La SCPI Épargne Pierre Sophia investit 3 909 532 € au 2T 2026

La SCPI Épargne Pierre Sophia, gérée par ATLAND Voisin et spécialisée dans l'immobilier de santé et les sciences de la vie, franchit une nouvelle étape au 2e trimestre 2026 avec 3 909 532 € investis dans deux nouveaux actifs. Au-delà du montant engagé, le trimestre se distingue par une première implantation au Portugal, une diversification géographique accrue et un taux d'occupation financier (TOF) de 100 % au 30 juin 2026, dans un contexte de marché marqué par la remontée des taux longs et les interrogations autour des politiques des banques centrales.

SCPI Épargne Pierre Sophia : un trimestre marqué par 3 909 532 € d'investissements

Deux acquisitions complémentaires en France et au Portugal

Au 2T 2026, la SCPI Épargne Pierre Sophia réalise deux acquisitions pour une surface totale de 2 633 m², représentant 3 909 532 € investis. Aucun arbitrage n'est venu réduire le patrimoine au cours du trimestre, aucune cession n'ayant été enregistrée.

Les deux actifs présentent des profils complémentaires :

• un établissement de soins long terme pour seniors à Santarém, au Portugal, dans la région d'Arrouquelas ;
• un centre dentaire à Rennes, en France, au sein du Centre d'Activité Henri Fréville.

Ces acquisitions s'inscrivent dans la stratégie de la SCPI visant à développer un portefeuille européen concentré sur l'immobilier de santé et les sciences de la vie, avec des locataires opérant dans des secteurs résilients, tout en tenant compte de la volatilité des prix de l'énergie et des conditions de financement.

Tableau récapitulatif des acquisitions du 2T 2026

Une première acquisition au Portugal pour Épargne Pierre Sophia

Un établissement de santé de 2 453 m² pour soins long terme

Le 2T 2026 marque la première acquisition d'Épargne Pierre Sophia au Portugal, qui devient ainsi le troisième pays d'implantation de la SCPI après la France et l'Espagne. L'actif est situé à Arrouquelas, dans la région de Santarém, sur l'axe reliant Lisbonne à l'intérieur du pays, consolidant l'ancrage de la SCPI dans des zones à la fois accessibles et en développement.

Caractéristiques du site de Santarém :

• typologie : établissement de soins long terme pour seniors ;
• surface développée : 2 453 m² ;
• prix d'acquisition AEM : 2 927 457 € ;
• montant mentionné dans la présentation de l'opération : 3,5 M€ acte en main ;
• détention : 100 % par la SCPI ;
• classement ISR : Best-in-Progress.

Le locataire, Portugal Senior Health Care (PSHC), est présenté comme le premier acteur national du secteur par sa capacité d'accueil, ce qui renforce la visibilité locative de l'actif. Le bail est assorti d'une durée ferme de 30 ans, ce qui permet de donner une visibilité longue sur les flux de loyers.

Un renforcement de la diversification géographique

L'opération de Santarém illustre plusieurs axes stratégiques :

• diversification géographique du patrimoine au-delà de la France et de l'Espagne ;
• maintien du focus sur l'immobilier de santé avec un actif dédié aux seniors ;
• engagement dans des actifs Best-in-Progress dans le cadre de la démarche ISR de la SCPI.

Cette première implantation au Portugal contribue à répartir le risque entre différentes zones économiques européennes, tout en restant alignée sur la spécialisation santé et sciences de la vie.

Un centre dentaire acquis à Rennes pour 396 100 €

Un actif de santé de proximité au pied du métro

La seconde acquisition du trimestre concerne un centre de santé dentaire à Rennes, situé au sein du Centre d'Activité Henri Fréville, dans un pôle tertiaire de la métropole rennaise.

Caractéristiques de l'actif rennais :

• typologie : centre dentaire avec espace d'optique ;
• surface : 180 m² ;
• nombre de places de stationnement : 7 places de stationnement ;
• prix  d'éacquisition AEM : 396 100 € ;
• détention : 100 % par la SCPI ;
• classement ISR : Best-in-Progress.

Les locaux bénéficient de vitrines sur l'avenue et d'une localisation au pied du métro, ce qui renforce l'accessibilité pour les patients et le personnel. L'actif s'inscrit ainsi dans un environnement tertiaire déjà établi, cohérent avec une activité de santé de proximité.

Un locataire mutualiste et un rendement immédiat de 7,50 %

Le site est intégralement loué à Mutualité Bretagne Santé Services, groupe VYV, dans le cadre d'un bail commercial. Le profil mutualiste du locataire est en adéquation avec l'orientation santé et la recherche de partenaires solides.

Un rendement immédiat de 7,50 % est associé à cette acquisition, avec un niveau susceptible d'évoluer dans la durée. En complément du rendement de l'actif portugais, cette opération contribue à la dynamique de revenus distribués, dans le respect des contraintes réglementaires et fiscales propres aux SCPI santé.

