Avis Épargne Pierre Europe (SCPI) Investir en 2025

La SCPI Épargne Pierre Europe, lancée fin 2022 par la société de gestion Atland Voisin, continue d'afficher une forte dynamique sur le marché des SCPI européennes. Avec un rendement 2024 élevé, une capitalisation en nette progression, une diversification géographique et sectorielle renforcée, ainsi qu'un engagement environnemental confirmé, elle séduit de nombreux investisseurs à la recherche de performance et de sens. Voici une analyse actualisée de cette SCPI, ses atouts, ses limites, et les réponses aux questions essentielles pour bien investir en 2025.

Présentation et stratégie d'Épargne Pierre Europe

Épargne Pierre Europe est une SCPI à capital variable, spécialisée dans l'immobilier d'entreprise en zone euro. Son objectif reste double : offrir un rendement supérieur à la moyenne du marché tout en limitant les risques grâce à une diversification poussée. Elle investit principalement dans des bureaux, commerces, locaux d'activité, établissements de santé et hôtels, situés dans plusieurs pays de la zone euro, notamment en Espagne, aux Pays-Bas, en Irlande, en Allemagne et dans d'autres marchés ciblés pour leur dynamisme et la profondeur de leurs locataires.

Depuis son lancement, la SCPI poursuit une stratégie de montée en puissance progressive, avec un portefeuille qui s'est étoffé au fil des trimestres. Les nouvelles acquisitions de 2024 et 2025 ont permis d'augmenter les surfaces sous gestion et de renforcer encore la diversification sectorielle et géographique, avec plusieurs actifs sécurisés dans différents pays pour un montant cumulé supérieur à 150 M€ en 2025.

La SCPI se distingue également par l'obtention rapide du label ISR (Investissement Socialement Responsable) en mars 2023, qui atteste de son engagement pour une gestion durable et éthique de son patrimoine immobilier. Ce label reste au cœur de sa stratégie, avec une sélection d'actifs conformes à des critères ESG exigeants.

Performances et chiffres clés

• Taux de distribution 2024 : 6,75 % brut de fiscalité étrangère, un niveau supérieur à l'objectif initial de 5,50 % et au rendement moyen du marché des SCPI.
• Objectif de rendement 2025 : rendement prévisionnel compris entre 6 % et 6,80 % brut (non garanti), avec un objectif de TRI à 10 ans de 5,50 %.
• Capitalisation : 268 millions d'euros fin 2024, puis 408 M€ au 30 juin 2025, témoignant d'une collecte très soutenue et d'un fort engouement des épargnants. Certaines estimations évoquent une capitalisation approchant 480 M€ au cours du second semestre 2025, confirmant la poursuite de la croissance.
• Taux d'occupation financier : 100 %, avec l'intégralité des actifs loués, ce qui soutient la stabilité des revenus distribués.
• Nombre d'associés : environ 7 800 fin 2024, puis plus de 11 700 au 30 juin 2025, signe d'une base d'investisseurs en forte expansion.
• Prix de la part : 200 € (minimum de souscription : 30 parts, soit environ 6 000 €), prix inchangé mais présentant une légère décote par rapport à la valeur de reconstitution, ce qui est plutôt favorable à l'investisseur.
• Valeur de reconstitution : 206,51 € au 31/12/2024, en hausse de 1,90 % sur l'année 2024 ; le prix de part de 200 € se situe donc avec une décote d'environ –3,15 % par rapport à cette valeur.
• Prix de retrait : 180 € par part, ce qui correspond à un niveau de frais d'entrée d'environ 10 % en valeur de retrait par rapport au prix de souscription.
• Commission de souscription : 12 % TTC, supérieure à la moyenne du marché, ce qui incite à une vision de long terme.
• Label ISR : obtenu en mars 2023, toujours en vigueur, pour une gestion éco-responsable.

Les atouts d'Épargne Pierre Europe

• Rendement attractif : Avec un taux de distribution de 6,75 % brut en 2024 et une cible comprise entre 6 % et 6,80 % pour 2025, Épargne Pierre Europe se situe dans le haut du panier des SCPI paneuropéennes, tout en visant un TRI à 10 ans de 5,50 %.
• Diversification géographique et sectorielle : Investir dans plusieurs pays de la zone euro (Espagne, Pays-Bas, Irlande, Allemagne, et potentiellement d'autres marchés comme le Portugal selon les opportunités) et dans différents secteurs (bureaux, commerces, hôtellerie, santé, locaux d'activité) limite l'exposition aux risques locaux ou sectoriels.
• Gestion expérimentée : Atland Voisin, société de gestion reconnue, met en œuvre une politique d'investissement sélective, avec une collecte significative qui permet de saisir des opportunités tout en conservant une discipline d'achat.
• Engagement environnemental : La démarche ISR s'appuie sur une approche "Best in Class" et "Best in Progress", avec des plans d'amélioration énergétique et environnementale sur les actifs, répondant aux enjeux réglementaires et aux attentes des locataires en matière de durabilité.
• Stabilité des revenus : Un taux d'occupation de 100 %, la progression de la valeur de reconstitution et un report à nouveau confortable renforcent la visibilité sur la capacité de la SCPI à maintenir un niveau de distribution attractif, sous réserve de l'évolution du marché immobilier.

