SCPI Sélectinvest 1 : 5,4 M€ d’arbitrages au 1T 2025

Une gestion active face à un marché immobilier en mutation

Avec une capitalisation de 1 274 836 030 euros, la SCPI Sélectinvest 1 poursuit sa stratégie d’adaptation à un environnement immobilier complexe. Au premier trimestre 2025, deux cessions d’actifs ont été réalisées pour un montant total de 5,42 millions d’euros, permettant à la société de gestion, La Française REM, de financer les travaux de restructuration sur plusieurs actifs.

Arbitrages ciblés pour financer des travaux de valorisation

Deux actifs cédés pour 5,42 M€ au 1er trimestre

Au cours du 1er trimestre 2025, Sélectinvest 1 a cédé deux actifs commerciaux en pleine propriété :

Ces arbitrages, réalisés sur des actifs faiblement vacants, s’inscrivent dans un objectif clair : dégager des ressources pour soutenir le programme de rénovation et de modernisation des immeubles les plus stratégiques.

Des travaux engagés pour accompagner la mutation du marché

Exemple : Restructuration à Stuttgart

Parmi les projets financés par ces cessions figure la restructuration de l’immeuble Lumicon, situé à Stuttgart (Allemagne), couvrant une surface de 30 270 m², dont 12,997 % est détenu par la SCPI. Cette opération illustre l’objectif poursuivi : adapter les actifs aux standards du marché, en matière de performance environnementale, de modularité et d’attractivité locative.

Situation locative : Stabilité et efforts de commercialisation

Au 31 mars 2025, la SCPI comptait 248 immeubles (147 en direct, 101 via SCI), pour une surface totale de 458 492 m² en exploitation. Les loyers encaissés au cours du trimestre ont atteint 14 713 835 €.

Le taux d’occupation physique (TOP) progresse légèrement à 87,9 % (contre 87,7 % fin 2024), tandis que le taux d’occupation financier (TOF) se stabilise à 89,9 %.

Principaux chiffres à retenir :

• 979 m² de vacance résorbés au trimestre
• Plus de 20 000 m² reloués ou renégociés
• 55 299 m² toujours vacants
• Résilience liée à la diversité géographique et sectorielle

Répartition du patrimoine de la SCPI Sélectinvest 1

Répartition sectorielle (en valeur vénale)

Répartition géographique

Cette répartition démontre un fort ancrage en Île-de-France, notamment en première couronne, et une diversification prudente vers l’Allemagne.

Données clés au 31 mars 2025

Une politique d’ajustement pour 2025

Baisse du prix de part : -17,2 %

Face à l’écart entre la valeur de reconstitution (585,36 €) et le prix de part, La Française REM a repositionné le prix de souscription à 530 € au 1er janvier 2025, soit une baisse de 17,2 % par rapport à son ancien niveau. Cette décision vise à rester dans la fourchette réglementaire autorisée (±10 % autour de la valeur de reconstitution).

Nouvelle politique de distribution

En 2025, la SCPI adopte une politique prudente, avec une distribution cible non garantie de 22,44 € par part (contre 26,28 € en 2024). Cette orientation reflète la volonté de corréler les revenus distribués aux résultats effectifs, en ne tenant plus compte des plus-values prévisionnelles.

Exemple concret : Arbitrage et réemploi

Prenons l’exemple de l’actif cédé à Méru, dans l’Oise. Ce centre commercial, bien que faiblement vacant (3 %), a été vendu pour 3,14 millions d’euros. Cette liquidité a été mobilisée pour soutenir les travaux à Stuttgart, sur un actif de 30 270 m² qui nécessitait une restructuration profonde afin d’augmenter son attractivité.

Ce type d’opération illustre la capacité de la SCPI à recycler son patrimoine : céder des actifs peu porteurs ou matures, pour financer des investissements plus stratégiques.

Un marché toujours sous pression, mais des signaux positifs

Environnement économique encore incertain

Le 1er trimestre 2025 reste marqué par des incertitudes géopolitiques et économiques. Si la Banque Centrale Européenne a poursuivi son cycle d’assouplissement avec deux baisses de taux, les taux longs restent élevés et limitent la visibilité des acteurs du marché immobilier.

Résilience et adaptation en réponse

Dans ce contexte, les SCPI à dominante bureaux comme Sélectinvest 1 doivent ajuster leurs politiques de distribution, et arbitrer activement pour maintenir leur agilité. La dotation du fonds de remboursement à hauteur de 20,3 M€ vient également renforcer la liquidité pour les porteurs.

Marché des parts : Repli contenu

Diminution des parts en attente

Au 31 mars 2025, 129 036 parts étaient en attente de retrait, soit 5,4 % du total. Ce chiffre est en baisse par rapport au trimestre précédent, grâce notamment à la dotation du fonds de remboursement. Ce dernier a permis de traiter 20 323 parts, à un prix unitaire de 441 €.

Conclusion : Une stratégie prudente et structurée

Dans un environnement où les SCPI de bureaux font face à des défis structurels, Sélectinvest 1 s’inscrit dans une démarche cohérente : ajustement des prix, des revenus distribués, valorisation du patrimoine par des travaux ciblés, et gestion active de la liquidité.

En misant sur une politique d’arbitrages judicieux pour réinvestir dans des actifs à fort potentiel, la SCPI continue de s’adapter aux exigences d’un marché immobilier en profonde mutation.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

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