Un patrimoine réparti entre trois pays européens au 30 juin 2026

Une géographie dominée par la France

Au 30 juin 2026, la SCPI Épargne Pierre Sophia détient 9 actifs loués à 7 entreprises répartis entre la France, l'Espagne et le Portugal. La répartition géographique en pourcentage des valeurs vénales est la suivante :

• France : 74,13 % ;
• Portugal : 13,97 % ;
• Espagne : 11,90 %.

La France reste la principale zone d'exposition du portefeuille, mais la part du Portugal atteint déjà 13,97 % après la première acquisition, montrant la montée en puissance des investissements à l'échelle européenne.

Une spécialisation marquée sur les soins long terme

La répartition sectorielle est directement liée au positionnement d'Épargne Pierre Sophia sur l'immobilier de santé :

• soins long terme : 63,89 % des valeurs vénales ;
• soins moyen terme : 30,26 % ;
• soins court terme ambulatoire et autres actifs de santé : 5,85 %.

Par montant unitaire d'actif, 100 % du patrimoine se situe dans la tranche comprise entre 0 et 5 M€, ce qui traduit une stratégie orientée vers des actifs de taille moyenne, répartis dans différents segments du secteur santé.

Un taux d'occupation financier de 100 % et une activité locative stable

155 907 € de loyers encaissés au 2T 2026

Au cours du 2T 2026, l'activité locative est restée stable en dehors des acquisitions réalisées sur la période. Aucun mouvement significatif n'est à signaler sur les baux existants.

Le taux d'occupation financier (TOF) atteint 100 % au 30 juin 2026. Au total, 155 907 € de loyers ont été encaissés sur le trimestre. Le TOF correspond au montant des loyers et indemnités d'occupation facturés, ainsi qu'aux valeurs locatives de marché des locaux non disponibles à la location, rapporté au montant total des loyers facturables dans l'hypothèse où l'intégralité du patrimoine serait louée.

Ce niveau de TOF de 100 % témoigne d'un patrimoine intégralement occupé et d'une stabilité des flux locatifs, élément important pour une SCPI axée sur la distribution de revenus.

Capitaux, collecte et structure du marché des parts au 30 juin 2026

Une capitalisation de 24 488 640 € et 688 associés

Au 30 juin 2026, la SCPI Épargne Pierre Sophia affiche les caractéristiques suivantes :

• 111 312 parts en circulation ;
• capital nominal : 20 036 160 € ;
• capitalisation : 24 488 640 € ;
• 688 associés.

Sur le trimestre, la collecte nette et la collecte brute sont identiques, à 1 124 860 € chacune, le volume de retraits étant de 0 € avec 0 part retirée. Aucune part n'est en attente de retrait sur le marché primaire au 30 juin 2026, ce qui traduit une liquidité maîtrisée à cette date.

Un prix de souscription divisé par dix à compter du 1er juillet 2026

L'Assemblée Générale 2026 a validé une division par dix du prix de la part. À compter du 1er juillet 2026, le prix de souscription passe de 220 € à 22 €. En parallèle :

• le nombre de parts détenues par chaque associé est multiplié par dix ;
• la valeur du patrimoine détenu par chaque épargnant reste inchangée au moment de l'opération.

Cette division permet notamment de rendre plus accessible le réinvestissement des revenus et les souscriptions programmées à partir de 22 €.

Nouvelle structure du prix de souscription :

• valeur nominale : 18,00 € ;
• prime d'émission : 4,00 € ;
• commission de souscription : 2,64 € TTC, soit 12 % TTC ;
• prix de retrait : 19,80 € par part.

La première souscription nécessite 200 parts, aucun minimum n'étant attendu pour les souscriptions suivantes. Pour les souscriptions intervenues à compter du 1er avril 2025, les parts entrent en jouissance le premier jour du cinquième mois suivant la réception de la souscription et des fonds. Les frais de cession de parts sont fixés à 120,00 € TTC par bénéficiaire.

Des valeurs de référence actualisées au 30 juin 2026

Au 30 juin 2026, sur la base de la valeur de part avant division par dix, les valeurs de référence sont les suivantes :

• valeur vénale par part : 165,57 € ;
• valeur de réalisation : 201,96 € ;
• valeur de reconstitution : 240,61 €.

La valeur de reconstitution ressort ainsi supérieure au prix de souscription de 220 € appliqué avant la division par dix, ce qui situe le prix de souscription en deçà de cette valeur de référence, tout en rappelant que l'investissement en SCPI comporte un risque de perte en capital.

Distribution au 2T 2026 et objectifs de performance

Une distribution de 2,96 € nets par part au 2T 2026

Au titre du 2T 2026, la distribution de la SCPI est la suivante :

• 3,00 € brut par part, dont 0,28 € de revenus financiers ;
• montant net après impôts sur les loyers étrangers : 2,96 € par part.

Au 1T 2026, les chiffres étaient identiques en brut et net (3,00 € brut, 2,96 € net), avec 0,32 € de revenus financiers, ce qui montre une certaine régularité des versements trimestriels.

