Urban Cœur Commerce, la SCPI de centre-ville

Publié le 27 oct. 2020 par - Mis à jour le 27 oct. 2020

MeilleureSCPI.com a échangé avec Jérémie Hazan, Directeur de la gestion au sein d’Urban Premium et Thomas Ducerf, Directeur de Développement d’Urban Premium. Un échange avec les gérants de la SCPI Urban Cœur Commerce, pour revenir sur l’ADN de cette SCPI.

 

Urban Cœur Commerce orienté sur les commerces de proximité en centre-ville

Retrouvez ci-dessous la retranscription de l’interview de Thomas Ducerf et Jérémie Hazan

Est-ce que vous pouvez nous parler de cette SCPI, et nous expliquer pourquoi vous être positionné sur la thématique du commerce ?

Thomas :

Nous allons effectivement parler d’Urban Cœur Commerce, qui avant d’être une SCPI de commerce, est une SCPI de centre-ville. Le territoire d’investissement de cette SCPI est très important pour nous, puisque la classe d’actifs commerces qui nous intéresse se situera uniquement dans les centres-villes français, des métropoles régionales et des villes moyennes, principalement dans les zones de chalandises et les rues commerçantes de ces villes dynamiques de France.

Quelques grands éléments sur cette SCPI :

C’est évidemment une SCPI à capital variable, avec un capital statutaire maximum à ce jour, autour de 50 M€. Chez Urban Premium, nous avons toujours fait le choix de concentrer nos investissements sur le centre-ville. Et nous resterons sur le centre-ville.

C’est une SCPI qui a pour stratégie, l’acquisition d’actifs en centre-ville, majoritairement des commerces en pied d’immeuble, des commerces de première nécessité, des commerces de proximité, thématique un peu plus d’actualité, nous allons le voir.

Cette SCPI a été lancée par mon équipe en février 2019, et nous allons atteindre très prochainement les 15 M€ de capitalisation, sur cette SCPI accessible dès 3 000 €, qui a affiché un TDVM 2019, de l’ordre de 4,5 %. Et nous affichons un TOF à 100 % et un taux d’occupation physique à 100 % également.

Nous voyons que nous sommes sur une SCPI avec le centre-ville, le cœur des villes comme objectif. C’est que nous avons vu les actifs qui sont repartis après le confinement, en tout cas les actifs de commerces qui ont le mieux résisté, et mieux redémarré après cette crise. Ces actifs de centre-ville, c’est vraiment l’ADN de cette SCPI ?

Thomas :

Absolument. Avant de vous parler comment la SCPI a traversé le confinement, je laisserai la parole à Jérémi Hazan sur ce point-là. Vous m’interrogez sur : pourquoi faire du commerce, plus précisément pourquoi le faire qu’en centre-ville.  

Sur Urban Premium, nous développons une gamme « cœur de ville » depuis 10 ans maintenant. Nous avons à notre actif, une centaine de pieds d’immeuble, de commerces de proximité qui affichent, si nous les isolons, des performances intéressantes, qui nous ont d’ailleurs amené à structurer une SCPI dédiée à cette thématique. Et depuis 10 ans, nous constatons, un retour massif des populations dans les centres villes, un regain d’attractivité pour les métropoles régionales et pour les villes moyennes. Ce sont des gens dit « urbains » qui vont durablement s’installer en centre-ville, consommer dans les centres-villes, abandonner parfois leurs voitures pour profiter des zones piétonnières, des aménagements urbains des grandes évolutions des infrastructures des villes. Et dans les villes qui nous intéressent, de la volonté politique de revitaliser leur cœur de ville.

C’est une thématique qui est extrêmement d’actualité, puisque l’épisode que nous traversons vient de mettre en lumière ce phénomène de regain, de revanche des villes moyennes et des villes dites « secondaires », qui bientôt ne le seront plus.

Derrière nous savons qu’il y a d’autres bonnes nouvelles à venir.

