Avis Edmond de Rothschild Europa (SCPI) Investir en 2025

Lancée en 2024, la SCPI Edmond de Rothschild Europa s'est rapidement positionnée comme une option intéressante pour les investisseurs cherchant à diversifier leur portefeuille immobilier à l'échelle européenne. Gérée par Edmond de Rothschild REIM, cette jeune SCPI de rendement vise à capitaliser sur les opportunités offertes par un marché immobilier en recomposition, marqué par la remontée des taux puis leur stabilisation progressive. En 2025, elle commence à disposer d'un début d'historique, avec un portefeuille déjà constitué et des premiers chiffres de performance. Dans cet article, nous examinerons en détail les caractéristiques, les avantages et les points de vigilance de cette SCPI, tout en répondant aux questions les plus fréquentes des investisseurs potentiels.

Caractéristiques principales d'Edmond de Rothschild Europa

• Type : SCPI de rendement à capital variable
• Date de création : 2024
• Prix de la part : 200 € (inchangé au 30/09/2025)
• Minimum de souscription : 25 parts soit 5 000 €
• Objectif de taux de distribution 2025 : 8 % (non garanti), sous forme de performance globale (rendement + éventuelle revalorisation)
• Taux de distribution constaté sur les 9 premiers mois 2025 : 6,14 % brut annualisé, soit 12,28 € par part versés au 30/09/2025
• Délai de jouissance : 1er jour du 6e mois
• Distribution : Trimestriel
• Capitalisation : 52,7 M€ au 30/09/2025, en forte hausse par rapport aux 19,4 M€ au 31/12/2024
• Nombre d'associés : 1 059 au 30/09/2025, contre 401 au 31/12/2024
• Taux d'occupation financier : 100 % au 3e trimestre 2025
• Nombre d'immeubles : 8 actifs au 30/09/2025, principalement en Allemagne, aux Pays-Bas et en France
• Endettement : 0 % (aucun recours à l'effet de levier à ce stade)
• Mode d'investissement :  Au comptant, à crédit, démembrement, versement programmé

Stratégie d'investissement

Edmond de Rothschild Europa adopte une approche d'investissement diversifiée, ciblant des actifs immobiliers à fort potentiel de valorisation dans plusieurs pays européens. La SCPI se concentre principalement sur la zone euro, avec plus de 90 % du patrimoine investi hors de France au 3e trimestre 2025, et un ancrage affirmé en Allemagne et aux Pays-Bas, tout en préparant des acquisitions au Royaume-Uni et en élargissant sa présence paneuropéenne.

Les secteurs privilégiés incluent :

• Bureaux
• Locaux d'activité, logistique et commerces essentiels (notamment des actifs commerciaux en Rhénanie-du-Nord-Westphalie en 2025)
• Hôtellerie et autres actifs alternatifs, à travers des opérations sous exclusivité comme un hôtel au Royaume-Uni

Cette diversification géographique et sectorielle vise à optimiser le rendement tout en minimisant les risques liés à un marché ou un secteur spécifique. La stratégie reste opportuniste mais prudente, avec un portefeuille intégralement loué, des baux de long terme (WALT/WALB moyen supérieur à 13 ans fin 3e trimestre 2025) et un taux de recouvrement des loyers de 100 %. L'absence de dette renforce le caractère défensif de la SCPI dans un contexte immobilier encore chahuté.

