SCPI Remake Live : Avis, performances et caractéristiques en 2026

La SCPI Remake Live, lancée en 2022 par Remake Asset Management, a rapidement gagné en popularité grâce à sa diversification immobilière géographique et typologique, son excellent niveau de performance et à son absence de frais d'entrée. Cette SCPI de rendement à capital variable propose une stratégie innovante en ciblant des actifs immobiliers dans les zones urbaines dynamiques de France et d'Europe, avec une approche opportuniste et labellisée ISR. Dans cet article mis à jour pour 2026, nous allons explorer les caractéristiques, les performances et les avantages de Remake Live, tout en répondant aux principales questions que vous pourriez vous poser.

Qu'est-ce que Remake Live ?

Remake Live est une SCPI de rendement à capital variable créée en 2022. Elle se distingue par une stratégie d'investissement axée sur les aires urbaines de plus de 250 000 habitants en France et dans l'Union européenne, en ciblant les métropoles où la pression foncière et les besoins d'adaptation urbaine sont les plus forts. La SCPI applique une gestion opportuniste, en se positionnant sur des actifs à fort potentiel de création de valeur, souvent acquis avec décote ou dans des zones en développement.

Depuis son lancement, Remake Live a progressivement étendu sa diversification européenne. Elle investit principalement dans l'immobilier d'entreprise (bureaux, commerces, santé, éducation, logistique, hébergement géré, loisirs), avec une exposition paneuropéenne désormais bien installée. Au 31 décembre 2025, le patrimoine compte 70 immeubles répartis dans plusieurs pays européens et au Royaume-Uni, pour une surface locative de plus de 400 000 m². Au 31 mars 2026, la SCPI affiche 71 actifs répartis dans 9 pays, illustrant la poursuite de la croissance et du déploiement de sa stratégie européenne.

Cette approche permet de cibler des projets à haut potentiel de rendement, ce qui se reflète dans son taux de distribution annuel, parmi les plus élevés du marché. Remake Live s'inscrit dans une logique de long terme, avec une durée de détention recommandée d'environ 10 ans, typique des SCPI de rendement.

Caractéristiques principales 

• Prix d'une part : 204,00 € (prix de souscription et de retrait constaté en 2025, niveau maintenu en 2026 sur la plupart des supports). La valeur de reconstitution ressort légèrement au-dessus de ce niveau, confirmant une valorisation prudente.
• Minimum de souscription : 1 part (soit 204 €), même si, en pratique, de nombreuses plateformes conseillent un ticket d'entrée de 5 parts ou plus.
• Taux de distribution 2025 : 7,05 %, marquant une quatrième année consécutive au-delà de 7 %.
• Rendements précédents : 7,79 % en 2023 et 7,50 % en 2024, alors que la moyenne sectorielle tourne autour de 4,5 % environ.
• TRI cible à 10 ans : 7 % (non garanti), légèrement relevé par rapport à la cible initiale de 6 %.
• Capitalisation : 881,77millions d'euros au 31 mars 2026
• Nombre d'associés : 12 333 associés au 31 mars 2026
• Patrimoine : 70 immeubles au 31 décembre 2025, puis 71 actifs au 31 mars 2026, répartis dans 9 pays européens et au Royaume-Uni, avec une forte diversification sectorielle (bureaux, commerces, logistique, santé, éducation, hébergement, tourisme et loisirs). La surface totale dépasse les 400 000 m².
• Répartition géographique (2026) : Royaume-Uni ~30 %, France ~24 %, Espagne ~10 %, puis Pays-Bas, Irlande, Allemagne et autres pays européens.
• Répartition sectorielle (2026) : bureaux ~40 %, santé & éducation ~20 %, logistique et locaux d'activité ~15 %, commerces et autres typologies pour le reste.
• Taux d'occupation financier (TOF) : 99,16 % au 31/03/2026
• Visibilité locative : durée moyenne résiduelle des baux proche de 9,5 ans, avec une cible supérieure à 10 ans sur les nouveaux investissements.
• Délai de jouissance : premier jour du quatrième mois suivant la souscription (3 mois).
• Frais de souscription : Aucun (0 % de frais d'entrée).
• Frais de gestion : 18 % TTC des produits locatifs (15 % HT), supérieurs à la moyenne du marché estimée autour de 11–12 %.
• Commission de retrait : 5 % TTC en cas de revente des parts dans les cinq premières années de détention.
• Label ISR immobilier : Oui, label ISR immobilier confirmé, avec amélioration notable du score ESG du portefeuille depuis le lancement.
• Encours sous gestion de Remake AM : proche de 1 milliard d'euros.
• Poche sociale : jusqu'à 10 % de la collecte annuelle consacrée au financement de logements sociaux en France, soit environ 40 millions d'euros en 2025.

