SCPI suspendues de La Française REM : nouvelles valeurs de réalisation

Les SCPI Crédit Mutuel Pierre 1, LF Grand Paris Patrimoine et Sélectinvest 1, gérées par La Française REM, traversent une phase d'ajustement marqué des valeurs de réalisation au 30 juin 2026. Historiquement exposées au marché des bureaux franciliens, elles subissent une baisse significative de la valeur de leur patrimoine dans un contexte de forte incertitude macroéconomique et géopolitique, de retour de l'inflation et de volatilité persistante des taux longs européens.

Pour ces SCPI, La Française REM a décidé de suspendre temporairement la variabilité du capital à compter du 1er juin 2026, avec ouverture d'un marché secondaire par confrontation des ordres d'achat et de vente. Cette décision s'inscrit dans une logique de gestion prudente de la liquidité et de préservation du patrimoine immobilier dans une phase de correction des valeurs.

Les nouvelles valeurs de réalisation, établies sur la base des expertises immobilières à fin juin 2026, sont désormais connues. Elles constituent un indicateur central pour comprendre le positionnement de ces SCPI dans le cycle actuel de marché.

Contexte de marché : un environnement défavorable pour les bureaux franciliens

Les trois SCPI étudiées subissent le même cadre macroéconomique et immobilier :

• Guerres en Ukraine et au Moyen-Orient
• Retour de l'inflation, pesant sur les coûts de financement et de construction
• Croissance européenne en baisse, avec un impact sur la demande locative
• Élections 2027 en France, renforçant l'incertitude politique
• Volatilité des taux longs européens, avec une OAT française proche de 4 % au cours du semestre

Dans ce contexte, plusieurs tendances structurent la baisse des valeurs :

• Attentisme des investisseurs et des utilisateurs, avec une demande placée en retrait
• Volumes de transactions inférieurs aux moyennes historiques, notamment sur le segment des bureaux (environ -53 % sur la moyenne quinquennale)
• Liquidité du marché réduite, pesant sur les valeurs d'expertise
• Situation locative dégradée sur certains immeubles, accentuant la correction des valeurs d'actifs

Ces paramètres expliquent les baisses de valeur de réalisation constatées sur Crédit Mutuel Pierre 1, LF Grand Paris Patrimoine et Sélectinvest 1, trois SCPI déjà identifiées comme sensibles au cycle des bureaux franciliens.

Rappel : suspension temporaire de la variabilité du capital

Passage au marché secondaire par confrontation

La Française REM a décidé de suspendre temporairement la variabilité du capital de trois SCPI à compter du 1er juin 2026 :

• Crédit Mutuel Pierre 1
• LF Grand Paris Patrimoine
• Sélectinvest 1

Ce dispositif entraîne :

• L'annulation des demandes de souscription et de retrait réalisées avant le 1er juin 2026
• La mise en place d'un marché secondaire organisé par confrontation des ordres d'achat et de vente, sans changement de la stratégie immobilière des véhicules
• La fixation d'une première date de confrontation au 31 juillet 2026 pour chacune des trois SCPI

L'objectif est de mieux réguler la liquidité des parts, dans un environnement où les remboursements par fonds dédiés deviennent plus complexes et où les cessions d'actifs dans de bonnes conditions sont moins évidentes.

Crédit Mutuel Pierre 1 : une SCPI historique de bureaux en région parisienne

Profil et positionnement de Crédit Mutuel Pierre 1

Créée en 1973, Crédit Mutuel Pierre 1 est une SCPI d'entreprise de grande taille, avec une capitalisation supérieure à 800 millions d'euros. Son patrimoine immobilier est majoritairement constitué de bureaux situés en région parisienne, une exposition qui la place au cœur de la correction actuelle des bureaux franciliens.

Cette SCPI fait partie des véhicules historiques de La Française REM ciblés par des ajustements de prix de part et de distribution ces dernières années, en lien avec la baisse des valeurs d'expertise et la montée des retraits.