Les points de vigilance

• Frais élevés : La commission de souscription de 12 % TTC reste supérieure à la moyenne du marché. Elle ne constitue pas un problème sur le long terme si l'horizon d'investissement est respecté, mais peut peser sur la rentabilité en cas de sortie trop rapide.
• Taille encore modeste : Malgré une capitalisation qui a franchi les 400 M€ en 2025 et continue de croître, Épargne Pierre Europe demeure plus petite que certaines grandes SCPI historiques. Cette taille intermédiaire peut la rendre un peu plus sensible à d'éventuels mouvements importants de souscriptions ou de retraits, même si la forte collecte récente joue en sa faveur.
• Jeune historique : Lancée en 2022, la SCPI dispose d'un historique de performance encore limité, essentiellement sur un environnement de marché post-crise sanitaire et de remontée des taux. Il reste nécessaire de suivre la capacité de la SCPI à traverser différents cycles immobiliers.
• Délais de jouissance : Les parts donnent droit aux revenus à compter du 1er jour du 6e mois suivant la souscription. Ce délai, conforme aux pratiques du marché, doit être intégré dans les simulations de rendement la première année.

Pourquoi investir dans Épargne Pierre Europe en 2025 ?

• Pour diversifier son patrimoine immobilier à l'échelle européenne, en accédant à un portefeuille d'actifs situés dans plusieurs grandes métropoles de la zone euro, sans gestion directe.
• Pour bénéficier d'un rendement distribué historiquement élevé (6,75 % en 2024) et d'un objectif de performance 2025 toujours ambitieux, tout en profitant d'une fiscalité souvent plus douce que l'immobilier locatif direct en France, notamment sur les prélèvements sociaux.
• Pour investir dans une SCPI engagée dans la transition écologique, via une démarche ISR structurée, intégrant des critères ESG dans la sélection et le pilotage des actifs.
• Pour profiter d'une gestion professionnelle et d'une stratégie de croissance solide, portée par une collecte dynamique, une diversification renforcée et un taux d'occupation financier maintenu à 100 %.

Questions fréquentes sur Épargne Pierre Europe

1. Quels sont les avantages fiscaux d'Épargne Pierre Europe ?

Les revenus locatifs perçus à l'étranger sont, en principe, imposés dans leur pays d'origine, conformément aux conventions fiscales internationales. En France, l'investisseur bénéficie d'un crédit d'impôt destiné à éviter la double imposition, tout en étant exonéré des prélèvements sociaux français de 17,2 % sur la part des revenus provenant de l'étranger. Ce mécanisme peut rendre la fiscalité globale plus attractive que celle de revenus fonciers issus d'immeubles détenus en direct en France. La situation fiscale exacte dépend toutefois du profil de chaque investisseur et de l'évolution des conventions fiscales.

2. La SCPI est-elle risquée ?

Comme toute SCPI, Épargne Pierre Europe comporte des risques de perte en capital, de variation du prix de la part, de baisse des revenus distribués et un risque de liquidité en cas de déséquilibre important entre l'offre et la demande sur le marché des parts. Sa taille encore récente et son exposition à plusieurs marchés européens impliquent également un risque lié à l'évolution des cycles immobiliers et économiques. Néanmoins, la diversification sectorielle et géographique, le taux d'occupation élevé et la gestion professionnelle contribuent à atténuer ces risques, sans les supprimer.

3. Quelle est la stratégie ISR d'Épargne Pierre Europe ?

La SCPI applique une stratégie ISR structurée autour de deux approches :

• "Best in Class" : sélection d'actifs déjà performants en matière environnementale, sociale et de gouvernance (ESG).
• "Best in Progress" : acquisition d'actifs présentant un potentiel d'amélioration, assorti de plans d'action concrets (travaux d'efficacité énergétique, réduction des consommations, amélioration du confort des occupants, etc.).

Cette démarche vise à concilier performance financière, maîtrise des risques réglementaires (notamment liés aux nouvelles normes énergétiques européennes) et impact positif sur l'environnement et la société.

4. Quels sont les frais à prévoir ?

La commission de souscription est de 12 % TTC, prélevée indirectement via la différence entre le prix de souscription (200 €) et le prix de retrait (180 €), ce qui impose un horizon d'investissement long pour amortir ces frais. À cela s'ajoutent des frais de gestion annuels prélevés sur les revenus et intégrés dans le résultat distribué, dont le niveau est comparable à celui des autres SCPI de marché, ainsi que d'éventuels frais liés au canal de souscription (conseiller, plateforme), qui peuvent varier selon les intermédiaires.

5. Quelle est la durée d'investissement recommandée ?

Comme pour toute SCPI de rendement, il est généralement conseillé d'investir sur le long terme (8 à 10 ans) pour lisser les frais d'entrée, absorber les éventuelles fluctuations de marché et profiter pleinement des revenus potentiels et de la stratégie de création de valeur à long terme. Cette durée permet aussi de traverser plusieurs phases du cycle immobilier et de réduire l'impact d'un éventuel retrait dans une phase défavorable.

Conclusion : Notre avis sur Épargne Pierre Europe

Épargne Pierre Europe s'affirme comme une SCPI européenne de nouvelle génération, conjuguant rendement, diversification et engagement responsable. Les dernières données confirment sa montée en puissance : capitalisation en forte hausse au‑delà des 400 M€ en 2025, base d'associés en nette expansion, taux d'occupation financier de 100 % et maintien d'un rendement 2024 élevé. Sa jeunesse, son historique encore limité et ses frais de souscription supérieurs à la moyenne doivent être intégrés dans la réflexion, mais la combinaison d'une gestion rigoureuse, d'une diversification européenne accrue et d'une stratégie ISR crédible en fait une solution pertinente pour diversifier un portefeuille immobilier en 2025, notamment pour les investisseurs sensibles aux enjeux de durabilité et à l'optimisation de la fiscalité des revenus immobiliers.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L'investissement en SCPI doit toujours s'envisager dans le cadre d'une stratégie patrimoniale globale, adaptée à la situation, aux objectifs et au profil de risque de chaque investisseur.