Avantages de la SCPI Edmond de Rothschild Europa

• Expertise reconnue : La SCPI bénéficie de l'expérience de longue date du groupe Edmond de Rothschild dans la gestion d'actifs immobiliers et d'un réseau de plusieurs bureaux en Europe (France, Benelux, Allemagne, Suisse, Irlande, Royaume-Uni), ce qui lui permet d'identifier des opportunités locales et de mutualiser les risques.
• Diversification géographique : Avec plus de 90 % du patrimoine déjà investi hors de France et un portefeuille réparti entre Allemagne, Pays-Bas et France, bientôt renforcé par des actifs au Royaume-Uni, l'investissement dans plusieurs pays européens permet de réduire les risques liés aux cycles économiques locaux et de capter des dynamiques de marché différentes.
• Rendement attractif : En 2025, la SCPI affiche un objectif de performance globale de 8 % non garanti et délivre, sur les neuf premiers mois de l'année, un taux de distribution annualisé de 6,14 % brut, dans le haut de la fourchette du marché des SCPI de nouvelle génération. Cet objectif reste ambitieux mais cohérent avec sa politique d'investissement et la montée en puissance progressive du portefeuille.
• Gestion prudente : L'absence d'endettement (0 % de levier) et un taux d'occupation financier de 100 % avec des baux de longue durée témoignent d'une approche conservatrice, orientée vers la génération de revenus récurrents et la maîtrise du risque locatif.
• Engagement RSE : La SCPI intègre des critères ESG dans sa stratégie d'investissement, avec une volonté affichée de cibler des immeubles répondant aux standards environnementaux actuels et d'améliorer les actifs via des plans d'optimisation (performance énergétique, confort des occupants, gouvernance). Elle s'inscrit dans une vision de long terme, tenant compte des évolutions démographiques, technologiques et sociétales.
• Fiscalité potentiellement avantageuse : Les revenus générés hors de France peuvent bénéficier de conventions fiscales internationales. Selon la situation de l'investisseur, une partie des revenus peut être imposée à la source à l'étranger, avec des mécanismes de crédit ou d'élimination de la double imposition en France, ce qui peut aboutir à une fiscalité plus douce qu'une SCPI 100 % française pour certains profils (dans le respect de la législation en vigueur et après conseil personnalisé).

Points de vigilance

• SCPI récente : Lancée en 2024, Edmond de Rothschild Europa ne dispose encore que de deux exercices pleins à horizon 2025 et d'un historique limité. Malgré des premiers chiffres encourageants, elle reste à comparer avec prudence aux SCPI plus anciennes disposant de cycles immobiliers complets.
• Patrimoine encore modeste : Avec une capitalisation d'environ 52,7 M€ et 8 immeubles au 30/09/2025, le portefeuille reste de taille modérée, même s'il a fortement progressé par rapport à la fin 2024. La diversification, bien engagée, reste en construction, ce qui peut limiter la mutualisation des risques à court terme.
• Délai de jouissance : Avec un délai de 6 mois, les investisseurs doivent patienter avant de percevoir leurs premiers revenus, un paramètre à intégrer dans la planification de trésorerie.
• Objectif de rendement ambitieux : L'objectif de 8 % de performance globale pour 2025 demeure non garanti et dépendra de la capacité de la SCPI à maintenir un niveau de distribution élevé tout en revalorisant potentiellement le prix de part dans un marché encore volatil. Les investisseurs doivent garder à l'esprit que les performances passées ou en cours ne préjugent pas des performances futures.
• Frais et fiscalité : Comme pour la plupart des SCPI, les frais de souscription et de gestion peuvent peser sur la performance nette, et la fiscalité des revenus fonciers (ou assimilés) reste potentiellement lourde pour les contribuables les plus imposés. Une analyse au cas par cas est indispensable.

Questions fréquentes

Pourquoi investir dans une SCPI paneuropéenne comme Edmond de Rothschild Europa ?

L'investissement dans une SCPI paneuropéenne offre une diversification géographique qui peut réduire les risques liés à un marché immobilier spécifique. Edmond de Rothschild Europa, avec plus de 90 % de son patrimoine hors de France, permet d'accéder à des marchés dynamiques comme l'Allemagne, les Pays-Bas ou le Royaume-Uni, tout en bénéficiant de l'expertise locale des équipes d'Edmond de Rothschild REIM dans plusieurs pays. Cela donne accès à des segments porteurs (commerces essentiels, activités, hôtellerie, bureaux de qualité) susceptibles de générer des revenus résilients et de capter d'éventuelles revalorisations à moyen terme.

Comment Edmond de Rothschild Europa se compare-t-elle aux autres SCPI du marché ?