Nouvelle valeur de réalisation au 30 juin 2026

Les expertises à mi-année ont conduit à une baisse notable de la valeur du patrimoine de Crédit Mutuel Pierre 1 :

• Valeur de réalisation au 30/06/2026 : 164,89 € par part
• Valeur de réalisation au 31/12/2025 : 179,26 € par part
• Variation semestre : -8,0 %

Parallèlement :

• Valeur du patrimoine en baisse de 9,4 %, principalement liée à la poursuite de la correction des valeurs sur le marché des bureaux franciliens
• Impact renforcé par la dégradation ciblée de la situation locative sur certains actifs, amplifiant la correction des valeurs d'expertise

Dans ce cadre, la SCPI reste directement exposée à la faible liquidité du segment bureaux, avec :

• Des volumes de transactions en retrait par rapport à la moyenne quinquennale
• Une demande placée en net recul (environ -53 % sur le bureau)

Ces éléments structurent la nouvelle valeur de réalisation de 164,89 €, qui sera un repère central pour les futures confrontations sur le marché secondaire.

LF Grand Paris Patrimoine : une correction plus marquée

Stratégie : immobilier du Grand Paris et grandes métropoles

LF Grand Paris Patrimoine vise à investir dans des immeubles situés à Paris et en région parisienne et, à titre accessoire, dans des actifs situés en France dans les grandes aires urbaines de plus de 300 000 habitants.

Cette orientation résolument métropolitaine, avec une forte dominante bureaux franciliens, la rend particulièrement sensible à la phase actuelle de repricing des bureaux en Île-de-France.

Nouvelle valeur de réalisation au 30 juin 2026

Les expertises immobilières à mi-année ont mis en évidence une correction plus forte que pour Crédit Mutuel Pierre 1 :

• Valeur de réalisation au 30/06/2026 : 130,31 € par part
• Valeur de réalisation au 31/12/2025 : 173,40 € par part
• Variation semestre : -24,9 %

En parallèle :

• Valeur du patrimoine en baisse de 23,4 %, principalement liée à la poursuite de la correction des valeurs sur le marché des bureaux franciliens
• Même environnement d'incertitude macroéconomique et géopolitique : guerres, inflation, croissance européenne en baisse, élections de 2027, volatilité des taux longs

Les facteurs opérationnels sont identiques :

• Attentisme des investisseurs et des utilisateurs
• Volumes de transactions et demande placée durablement en dessous des moyennes historiques (-53 % sur la moyenne quinquennale pour les bureaux)
• Situation locative dégradée sur certaines poches du patrimoine, renforçant la baisse des valeurs d'expertise

LF Grand Paris Patrimoine illustre ainsi une sensibilité accrue aux mouvements de marché, avec une valeur de réalisation désormais repositionnée à 130,31 €, loin des niveaux de fin 2025.

Sélectinvest 1 : une SCPI diversifiée mais exposée aux bureaux franciliens

Profil : rendement, diversification France / Allemagne

Créée en 1968, Sélectinvest 1 est une SCPI de rendement disposant d'un patrimoine diversifié de bureaux et de commerces, en France et en Allemagne. Cette diversification géographique et sectorielle n'empêche pas une forte exposition au bureau francilien, segment au cœur de la correction actuelle.

Sélectinvest 1 fait partie des SCPI pour lesquelles le prix de souscription a été revu à la baisse au 1er janvier 2025, avec un nouveau prix fixé à 530 €, en diminution de 17,19 %, et une valeur de retrait de 496,88 € après frais.