Pourquoi Remake Live se démarque-t-elle 

1. Absence de frais d'entrée

Contrairement à de nombreuses SCPI traditionnelles où les frais de souscription varient entre 9 % et 12 %, Remake Live ne prélève aucun frais d'entrée, à l'image d'autres SCPI sans frais comme les SCPI Iroko Zen et Novaxia Neo. L'intégralité du montant investi est donc immédiatement affectée à l'acquisition d'actifs immobiliers, ce qui améliore la mise au travail du capital dès le départ.

Ce modèle économique, atypique dans l'univers des SCPI, est rendu possible par des frais de gestion supérieurs à la moyenne et une commission de retrait en cas de cession avant 5 ans. Pour l'investisseur, l'absence de " ticket " à l'entrée se traduit par une meilleure lisibilité du rendement brut et par une plus grande efficacité du capital mobilisé.

2. Performances exceptionnelles

Remake Live a affiché un rendement brut de 7,79 % en 2023, puis de 7,50 % en 2024, et de 7,05 % en 2025, ce qui la place toujours parmi les SCPI les plus performantes du marché, alors que la moyenne de la place se situe entre 4 % et 5 % selon les derniers baromètres.

Ces quatre années consécutives au-delà de 7 % traduisent une performance solide et durable, obtenue dans un contexte de marché immobilier européen pourtant marqué par la hausse des taux et la recomposition des valeurs. Cette dynamique est portée par une collecte maîtrisée de 213 millions d'euros en 2025, un taux d'occupation financier proche de 100 %, des acquisitions à rendement acte en main souvent supérieur à 7 % et une politique de distribution attractive.

3. Stratégie d'investissement innovante

La SCPI se concentre sur la sélection d'actifs générateurs de flux de trésorerie résilients dans les grandes aires urbaines européennes : bureaux bien positionnés, commerces du quotidien, actifs de santé et d'éducation, hôtellerie ciblée, logistique urbaine, locaux d'activités. Elle adopte une approche opportuniste, en profitant du contexte de recomposition du marché immobilier pour acquérir des actifs avec décote ou dans des zones en développement, tout en conservant une forte discipline d'investissement.

L'extension de la stratégie à des marchés comme le Royaume-Uni, l'Espagne, les Pays-Bas, l'Irlande, l'Allemagne, la Pologne et d'autres pays européens renforce encore la diversification du portefeuille. En 2025, Remake Live a notamment enrichi son patrimoine d'actifs en Écosse (Aberdeen et Glasgow) et en Pologne (Łódź et Varsovie), avec un rendement acte en main moyen d'environ 7,34 %, illustrant sa capacité à sourcer des opportunités attractives dans des marchés secondaires mais porteurs.

4. Engagement responsable et social

Au-delà de l'intégration systématique des critères ESG dans sa stratégie d'investissement, Remake Live consacre jusqu'à 10 % de sa collecte annuelle à une poche sociale dédiée au financement de logements sociaux en France. En 2025, cette poche sociale avoisine 40 millions d'euros, témoignant d'un engagement concret envers l'impact social et d'un positionnement fort sur l'investissement responsable.