Vous avez réalisé des acquisitions avec une capitalisation de 15 M€. Jérémie Hazan, c’est quoi votre vision ? Qu’est-ce que vous avez pu acheter ? Quelle est la nature ? Est-ce qu’il y a des opportunités aussi sur le marché ?

Jérémie :

Oui bien sûr.

La SCPI Urban Cœur Commerce, à ce jour, est propriétaire d’environ 25 locaux commerciaux situés en centre-ville.

Donc, c’est déjà très diversifié ?

Jérémie : Très diversifié !

Nous venons d’ailleurs de réaliser 10 acquisitions sur la dernière quinzaine avec deux locaux commerciaux achetés à Versailles, en hyper centre-ville de Versailles, à proximité du château, sur la place du marché. Deux restaurants à l’occurrence d’une enseigne nationale.

Et Urban Premium vient de réaliser pour le compte de la SCPI Urban Cœur Commerce, sept acquisitions supplémentaires, la semaine dernière. C’est vraiment tout frais. Sept acquisitions de centre-ville de Toulouse, Colmar, Albi. Sur des commerces qui sont à chaque fois dans les rues prime, occupés pour la plupart par des enseignes nationale. Nous pouvons citer notamment : Claire’s, Copine, Matis, Tagger store France qui est locataire d’un de ces locaux commerciaux.

Un volume d’acquisition concrétisé la semaine dernière, de l’ordre de 5 M€ hors droits. Ce qui fait qu’à ce jour, nous avons investi à peu près 12 M€ sur les 15 M€ collectés. Cela représente un patrimoine de 25 actifs, tous loués, tous occupés, loués pour la plupart par une enseigne nationale et dans des rues prime dans des métropoles régionales et des villes de province.

Il y a déjà une grande granularité en termes de localisation, de typologie, de locataires. Il y a un commerce bashing qui est fort aujourd’hui. Est-ce que ce n’est pas justement le moment de se positionner ? Est-ce qu’il n’y a pas des opportunités à venir les prochaines semaines, les prochains mois sur cette typologie ?

Jérémie :

Nous, chez Urban, nous n’employons pas forcément le mot opportunité, parce que nous n’allons pas profité d’une situation de crise forcément. Nous avons une position forte qui s’est développée depuis maintenant 10 ans.

C’est cette conviction que nous avons développée, sur l’habitation en centre-ville, à une époque où ce n’était pas forcément l’actif majeur des investissements. Et puis il y a deux ans, nous avons eu la conviction que c’était le moment de se lancer sur le commerce de centre-ville, avant la crise du Covid, à la faveur de ce qu’a pu expliquer Thomas.

Ces forces de ces convictions qu’aujourd’hui nous nous sommes lancés sur ce segment, et pas forcément en faveur d’une crise bien passée. Même s’il est vrai que l’actualité renforce cette position. Nous voyons notamment avec les déclarations du pouvoir public et du gouvernement, qui avaient cette forte volonté de redynamiser les centres-villes aujourd’hui. Ce plan de 150 M€ qui ont été débloqués pour restructurés les commerces en centre-ville.

Donc, pas d’opportunité de crise. Une conviction réelle chez Urban Premium depuis plusieurs années et une actualité qui renforce nos convictions premières.

Il y a une expertise. Cette expertise des 10 années passées avec les actifs immobiliers que vous avez achetés dans le cadre de vos SCPI fiscales. Une conviction avec la création de ce fonds. Et puis quelque part, un stock d’opportunités – peut-être pas le terme opportunité – d’actifs à acheter, parce qu’il y a une dynamique forte.

Est-ce que vous avez une dernière bonne nouvelle à nous partager ?

Jérémie :

Oui, bien sûr.

La bonne nouvelle, c’est que cette conviction et cette politique que nous avons mises en place sur cette SCPI fonctionnent. Pourquoi elles fonctionnent ? Parce que la SCPI Urban Cœur Commerce a su traverser la crise en gardant un taux d’occupation de 100 %. Nous n’avons pas eu de départ de locataire après la crise. Nous n’avons pas eu de renégociation de loyer à la baisse. Nous avons un niveau de recouvrement des loyers, avec des reports de loyers qui ont été renégociés sur avril et mai 2020 qui seront tous recouverts au 31 décembre 2020.

