SCPI Urban Cœur Commerce : 95,7 M€ de capitalisation au 2T 2026

Au 2^e trimestre 2026, la SCPI Urban Cœur Commerce franchit un nouveau palier avec une capitalisation nette de 95 705 334 €. Ce trimestre se distingue également par une collecte nette de 3 344 495 €, deux acquisitions à Valence et Troyes pour 3,1 M€ AEM, ainsi qu'un acompte brut de 4,39 € par part.

Positionnement et stratégie d'Urban Cœur Commerce

Positionnée sur les commerces de proximité, Urban Cœur Commerce poursuit une stratégie centrée sur les commerces en pied d'immeuble, situés dans des quartiers commerçants et dynamiques de centres-villes, au sein de métropoles régionales, de villes de province et d'Île-de-France.

Au 30 juin 2026, le patrimoine compte 125 actifs immobiliers et 33 700 m² de surfaces totales, annexes comprises. Le trimestre combine ainsi collecte, investissement et gestion locative, avec une activité soutenue sur les parts, le portefeuille et la distribution.

SCPI Urban Cœur Commerce : les chiffres clés du 2T 2026

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L'investissement en SCPI comporte notamment un risque de perte en capital et un risque de liquidité.

Capitalisation : 95 705 334 € au 2T 2026

La capitalisation de 95 705 334 € constitue le chiffre central du trimestre. Elle accompagne une collecte nette de 3 344 495 €, utilisée en parallèle de la poursuite du programme d'investissement.

Le nombre de parts atteint 316 047 au 30 juin 2026, contre 305 258 au 31 mars 2026, 297 857 au 31 décembre 2025 et 283 341 au 30 septembre 2025.

Au 2T 2026, 12 893 parts nouvelles ont été émises et 10 789 retraits ont été enregistrés. Aucune part n'apparaît en attente de retrait au 30 juin 2026, comme lors des trois périodes précédentes présentées.

Lecture du rythme de croissance

Cette progression traduit une dynamique de collecte toujours active, avec une base d'associés portée à 2 144 au 30 juin 2026. Dans le contexte d'une SCPI de commerces de centre-ville, cette montée en capitalisation s'inscrit dans une logique de déploiement progressif du capital vers des actifs ciblés.

Prix de souscription et valeurs de référence

Le prix de souscription s'établit à 303 € par part.

Au 30 juin 2026 :

• la valeur de reconstitution ressort à 324,62 € ;
• la valeur de réalisation à 264,56 € ;
• la valeur de retrait à 267,15 €.

Le prix de part se situe en décote de 7,14 % par rapport à la valeur de reconstitution. La fourchette autour de cette dernière s'étend de 292,16 € à 357,08 €, correspondant aux bornes de -10 % et +10 %.

Deux acquisitions pour 3,1 M€ au 2T 2026

Le déploiement des capitaux s'est poursuivi avec l'acquisition de deux actifs pour un montant total de 3,1 M€ le 30 juin 2026. Ces opérations, situées à Valence et Troyes, constituent la première étape d'un nouveau portefeuille en région.

Les deux cellules commerciales occupent des artères piétonnes majeures et historiques.

Valence : 349 m² occupés par JD Sports

À Valence, Urban Cœur Commerce a acquis un commerce situé à l'angle du 5 avenue Victor Hugo et du 2 cité Chabert.

L'actif bénéficie d'un emplacement d'angle sur l'un des principaux axes piétons de l'hypercentre, à proximité immédiate du centre commercial Victor Hugo, associé à une fréquentation de 2,5 millions de visiteurs annuels.

Le local développe 349 m² et est entièrement loué à JD Sports dans le cadre d'un bail ferme de 6 ans.

Troyes : 252 m² loués à Foot Locker

La deuxième opération concerne un commerce situé à Troyes, à l'angle du 65 rue Émile Zola et de la rue Louis Ulbach, sur une artère prime du centre historique.

Le local développe 252 m² et est occupé par Foot Locker. L'enseigne a récemment renouvelé son bail.

Au total, les deux acquisitions représentent 601 m² et affichent un rendement moyen à l'acquisition supérieur à 8,50 % AEM.

Cette première phase doit être complétée par un programme portant au total sur 5 actifs de centre-ville, représentant à terme un volume proche de 10 M€ et une superficie totale de 2 900 m².

