financement par le crowdfunding s’applique à toutes les sphères d’activités comme l'environnement, la création d’entreprise, la technologie, l’immobilier…

Fonctionnement du crowdfunding

Il existe principalement 3 formes de financement participatif :

• Le don avec ou sans contreparties. C’est idéal pour analyser en amont un marché. Les dons consolident les fonds propres et facilitent l'octroi ultérieur de prêts bancaires.

•  L'investissement qui finance un projet grâce à la souscription de titres de capital dont la contrepartie est la participation aux bénéfices : l’investisseur va se rémunérer avec des dividendes ou les plus-values réalisées en cas de cession de ses titres ou en obligations sous la forme d'intérêts.

• Le prêt : qui permet de financer des projets. Ils sont concédés à titre gratuit ou payant. Il permet de financer des dépenses comme les besoins de trésorerie par exemple.

Le processus démarre par une phase de sélection et d’audit : la plateforme sélectionne les opérations et les soumet à un comité de sélection. Si le projet est validé, la collecte va s’ouvrir aux investisseurs. Après libération au porteur de projet, la plateforme va surveiller le développement du projet immobilier, se charge du paiement des intérêts et des déclarations fiscales puis se charge de rembourser le capital assorti des intérêts aux investisseurs à échéance.

• Vérifier la fiabilité de la plateforme de crowdfunding (plateforme agréée en tant que Conseiller en Investissement Participatif)

• Prendre connaissance de l'ensemble de la documentation mise à disposition par la plateforme avant d’investir et avoir conscience des risques inhérents pour chaque investissement.

• Bien se renseigner sur les modalités de sortie de son investissement.

A qui s'adresse le crowdfunding immobilier ?

Le crowdfunding immobilier s'adresse principalement aux promoteurs ou marchands de biens qui souhaitent obtenir des levées de fonds pour mener à bien un projet de création ou développer un parc immobilier. Il est fréquent que les banques traditionnelles ne suffisent pas à couvrir l’ensemble des frais. L’appel d’air généré par les plateformes permet d’alléger ou de refinancer une partie de leurs fonds propres injectés dans leurs opérations. 

Côté placement, il s’adresse à des particuliers mais aussi des personnes morales souhaitant placer leur trésorerie sur du court terme, avec un sous-jacent tangible, dans un cadre de diversification patrimoniale. Le crowdfunding immobilier est un placement idéal pour les investisseurs recherchant du rendement, sur une période relativement courte, avec un ticket d’entrée peu élevé, généralement de 1.000 €. Rappelons toutefois que les montants investis dans ces opérations doivent faire l’objet d’une stratégie de diversification ne remettant pas en cause l’organisation patrimoniale du foyer.

Le succès du format

Le marché du crowdfunding immobilier est guidé par trois types d’investissements : les opérations de marchand de biens, les opérations de construction (VEFA) et le financement d’acquisition d’actifs immobiliers. L’intérêt du porteur de projet d’avoir recours à ce type de financement réside dans la possibilité de refinancer ses fonds propres et d’en initier.

Néanmoins, ces opérations pour l’investisseur restent sur le papier, des placements financiers. En règle générale, les conditions de sorties sont connues à l’avance et définies dès le départ. Les cycles courent en général de 12 à 36 mois. Par ailleurs, le capital est la plupart du temps rémunéré entre 8 et 12% par an.

Concrètement, investir en crowdfunding immobilier revient à investir dans des obligations à maturités courtes, avec en contrepartie des rendements élevés, si tout se passe comme prévu. Aujourd’hui, c’est l’un des placements les plus intéressants pour des investisseurs qui recherchent des rentabilités importantes sur du très court terme.

La fiscalité

Grâce au PFU, le prélèvement forfaitaire unique (ou flat tax) de 30% incluant 12,8 % au titre de l’impôt sur le revenu et 17,2% au titre des prélèvements sociaux, l’investissement en crowdfunding bénéficie d’une fiscalité moins confiscatoire qu’un placement immobilier traditionnel.

En outre, depuis la loi PACTE, l’accès au PEA-PME a été élargi aux titres des plateformes de crowdfunding. Dès lors, les dividendes et les plus-values sont exonérés d’impôt sur le revenu hors prélèvements sociaux tant qu’aucun retrait n’est effectué. Pour des retraits réalisés avant les 5 années de détention, les gains seront soumis à la Flat Tax (12,80% d'impôt sur le revenu et 17,20% de prélèvements sociaux).

Enfin, l'investissement participatif immobilier n'est pas soumis à l'IFI (impôt sur la Fortune immobilière).

Risques et points d'attention

Le crowdfunding immobilier n'échappe pas aux risques inhérents à la vie des affaires. Il existe bel et bien des risques juridiques et des risques d’ordre opérationnels pouvant impacter la rentabilité du projet : les exemples sont variés comme les retards d'exécution liés à des aléas climatiques, une vente des appartements plus longues qu’anticipée, ou une évolution réglementaire pénalisante.

En cas de défaut, l’investisseur peut donc perdre partiellement ou totalement son capital. Pour limiter ces risques, il convient que l’investisseur choisisse une plateforme de financement participatif compétente, qui analysera la solidité du promoteur, avant de la soumettre à un appel de fonds.

De plus, l’investisseur éclairé vérifiera en amont si la plateforme possède bel et bien le statut conseiller en investissement participatif (CIP) et qu’elle est bien immatriculée à l’ORIAS.

Conclusion

Le crowdfunding immobilier, malgré la crise sanitaire, a été plus que résilient. Fin 2020, le nombre de projets financés a même dépassé les montants de collectes de 2019. Cela signifie indubitablement que le succès des plateformes proposant ce type de véhicules est au rendez-vous. Le crowdfunding immobilier connaît donc une attraction grandissante auprès des particuliers grâce à des rendements attractifs. Depuis la mise en place du PFU et l'exonération de l'impôt sur la fortune, le crowdfunding se taille désormais une place de choix dans le secteur de l’immobilier.