Donc, ces signaux-là nous font dire que, nous sommes sur la bonne stratégie, que la politique d’investissement mise en place sur la SCPI Urban Cœur de Commerce fonctionne. Et que nous avons pris le bon chemin, que la séquence éclaire un peu la façon dont nous avons monté ce fonds et lancé la SCPI Urban Cœur Commerce en 2019.

Une politique très forte ! Thomas Ducerf, vous en parlez régulièrement sur d’autres plateaux. Il y a une dynamique forte par rapport au gouvernement, aux plans de relance et en particulier dans les centres villes. Qu’est-ce que vous pouvez nous évoquer par rapport à cette dynamique forte ? 

Thomas :

Il y a trois éléments qui sont l’illustration de la volonté politique de tordre le cou à justement ces préjugés sur les centres-villes, sur la dynamique de certaines villes.

Ces trois éléments sont d’abord le plan « Action cœur de ville », qui fête ses trois ans de lancement. C’est un plan de relance, de redynamisation de 222 villes en France.

Nous sommes investis sur Urban Premium dans une vingtaine de villes concernées par ce plan d’action aujourd’hui. Nous voyons les résultats localement, dans les villes que nous connaissons par ailleurs.

Deuxième élément un peu probant, c’est la convention citoyenne. Nous considérons qu’aujourd’hui l’ère de la consommation de masse est déraisonnée derrière nous. Et d’ailleurs, les grandes enseignes de distribution ont déjà fait leur retour en centre-ville. Ce sont les nouvelles locomotives des centres-villes. Et que nous allons avoir devant nous, plutôt l’ère de la consommation de précision, l’ère de la consommation de proximité qui s’offre à nous. Et cette convention citoyenne permet d’abord de mesurer l’enjeu sociétal et l’enjeu écologique de la consommation et de la consommation locale. Mais elle prévoir également un moratoire sur les zones périphériques commerciales, le retail park, à tous ces développements commerciaux qui ont fui les centres-villes. La convention citoyenne va traiter le point, en parallèle de la mise en place de la fin de l’étalement urbain, au profit du resserrement, de la densification et la fin de la ratification sociale. Ce sont des thématiques qui ont été évoquées par la convention citoyenne.

Et dernier élément, c’est le plan de relance de l’économie, soit 100 Mds€, dont 40 Mds€ qui viennent de l’Europe. Le directeur général de la caisse de dépôt, Eric Lombard, l’a confirmé il n’y a pas si longtemps sur une grande antenne nationale. Le sujet majeur de ce plan de relance, ce sont les villes moyennes qui vont être la figure de proue du programme du plan de relance. Et un quart des capitaux du plan de relance va être consacré à la dynamique du commerce, notamment de proximité dans les villes moyennes et les métropoles régionales.

Donc nous sommes portés par l’actualité, et comme le disait très justement Jérémie. Cela fait 10 ans que nous développons notre gamme centre-ville, avec un renforcement en ce moment, sur la thématique du commerce de proximité, au travers cette SCPI Urban Cœur Commerce qui semble avoir trouvé ses investisseurs.

En synthèse, c’est un acte fort, un acte presque citoyen d’investir dans le commerce de centre-ville. Ce sont en tous les éléments qui se dégagent de cet échange.

Je vous remercie grandement, Jérémie Hazan, vous êtes Directeur de la gestion au sein d’Urban Premium. Vous gérez en particulier cette SCPI Urban Cœur Commerce. Thomas Ducerf, vous êtes Directeur des développements d’Urban Premium. Merci à vous deux pour cet échange.

Et je le rappelle, la SCPI Urban Cœur Commerce est disponible à partir de 3 000 € d’investissement. Vous pouvez retrouver les informations sur MeilleureSCPI.com.

Merci à vous deux et à très bientôt !

Merci Jonathan !

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