Patrimoine : 125 actifs immobiliers et 33 700 m²

À l'issue du 2T 2026, le patrimoine d'Urban Cœur Commerce totalise :

• 125 actifs immobiliers détenus ;
• 33 700 m² de superficie totale, surfaces annexes comprises ;
• 106 locataires effectifs et locaux sous loyers ;
• 2 acquisitions au 2T 2026 ;
• un taux AEM moyen de 8,50 % au 2T 2026 ;
• un ratio d'endettement de 11,24 %.

La répartition géographique des loyers reste très majoritairement orientée vers la province, qui représente 89 %, contre 11 % pour l'Île-de-France.

Du côté des locataires, les enseignes nationales concentrent 77 % des loyers, contre 23 % pour les indépendants.

Diversification sectorielle du patrimoine

Cette composition traduit le positionnement de la SCPI sur différentes composantes du commerce de centre-ville et de proximité.

TOF et TOP au 30 juin 2026

La situation locative fait apparaître un taux d'occupation financier (TOF) de 91,67 % au 30 juin 2026. Le taux d'occupation physique (TOP) atteint 91,22 %. La vacance représente 8,33 % sur le plan financier et 8,78 % sur le plan physique.

Mouvements locatifs du trimestre

• À Perpignan, au 36 boulevard Saint-Assicle, un bail de 10 ans a été signé avec Lockers in the City, avec une prise d'effet au 2 juin 2026, sur 47 m².
• À Tigery, place du Plessis Saucourt, un bail 3/6/9 ans a été signé avec Chamago Restauration, pour une prise d'effet au 1er juillet 2026, sur 112 m².
• À Honfleur, au 22 rue de la République, M2A Honfleur a signé un bail 3/6/9 ans, prenant effet le 2 juin 2026, pour 97 m².
• À Moulins, au 3 rue d'Allier, le bail avec Audika a été renouvelé pour 10 ans, avec une prise d'effet prévue au 1er octobre 2026, sur une surface de 150 m².
• À Toulouse, au 34 rue Rémusat, la liquidation judiciaire de l'enseigne Pressing Bel&Banc concerne un local de 95 m². Un preneur s'est positionné dans le cadre de la liquidation.

Des marques d'intérêt sont également étudiées sur des commerces situés à Perpignan, Tours, Lorient, Saint-Raphaël et Lille, avec des visites en cours.

Quatre locaux sous promesse

La poursuite des investissements se matérialise aussi par quatre locaux sous promesse.

Trois actifs correspondent à la finalisation du portefeuille en région. Ces locaux développent une surface totale d'environ 1 700 m², sont situés dans deux communes de région et sont occupés par des enseignes de premier rang. Leur taux de rendement est supérieur à 8,30 % AEM.

Une autre opération concerne Lyon-Vaise. Le bien est un local commercial d'angle en pied d'un immeuble récent, intégralement occupé par une enseigne alimentaire spécialisée dans les produits frais. Son taux de rendement atteint 7,50 % AEM.

Distribution : acompte de 4,39 € par part

Sur le plan de la distribution, l'acompte brut versé au titre du 2^e trimestre 2026 atteint 4,39 € par part. Le versement est intervenu le 31 juillet 2026.

Le prochain acompte doit intervenir à la fin du mois d'octobre 2026, au titre du 3^e trimestre.

La différence entre les montants bruts et nets distribués résulte d'une retenue à la source appliquée aux revenus de placements à taux fixe.

Le taux de distribution cible 2026 est fixé à 6,00 % (non garanti). À titre de référence, Urban Cœur Commerce avait enregistré un taux de distribution de 5,30 % en 2025 et une Performance Globale Annuelle (PGA) de 6,30 % la même année.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Caractéristiques de la SCPI Urban Cœur Commerce

Urban Cœur Commerce est une SCPI à capital variable, immatriculée le 15 octobre 2018 au RCS de Paris sous le numéro 843 119 322.

Sa date d'expiration est fixée au 14 octobre 2117 et son capital maximum statutaire s'élève à 166 255 700 € hors prime d'émission.

La SCPI a reçu le visa AMF n°18-30 du 14 novembre 2018. Elle est gérée par Urban Premium, société de gestion agréée par l'AMF sous le numéro GP-10000021 du 8 juin 2010.

Aucun arbitrage n'est recensé sur la période.

Souscription et délai de jouissance

Le prix de souscription est fixé à 303 € par part, avec un minimum de 10 parts.