Avec un objectif de performance globale non garantie de 8 % en 2025 et un taux de distribution annualisé de 6,14 % sur les neuf premiers mois de l'année, Edmond de Rothschild Europa se situe parmi les SCPI récentes les plus offensives en matière de rendement, tout en conservant une gestion prudente (taux d'occupation de 100 %, absence de dette). Néanmoins, son historique reste court et son patrimoine encore en phase de constitution, ce qui impose de suivre ses bulletins trimestriels et rapports annuels dans la durée pour la comparer finement aux grandes SCPI paneuropéennes déjà bien installées.

Quels sont les risques principaux liés à un investissement dans Edmond de Rothschild Europa ?

Les principaux risques incluent :

• le manque d'historique de performance sur un cycle complet ;
• la taille encore modeste du portefeuille et sa concentration relative sur quelques actifs et locataires, même si cette concentration diminue avec les nouvelles acquisitions ;
• les risques inhérents à l'immobilier (vacance, baisse des loyers, renégociation de baux, évolution des valeurs d'expertise) dans un environnement économique changeant ;
• le risque de marché propre aux SCPI (liquidité dépendante des souscriptions et des demandes de retrait, absence de garantie en capital).

Comme pour tout investissement immobilier, il existe un risque de perte en capital, et le rendement distribué peut varier à la hausse comme à la baisse.

Comment la SCPI gère-t-elle les enjeux environnementaux et sociaux ?

Edmond de Rothschild Europa intègre des critères ESG dans sa stratégie d'investissement, en ciblant des immeubles capables de répondre aux nouvelles exigences réglementaires et aux attentes des utilisateurs (performance énergétique, confort, accessibilité, mobilité douce). La société de gestion met en avant une approche de long terme, visant à optimiser les actifs via des plans de travaux et d'amélioration, afin de maintenir leur attractivité et de limiter le risque de dépréciation lié au durcissement des réglementations environnementales. Cette démarche répond aux préoccupations croissantes des investisseurs en matière de responsabilité sociale et environnementale.

Quelle est la liquidité de l'investissement dans Edmond de Rothschild Europa ?

Comme pour toute SCPI, la liquidité n'est pas garantie et dépend des flux de souscription et des demandes de retrait. Edmond de Rothschild Europa étant une SCPI à capital variable, les rachats sont en principe effectués par la société de gestion en contrepartie de nouvelles souscriptions, dans la limite des conditions prévues par le règlement. L'augmentation rapide de la capitalisation en 2025 et l'absence de retraits enregistrés au 3e trimestre témoignent pour l'instant d'une dynamique de collecte favorable. Néanmoins, cet investissement doit être envisagé sur le long terme (au moins 8 à 10 ans), en acceptant une liquidité inférieure à celle des placements financiers classiques.

Conclusion

La SCPI Edmond de Rothschild Europa représente en 2025 une opportunité intéressante pour les investisseurs cherchant à diversifier leur portefeuille immobilier à l'échelle européenne, avec une forte exposition hors de France, une gestion prudente (0 % de dette, 100 % de taux d'occupation) et un objectif de performance globale ambitieux. La montée en puissance rapide de la capitalisation, le renforcement du portefeuille en Allemagne et aux Pays-Bas, ainsi que les premières opérations annoncées au Royaume-Uni confirment la réalité de sa stratégie paneuropéenne.

Pour autant, sa jeunesse, la taille encore modeste de son patrimoine et l'absence de recul sur un cycle complet appellent à la prudence. Les investisseurs potentiels doivent soigneusement évaluer leurs objectifs financiers, leur tolérance au risque, leur situation fiscale et leur horizon d'investissement avant de s'engager. Le suivi régulier des bulletins trimestriels et des rapports annuels d'Edmond de Rothschild Europa sera essentiel pour vérifier sa capacité à tenir, dans la durée, ses objectifs de rendement et de diversification.

En fin de compte, Edmond de Rothschild Europa peut constituer un complément pertinent dans un portefeuille d'investissement diversifié, en offrant une exposition au marché immobilier européen sous la gestion d'une société réputée, tout en intégrant les enjeux ESG contemporains. Comme pour tout investissement, une due diligence approfondie et une consultation avec un conseiller financier ou patrimonial restent indispensables avant toute décision d'allocation significative.