Le label ISR immobilier renouvelé vient encadrer cette démarche, avec des objectifs de réduction de l'empreinte environnementale des actifs, d'amélioration des usages et de contribution aux territoires. La présence significative d'actifs de santé, d'éducation et d'habitation à impact social dans le portefeuille traduit cette volonté de conjuguer rendement financier et impact extra-financier.

Quels sont les avantages pour les investisseurs ?

• Rendement attractif : Un taux de distribution annuel de 7,05 % en 2025, après 7,50 % en 2024 et 7,79 % en 2023, bien supérieur à la moyenne du marché. Remake Live se place parmi les SCPI les plus généreuses en termes de revenus distribués, tout en maintenant un profil de risque maîtrisé grâce à un TOF proche de 100 % et des baux de longue durée.
• Diversification du portefeuille immobilier : Investissements dans divers secteurs (bureaux, commerces, santé, éducation, logistique, hébergement géré, tourisme et loisirs) et dans plusieurs pays européens ainsi qu'au Royaume-Uni. Cette diversification typologique et géographique réduit le risque lié à un seul marché, tout en offrant une visibilité locative proche de 10 ans.
• Simplicité et transparence : Accès à l'immobilier sans gestion directe des biens. La société de gestion s'occupe de la sélection des actifs, de la gestion locative, des travaux et des arbitrages. Les bulletins trimestriels et rapports annuels détaillent les acquisitions, la collecte, les performances et les indicateurs de risque.
• Versement régulier des dividendes : Les investisseurs commencent à percevoir leurs revenus après le délai de jouissance (à partir du 6e mois de détention), avec des acomptes généralement versés de façon trimestrielle, parfois mensualisée via certaines plateformes.
• Répartition locative sécurisée : Un taux d'occupation financier proche de 100 % et des baux de longue durée garantissent une bonne visibilité sur les flux locatifs et une relative stabilité des revenus distribués.
• Démarche ISR affirmée : Le label ISR immobilier et l'amélioration continue du score ESG du portefeuille apportent un alignement avec les enjeux environnementaux et sociaux, paramètre important pour les investisseurs sensibles à l'investissement responsable.
• Croissance rapide et solidité : Avec une capitalisation atteignant 846 millions d'euros fin 2025 et une collecte annuelle de plus de 200 millions d'euros, Remake Live est devenue en quelques années une SCPI majeure du paysage français, témoignant d'une confiance croissante des investisseurs.

Quels sont les risques associés ?

Comme tout investissement en SCPI, Remake Live présente certains risques :

• Perte en capital : La valeur des parts peut évoluer à la hausse comme à la baisse en fonction du marché immobilier, des taux d'intérêt et de la valorisation des actifs sous-jacents. Le capital investi n'est pas garanti et la SCPI s'inscrit dans un horizon d'investissement long, de l'ordre de 10 ans.
• Rendements non garantis : Les performances passées, bien qu'excellentes, ne présagent pas des résultats futurs. Une baisse des loyers, une hausse des vacances locatives ou un contexte de dégradation économique pourraient impacter le niveau des distributions.
• Frais de gestion élevés : Les frais de gestion de 18 % TTC sur les revenus locatifs, supérieurs à la moyenne du marché, rémunèrent la société de gestion et financent le modèle sans frais d'entrée. Ils peuvent toutefois réduire les rendements nets sur le long terme et doivent être intégrés dans l'analyse globale.
• Liquidité : Même si Remake Live est à capital variable et bénéficie d'une collecte dynamique, la revente des parts reste conditionnée à la capacité de la SCPI à organiser les rachats. La commission de retrait de 5 % en cas de cession avant 5 ans incite à une détention longue.
• Risque de change et risque pays : La diversification européenne, qui est un atout, expose également l'investisseur aux variations de change et aux spécificités économiques, juridiques et fiscales de chaque pays.
• Jeunesse de la SCPI : Remake Live reste une SCPI récente, sans encore d'historique de performance sur un cycle complet, ce qui peut constituer un élément de prudence pour les investisseurs attachés à des SCPI plus anciennes.

