SCPI Scellier BBC Intermédiaire

1 SCPI Scellier bbc intermédiaire

Les SCPI Scellier BBC intermédiaire, également appelées SCPI Scellier BBC social, relevaient de la famille des SCPI fiscales. Elles visaient principalement un avantage fiscal en investissant via une SCPI dans la construction (ou l’acquisition en VEFA, c’est-à-dire vente en l’état futur d’achèvement) de logements neufs respectant le label BBC (Bâtiment Basse Consommation). Dans notre périmètre de suivi, le type de produit concerné est une SCPI — fiscale et la catégorie regroupe 3 fonds. Pour situer la taille du segment, sa capitalisation cumulée s’établit à 104,2 M€ au 31/03/2018, sur la base des données disponibles à cette date.

Sur le plan patrimonial, une fois acquis ou livrés, les logements constitutifs du patrimoine étaient mis en location dans le cadre du secteur intermédiaire, avec loyers plafonnés et conditions de ressources pour les locataires, afin de favoriser l’accès au logement dans les zones tendues. Concrètement, cela implique une gestion locative rigoureuse (mise en location, suivi des plafonds, renouvellements de baux, conformité des dossiers), car la vacance et les impayés peuvent peser sur les revenus distribués et, selon les situations, sur la trajectoire attendue par l’investisseur. Il est donc utile de distinguer le mécanisme fiscal (qui dépend du respect des conditions du dispositif) et la réalité immobilière (qui dépend, notamment, de l’occupation et de la capacité à louer dans le cadre réglementaire).

Pour apprécier le fonctionnement locatif du parc, on suit notamment le taux d’occupation financier, qui mesure la part des loyers effectivement facturés (et encaissables) par rapport au potentiel locatif du patrimoine. Dans notre suivi, le taux d’occupation financier moyen (pondéré par la capitalisation) ressort à 95,02 % au 31/03/2018. Cet indicateur aide à comprendre, à une date donnée, dans quelle mesure le patrimoine est exploité sur le plan locatif, indépendamment des mécanismes fiscaux : un taux d’occupation élevé limite la perte de loyers liée à la vacance, tandis qu’un taux plus faible peut signaler des difficultés de relocation, des franchises de loyers ou des logements temporairement indisponibles.

Le dispositif ouvrait droit à une réduction d’impôt sur le revenu pouvant atteindre 13 % du prix de revient de l’immeuble (ou, pour un associé, du montant des souscriptions) pour les investissements réalisés en 2012, sous réserve de respecter les conditions de location. L’investisseur devait notamment s’engager à louer le logement sur une durée comprise entre 9 et 15 ans ; dans la pratique, le taux de 13 % était lié à un engagement de location de 15 ans. Il est important de garder en tête que cet avantage fiscal est conditionnel : il suppose le respect des critères du dispositif sur toute la durée requise (notamment en matière de location), ce qui renforce l’intérêt de bien comprendre les contraintes avant de souscrire.

Il est utile de rappeler que, dans une SCPI fiscale, l’intérêt du montage est souvent concentré sur le mécanisme de réduction d’impôt, mais que l’expérience d’investissement dépend aussi de paramètres immobiliers. Parmi les points à surveiller figurent notamment l’occupation, le niveau des loyers (encadrés), les charges, les travaux, ainsi que les conditions de revente des actifs et la durée réelle de détention, qui peuvent influencer le résultat global pour l’épargnant. Autrement dit, la fiscalité peut améliorer le bilan d’ensemble, mais elle ne neutralise pas les risques propres à l’immobilier (vacance, évolution des valeurs, liquidité).

À retenir (pédagogie)

• Support d’investissement : l’épargnant achetait des parts de SCPI et non un appartement en direct. La SCPI collectait les fonds, achetait ou faisait construire les biens, puis en assurait la gestion locative (recherche de locataires, baux, quittancement, travaux, contentieux éventuels).
• Avantage fiscal : la réduction d’impôt était conditionnée au respect des règles du dispositif (durée de location, plafonds de loyers, conditions de ressources, exigences énergétiques, etc.). En cas de non-respect, une remise en cause de l’avantage fiscal pouvait intervenir selon les règles applicables ; d’où l’importance de comprendre les contraintes avant d’investir.
• Plafonds et zonage : les loyers et ressources étaient encadrés et dépendaient des zones prévues par la réglementation (variables selon la localisation du bien). Concrètement, ces plafonds peuvent limiter la capacité d’ajuster les loyers, ce qui rend l’occupation (et donc le taux d’occupation financier) particulièrement déterminante.
• Fiscalité des revenus : en dehors de la réduction d’impôt, les revenus distribués par la SCPI restaient imposés selon les règles des revenus fonciers (et, le cas échéant, des prélèvements sociaux), en fonction de la situation de chaque investisseur.
• Risque et horizon : comme toute SCPI, il s’agit d’un placement immobilier avec des risques (vacance locative, baisse de la valeur des parts, liquidité, évolution du marché résidentiel). L’horizon de détention est généralement long, et il l’est encore davantage dans un montage à avantage fiscal, car la durée d’engagement conditionne le bénéfice de la réduction d’impôt.

Sources et cadre réglementaire : ce mécanisme s’inscrivait dans le dispositif « Scellier » (article 199 septvicies du Code général des impôts) et ses textes d’application, avec des exigences de performance énergétique liées au label BBC. Pour approfondir, les documents de référence d’une SCPI (note d’information, statuts, bulletins trimestriels et rapport annuel) détaillent généralement la politique d’investissement, la composition et l’état du patrimoine, les modalités de location, les frais, ainsi que les principaux risques. Les informations relatives aux plafonds de loyers, aux plafonds de ressources et au zonage sont, quant à elles, précisées dans la réglementation et ses mises à jour applicables à la période d’investissement. En pratique, ces sources permettent aussi de recouper les éléments de suivi immobilier (occupation, mouvements locatifs, état d’avancement des livraisons en VEFA) et de mieux interpréter les indicateurs publiés.

Ce dispositif n’est plus ouvert à la souscription depuis le 1^er janvier 2013. Les SCPI déjà constituées à l’époque ont continué à vivre (gestion, location, distribution), mais sans possibilité d’entrer dans le cadre fiscal Scellier via une nouvelle souscription après cette date.