Il se compose de :

• une valeur nominale de 247 € ;
• une prime d'émission de 56 €.

La commission de souscription correspond à 11,833 % TTI du prix de la part, comprenant :

• 11 % TTI de frais de collecte ;
• 0,833 % TTI au titre de la recherche d'investissements, de la préparation et de la réalisation des augmentations de capital.

Les frais d'acquisition des actifs immobiliers représentent 5,833 % du prix de la part.

Les parts souscrites entrent en jouissance le premier jour du quatrième mois suivant la souscription, accompagnée du versement du prix.

Modalités de retrait

Les demandes de retrait doivent être adressées par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Elles sont enregistrées par ordre chronologique. Lorsqu'une contrepartie existe, le règlement du retrait intervient dans un délai maximal de deux mois à compter de la réception de la demande. Si les demandes de souscription permettent de compenser les demandes de retrait, le prix de retrait correspond au prix de souscription en vigueur diminué de la commission de souscription de 11,833 % TTI.

Si le retrait n'est pas compensé, le remboursement ne peut s'effectuer à un prix supérieur à la valeur de réalisation, ni inférieur à cette valeur diminuée de 10 %, sauf autorisation de l'AMF.

Lorsque des demandes représentant au moins 10 % des parts émises restent insatisfaites pendant 12 mois, une assemblée générale extraordinaire doit être convoquée afin d'examiner notamment une cession partielle ou totale du patrimoine ou toute autre mesure appropriée.

En présence de demandes de retrait non satisfaites et inscrites au registre depuis au moins 6 mois, la variabilité du capital peut également être suspendue pour mettre en place un marché par confrontation des ordres d'achat et de vente.

La commission de gestion est fixée à 12 % TTI, avec 6 % TTI au titre de la gestion administrative et de la distribution des bénéfices, auxquels s'ajoutent 5 % HT des produits locatifs hors taxes encaissés et des produits financiers nets au titre de la gestion opérationnelle des actifs, de la trésorerie et du financement des travaux.

Risques d'un investissement en SCPI

Les parts de SCPI constituent un placement immobilier de long terme destiné à s'inscrire dans une logique de diversification patrimoniale.

Plusieurs risques doivent être pris en compte :

• le risque de perte en capital ;
• le risque lié à l'évolution du marché immobilier ;
• le risque de liquidité ;
• le risque lié au recours au crédit.

Le rachat ou la revente des parts peut notamment devenir difficile selon les conditions du marché immobilier. La SCPI peut également contracter des emprunts sous réserve de l'autorisation préalable de l'Assemblée Générale Ordinaire ou Extraordinaire.

Fiscalité des parts Urban Cœur Commerce

Pour les personnes physiques, les résultats correspondant aux parts détenues sont déterminés au niveau de la SCPI selon les règles des revenus fonciers. L'imposition porte sur la quote-part du revenu foncier net attribuée à chaque associé en fonction de ses droits et de la date de mise en jouissance des parts. Le régime réel constitue le régime généralement applicable, avec la possibilité de relever du micro-foncier sous certaines conditions. Pour les plus-values immobilières, le taux proportionnel d'impôt sur le revenu mentionné est de 19 %, auquel s'ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux. Des abattements liés à la durée de détention sont prévus. L'exonération totale de l'impôt sur le revenu intervient après 22 ans de détention, tandis que celle des prélèvements sociaux intervient après 30 ans.

Les parts de SCPI constituent également un actif susceptible d'entrer dans l'assiette de l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) dans les conditions prévues par la réglementation applicable.

SCPI Urban Cœur Commerce : points essentiels du 2T 2026

Le 2T 2026 porte la capitalisation nette d'Urban Cœur Commerce à 95 705 334 €, avec une collecte nette de 3 344 495 € et 2 144 associés.

Deux commerces ont été acquis à Valence et Troyes pour 3,1 M€, représentant 601 m² et un rendement moyen à l'acquisition supérieur à 8,50 % AEM. Le patrimoine compte désormais 125 actifs immobiliers sur 33 700 m², tandis que le TOF atteint 91,67 %.

Quatre locaux sont par ailleurs sous promesse, dont trois actifs représentant environ 1 700 m² et une opération à Lyon-Vaise. Le taux de distribution cible non garanti pour 2026 reste fixé à 6,00 %.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.