Questions fréquentes sur Remake Live

1. Pourquoi choisir Remake Live ?

Remake Live se distingue par son absence de frais d'entrée, son rendement historiquement élevé (7,79 % en 2023, 7,50 % en 2024, 7,05 % en 2025) et sa stratégie européenne diversifiée, inscrite dans une démarche ISR. Pour un épargnant qui souhaite maximiser la mise au travail du capital dès le premier jour, tout en recherchant un taux de distribution supérieur à la moyenne du marché, elle constitue une option particulièrement attractive.

La croissance rapide de sa capitalisation (846 millions d'euros fin 2025) et sa collecte annuelle soutenue (plus de 200 millions d'euros) témoignent de la confiance croissante des investisseurs, tant particuliers qu'institutionnels, dans la solidité de la stratégie et la qualité de la gestion.

2. Quelle est la stratégie immobilière de Remake Live ?

La stratégie consiste à cibler des actifs immobiliers dans les zones urbaines dynamiques de France et d'Europe, en privilégiant les grandes agglomérations et les marchés porteurs, avec une ouverture marquée vers le Royaume-Uni et plusieurs pays de l'Union européenne. L'objectif est de se positionner sur des immeubles générateurs de revenus pérennes, souvent loués à des locataires de qualité avec des baux sécurisés, offrant une visibilité locative proche de 10 ans.

Cette stratégie est indissociable d'une démarche ISR : intégration des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance, sélection d'actifs à impact (santé, éducation, logement social), accompagnement des locataires dans la transition énergétique et arbitrages tenant compte du profil ESG des immeubles.

3. Combien puis-je espérer gagner avec Remake Live ?

Le rendement annuel brut s'est établi à 7,05 % en 2025 (après 7,50 % en 2024 et 7,79 % en 2023). Par exemple, à titre purement illustratif, un investissement initial de 10 000 € aurait généré environ 705 € bruts sur une année au taux de 7,05 %. Ces revenus restent soumis à la fiscalité applicable (française et/ou étrangère) et ne sont pas garantis pour l'avenir. L'objectif de TRI à 10 ans est désormais fixé à 7 % (non garanti).

4. Quels sont les avantages fiscaux de Remake Live ?

Les SCPI de rendement investies en partie à l'étranger, comme Remake Live, permettent de bénéficier d'une diversification fiscale. Une portion des revenus provient de pays où l'impôt est prélevé à la source, ce qui peut réduire la pression fiscale en France via les mécanismes de crédit d'impôt ou d'exonération prévus par les conventions fiscales internationales. Selon la composition géographique du portefeuille, la part des revenus étrangers peut être significative.

Il demeure cependant indispensable d'étudier sa situation personnelle avec un conseiller ou un expert fiscal pour mesurer précisément l'impact de ces revenus fonciers français et étrangers, et pour optimiser la détention (en direct, via assurance-vie, en société, etc.).

Conclusion

Remake Live se positionne en 2026 comme une SCPI de rendement diversifiée, innovante et performante, répondant aux attentes des investisseurs désireux de maximiser leurs rendements tout en bénéficiant d'une gestion transparente, sans frais d'entrée et avec une forte orientation ISR. Avec un rendement brut de 7,05 % en 2025, une capitalisation de 846 millions d'euros, un taux d'occupation financier proche de 100 %, une visibilité locative proche de 10 ans et une démarche d'investissement responsable affirmée, elle constitue une option attrayante pour ceux qui souhaitent diversifier leur portefeuille immobilier en Europe.

L'engagement social via une poche dédiée au logement social, la diversification paneuropéenne et la capacité à maintenir un rendement élevé malgré un contexte immobilier complexe renforcent son positionnement. Toutefois, comme pour tout investissement, il est crucial d'évaluer soigneusement les risques (frais de gestion élevés, commission de retrait en cas de sortie anticipée, jeunesse relative de la SCPI, horizon de placement de l'ordre de 10 ans) et de s'assurer que ce support est cohérent avec ses objectifs financiers, idéalement avec l'accompagnement d'un professionnel.