Nouvelle valeur de réalisation au 30 juin 2026

Les expertises à mi-année montrent une baisse moins brutale que pour LF Grand Paris Patrimoine, mais significative :

• Valeur de réalisation au 30/06/2026 : 417,48 € par part
• Valeur de réalisation au 31/12/2025 : 464,91 € par part
• Variation semestre : -10,2 %

De manière concomitante :

• Valeur du patrimoine en baisse de 11,0 %, en lien avec la poursuite de la correction des valeurs sur le marché des bureaux franciliens
• Même environnement macro-financier : incertitude, inflation, OAT proche de 4 %, croissance en ralentissement, volatilité des taux

Comme pour les deux autres SCPI :

• Attentisme des investisseurs
• Transactions et demande placée en dessous des moyennes historiques
• Situation locative se dégradant sur certaines parties du patrimoine, accentuant la baisse de la valeur de réalisation

Sélectinvest 1 se retrouve ainsi avec une valeur de réalisation de 417,48 €, à comparer avec un prix de souscription de 530 € (au 1er janvier 2025), ce qui matérialise une décote implicite entre prix de marché et valeur patrimoniale.

Tableau récapitulatif des nouvelles valeurs de réalisation

Ce tableau met en lumière :

• Une correction particulièrement marquée pour LF Grand Paris Patrimoine, tant sur la valeur de réalisation que sur la valeur du patrimoine
• Une baisse plus contenue mais significative pour Crédit Mutuel Pierre 1 et Sélectinvest 1
• Un point commun : l'impact central du marché des bureaux franciliens sur la trajectoire de ces SCPI

Enjeux pour les associés et pour la gestion des SCPI

Liquidité encadrée et marché secondaire par confrontation

La suspension de la variabilité du capital et le basculement vers un marché secondaire par confrontation ont plusieurs implications :

• Les associés souhaitant céder ou acquérir des parts doivent désormais passer par un mécanisme d'appariement des ordres, à des dates de confrontation fixées (première au 31 juillet 2026)
• La valorisation des échanges se fera dans un tunnel lié aux valeurs d'expertise, avec les nouvelles valeurs de réalisation comme repère central
• Ce système peut permettre une gestion plus contrôlée de la liquidité, en évitant des ventes d'actifs dans de mauvaises conditions de marché

Ajustement des revenus et distributions

Au-delà des valeurs de réalisation, La Française REM a également communiqué sur des baisses de distributions 2026 pour les SCPI largement exposées aux bureaux franciliens, avec des acomptes ajustés entre 25 % et 60 % selon les véhicules.

L'objectif est de rester en cohérence avec :

• Les résultats prévisionnels
• Les travaux indispensables à la relocation des actifs
• Le niveau de loyers encaissés dans un marché moins dynamique

Ces éléments s'ajoutent à la baisse des valeurs de réalisation pour donner une image complète de l'ajustement en cours sur ces SCPI.

Conclusion : des SCPI en phase de recalibrage face au cycle des bureaux

Les SCPI Crédit Mutuel Pierre 1, LF Grand Paris Patrimoine et Sélectinvest 1 entrent clairement dans une phase de recalibrage de leurs valeurs et de leur liquidité. Les nouvelles valeurs de réalisation au 30 juin 2026 traduisent la profondeur de la correction des bureaux franciliens et rappellent l'importance des expertises régulières pour refléter les conditions réelles du marché.

La décision de suspendre temporairement la variabilité du capital et de passer à un marché secondaire par confrontation s'inscrit dans une approche de gestion prudente, centrée sur la préservation du patrimoine et la régulation de la liquidité dans un environnement incertain.

Pour les associés, ces nouvelles données – valeurs de réalisation, mécanisme de confrontation, ajustement des distributions – offrent un cadre de lecture plus complet pour évaluer le positionnement de ces SCPI dans le cycle immobilier actuel, en particulier sur le segment des bureaux franciliens.

Comme tout investissement immobilier, l'acquisition de parts de SCPI comporte des risques, notamment un risque de perte en capital, un risque de liquidité et un risque lié à l'évolution du marché immobilier. Les revenus distribués ne sont pas garantis et peuvent varier dans le temps.