SCPI Borloo Neuf

1 SCPI Borloo neuf

SCPI Borloo Neuf désigne une catégorie de SCPI fiscales investissant principalement dans des logements neufs (ou assimilés) qui étaient éligibles à l’ancien dispositif fiscal « Borloo Neuf ». Dans notre périmètre de suivi, ce segment correspond à un produit de type SCPI — fiscale et il ne compte qu’un seul fonds dans la catégorie. La capitalisation cumulée du segment s’établit à 36,6 M€ au 31/03/2018, ce qui donne un ordre de grandeur de sa taille à cette date. Ce mécanisme, aujourd’hui supprimé pour les nouvelles souscriptions, permettait aux investisseurs de bénéficier d’un avantage fiscal en contrepartie d’un engagement de location respectant des conditions de plafonds de loyers et, selon les cas, de ressources des locataires.

Le fonctionnement reposait sur la constitution d’un patrimoine résidentiel locatif détenu collectivement : les capitaux collectés étaient investis dans plusieurs programmes immobiliers afin de mutualiser les risques (vacance, impayés, aléas de marché) et de déléguer la gestion à une société de gestion agréée et contrôlée. Pour apprécier la qualité d’exploitation du patrimoine, un indicateur souvent suivi est le taux d’occupation financier : sur ce segment, il ressort à 98,39 % en moyenne (pondéré par la capitalisation) au 31/03/2018. Concrètement, cet indicateur mesure la part des loyers effectivement facturés par rapport aux loyers qui seraient encaissés si l’ensemble des surfaces était loué, à conditions de marché comparables ; il éclaire donc la continuité des revenus locatifs, sans pour autant résumer à lui seul la situation du patrimoine.

Ce type de SCPI s’inscrivait dans une logique de détention longue : la performance reposait principalement sur l’avantage fiscal obtenu à la souscription, sur les revenus locatifs distribués (après frais et charges) et sur la valorisation potentielle du patrimoine à terme. Comme pour la plupart des SCPI fiscales, la revente des parts peut être moins liquide, et la stratégie de sortie est souvent liée au calendrier de détention des immeubles et à la fin des engagements locatifs. Dans cette lecture, le taux d’occupation financier (comme celui observé au 31/03/2018) constitue un repère utile pour apprécier l’exploitation, mais il doit être complété par l’analyse des conditions de location, des charges, des travaux, du calendrier de cession des actifs et de la fiscalité applicable aux revenus fonciers.

À retenir : comment fonctionnait le dispositif « Borloo Neuf » ?

Le dispositif visait à encourager l’investissement locatif dans le neuf via une déduction fiscale (amortissement/déduction sur les revenus fonciers selon les règles en vigueur à l’époque), en échange d’une location encadrée. L’investisseur devait respecter des plafonds de loyers et, selon les variantes, des plafonds de ressources des locataires, ainsi qu’une durée minimale de location. En passant par une SCPI, l’épargnant achetait des parts et accédait à un portefeuille de logements diversifié, plutôt que d’acquérir un seul bien en direct, tout en déléguant la gestion locative et administrative.

Pédagogie : SCPI fiscale vs SCPI de rendement

Une SCPI fiscale (dont les SCPI Borloo Neuf) vise prioritairement l’optimisation fiscale ; les distributions peuvent être plus modestes et la durée de détention est généralement longue, car elle s’articule autour des contraintes du dispositif et du cycle de détention des immeubles. À l’inverse, une SCPI de rendement recherche d’abord des revenus réguliers, souvent via l’immobilier d’entreprise (bureaux, commerces, logistique, santé), sans avantage fiscal spécifique à l’entrée.

Points de vigilance pour l’épargnant

Comme tout investissement immobilier, une SCPI fiscale comporte un risque de perte en capital : la valeur des parts peut évoluer à la hausse comme à la baisse selon le marché et les conditions de cession des immeubles. La liquidité peut aussi être plus limitée, notamment lorsque la SCPI arrive en phase de cession progressive du patrimoine. Enfin, l’avantage fiscal historique ne dispense pas d’analyser la fiscalité des revenus fonciers, les prélèvements sociaux et, le cas échéant, la fiscalité des plus-values, ni d’intégrer l’impact des frais (souscription et gestion) sur la rentabilité nette.

Sources et références utiles : pour vérifier les règles applicables au dispositif et comprendre le cadre des SCPI, vous pouvez consulter les ressources officielles de l’Autorité des marchés financiers (AMF) sur les SCPI (documents d’information et risques), ainsi que les publications de Service-Public.fr et du BOFiP-Impôts (Bulletin officiel des finances publiques) relatives aux anciens dispositifs d’investissement locatif et à la fiscalité des revenus fonciers. Pour compléter l’approche, les documents réglementaires de la SCPI (DIC, note d’information, rapports annuels et bulletins trimestriels) permettent également de suivre la composition du patrimoine, les conditions de location et les indicateurs d’exploitation publiés par la société de gestion. Enfin, les statistiques et études publiées par l’ASPIM et l’IEIF peuvent aider à replacer les SCPI (dont les SCPI fiscales) dans un cadre plus large : définitions des indicateurs, suivi du marché et éléments de contexte sur l’immobilier collectif.