Les prochaines distributions sont programmées :

• pour le 3T 2026 : entre le 20 et le 25 octobre 2026 ;
• pour le 4T 2026 : entre le 20 et le 25 janvier 2027.

Objectifs de taux de distribution et TRI sur 10 ans

La SCPI Épargne Pierre Sophia vise :

• un taux de distribution cible annuel de 5,50 % (non garanti) ;
• un TRI cible sur 10 ans de 5,75 % (non garanti).

Ces objectifs restent indicatifs et ne constituent pas une prévision certaine. Pour son premier exercice complet en 2025, la SCPI a présenté :

• un taux de distribution brut de fiscalité étrangère de 6,00 % ;
• un taux de distribution net de fiscalité étrangère de 5,90 % ;
• une Performance Globale Annuelle de 6,00 %.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures, en particulier dans un environnement financier susceptible d'évoluer.

Une SCPI santé et sciences de la vie labellisée ISR

Une stratégie centrée sur l'immobilier de santé européen

Épargne Pierre Sophia est une SCPI à capital variable, immatriculée le 22 octobre 2024 et lancée en novembre 2024. Sa stratégie consiste à constituer un patrimoine immobilier diversifié géographiquement et sur le plan locatif, articulé autour de l'immobilier de santé et des sciences de la vie.

L'univers d'investissement peut inclure :

• des cliniques ;
• des laboratoires ;
• des centres de soins ;
• des résidences spécialisées ;
• des bureaux ;
• des commerces exploités par des entreprises du secteur ;
• des résidences gérées destinées au petit ou au grand âge.

La SCPI peut également engager des acquisitions en état futur d'achèvement, ce qui permet d'accompagner la création ou la restructuration d'actifs de santé à l'échelle française et européenne.

Une démarche ISR structurée autour de 46 critères

Épargne Pierre Sophia est labellisée ISR depuis novembre 2025. Sa démarche extra‑financière repose sur :

• 21 critères environnementaux ;
• 13 critères sociaux ;
• 12 critères de gouvernance.

Deux catégories d'actifs sont distinguées :

• Best-in-Class : actifs dont la note ESG est supérieure à la note seuil définie pour le fonds ;
• Best-in-Progress : actifs en‑dessous de ce seuil, assortis d'un plan d'amélioration sur trois ans visant à atteindre au minimum ce niveau.

Les deux acquisitions du 2T 2026 – établissement de soins long terme à Santarém et centre dentaire à Rennes – sont classées Best-in-Progress, ce qui implique une trajectoire d'amélioration des performances ESG dans les années à venir.

Tableau récapitulatif des principaux indicateurs au 30 juin 2026

Quels risques et quel horizon de placement pour Épargne Pierre Sophia ?

Risques à considérer dans un investissement en SCPI

L'investissement en SCPI Épargne Pierre Sophia comporte notamment :

• un risque de perte en capital, lié à l'évolution de la valeur des actifs immobiliers et des parts ;
• un risque de liquidité, la revente ou le retrait des parts dépendant de l'existence d'une contrepartie ;
• un risque sur les revenus distribués, susceptibles d'évoluer à la hausse comme à la baisse en fonction des loyers perçus, des charges, de la fiscalité et des éventuels mouvements de portefeuille.

Les objectifs de taux de distribution et de TRI sont des cibles internes, et ne constituent pas une certitude quant aux performances futures.

Un horizon de placement recommandé de 10 ans

Pour Épargne Pierre Sophia, l'horizon de placement recommandé est de 10 ans. Cet horizon permet de lisser les effets de cycle immobilier et de marché, et de donner du temps à la SCPI pour déployer sa stratégie de diversification en santé et sciences de la vie, notamment via des acquisitions en France, en Espagne et au Portugal.

Conclusion : la situation de la SCPI Épargne Pierre Sophia au 2T 2026

Au 2T 2026, la SCPI Épargne Pierre Sophia cumule plusieurs évolutions significatives : 3 909 532 € investis dans deux nouveaux actifs, une première implantation au Portugal, un patrimoine désormais réparti dans trois pays européens, un TOF de 100 % et une capitalisation de 24 488 640 € au 30 juin 2026. La SCPI compte 688 associés et détient 9 actifs loués à 7 entreprises, illustrant la montée en puissance d'un véhicule jeune, lancé fin 2024.

La division par dix du prix de la part à compter du 1er juillet 2026 modifie les modalités de souscription et de réinvestissement, en rendant l'accès plus progressif à partir de 22 € par part, tout en restant neutre sur la valeur du patrimoine détenu à la date de l'opération. Dans un environnement marqué par la remontée des taux et la volatilité énergétique, la SCPI poursuit la constitution de son portefeuille européen de santé avec une démarche ISR structurée, tout en rappelant les risques de perte en capital et de liquidité inhérents à tout investissement SCPI et la nécessité d'envisager un horizon de 10 ans.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.