SCPI Scellier

3 SCPI Scellier

Les SCPI Scellier BBC (pour « Bâtiment Basse Consommation », label issu des orientations du Grenelle de l’Environnement) permettaient aux investisseurs de bénéficier d’un avantage fiscal en contrepartie du financement de logements neufs (ou acquis en l’état futur d’achèvement, dit « VEFA ») respectant un niveau de performance énergétique BBC.

Concrètement, le dispositif Scellier BBC ouvrait droit à une réduction d’impôt sur le revenu calculée sur le prix de revient du logement (en direct) ou sur le montant de la souscription (via une SCPI fiscale). Pour les investissements réalisés en 2012, cette réduction était fixée à 13 %, à condition de respecter un engagement de location de 9 ans (durée minimale obligatoire).

Attention : le dispositif n’est plus ouvert aux nouveaux investissements depuis le 1er janvier 2013. En revanche, les investisseurs ayant souscrit pendant la période d’éligibilité ont pu conserver l’avantage fiscal, sous réserve de respecter les conditions (notamment la durée de location).

À retenir (pédagogie) : une SCPI Scellier BBC est une SCPI fiscale. Son objectif principal est la réduction d’impôt, et non la recherche d’un rendement élevé. Les revenus distribués et la revente des parts dépendent notamment de la qualité du patrimoine, de la gestion, des conditions de marché et de la durée de détention.

Le taux de la réduction d’impôt sur le revenu a beaucoup évolué pendant la durée de vie du dispositif :

• 25 % du prix du logement du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2010
• 22 % à partir du 1er janvier 2011 jusqu’au 31 décembre 2011
• 13 % à partir du 1er janvier 2012 jusqu’à la fin du dispositif

Pourquoi ces changements de taux ? Le dispositif a été progressivement « raboté » afin de limiter son coût budgétaire et d’orienter davantage l’investissement vers des logements plus performants sur le plan énergétique (d’où l’accent mis sur le BBC en fin de période).

Points de vigilance pour les investisseurs (en direct ou via SCPI) :

• Respect de la durée de location : la réduction d’impôt est conditionnée à l’engagement de louer pendant la durée prévue. Une rupture anticipée peut entraîner la remise en cause de l’avantage fiscal, sauf cas particuliers.
• Plafonds et conditions : le Scellier comportait des règles (plafonds de loyers, conditions de location, zonage, etc.) qui pouvaient évoluer. Il est important de se référer au cadre applicable l’année de l’investissement.
• Fiscalité des revenus : la réduction d’impôt n’exonère pas des prélèvements et de l’imposition sur les revenus fonciers (ou revenus distribués par la SCPI), selon votre situation.
• Horizon de placement : ces investissements sont généralement pensés sur le long terme, avec une liquidité pouvant être plus limitée (notamment pour les SCPI fiscales, souvent détenues jusqu’au terme de la période fiscale et au-delà).

Sources officielles (pour aller plus loin) :

• BOFiP-Impôts (documentation fiscale de référence) : commentaires administratifs relatifs aux dispositifs d’investissement locatif, dont le Scellier (réduction d’impôt, conditions de location, plafonds, etc.).
• Légifrance : textes législatifs et réglementaires encadrant la réduction d’impôt « Scellier » et ses évolutions (lois de finances successives).
• ADEME : informations pédagogiques sur les labels et niveaux de performance énergétique, dont les notions liées au BBC.