Indice du coût de la construction (ICC) : fonctionnement et chiffres clés 2026

L'Indice du Coût de la Construction (ICC), publié par l'INSEE, est un outil clé pour analyser l'évolution des prix dans le secteur de l'immobilier neuf. Ce guide mis à jour en 2026 explore les différentes facettes de cet indice, son rôle, sa méthode de calcul, et son impact sur les contrats et les loyers.

Qu'est-ce que l'ICC ?

Définition et historique

Créé en 1953, avec une base de référence 100 au quatrième trimestre 1953, l'Indice du Coût de la Construction (ICC) mesure l'évolution du prix de production dans la construction des bâtiments neufs à usage principal d'habitation non communautaire en France métropolitaine. Cet indicateur joue un rôle crucial dans le secteur immobilier en suivant les variations des coûts liés aux matériaux, à la main-d'œuvre, et à d'autres éléments essentiels de la construction, même s'il s'agit techniquement d'un indice de prix de production excluant les charges foncières et certains frais annexes.

À l'origine, l'ICC servait principalement à la révision des baux d'habitation, commerciaux et professionnels. Cependant, depuis le 1ᵉʳ septembre 2014, il a été progressivement remplacé par d'autres indices comme l'IRL (Indice de Référence des Loyers) pour les baux d'habitation et n'est plus utilisable pour l'indexation des baux commerciaux. Il reste néanmoins utilisé comme indice de référence pour définir d'autres indicateurs tels que l'ILAT (Indice des Loyers des Activités Tertiaires) et l'ILC (Indice des Loyers Commerciaux), très suivis par les investisseurs et gestionnaires d'actifs.

Comment est fixé l'ICC ?

L'INSEE, en collaboration avec le service statistique du ministère chargé du logement, publie l'ICC chaque trimestre. Pour le déterminer, plusieurs facteurs sont pris en compte :

• Les tarifs négociés entre les maîtres d'ouvrage et les entreprises de construction.
• Les caractéristiques des projets, comme la configuration, les équipements et la localisation.
• Les matériaux utilisés dans la construction.
• Les conditions de l'appel d'offres et le contexte concurrentiel.

Ces données permettent d'obtenir une estimation précise et fiable des évolutions des coûts de construction et de suivre la dynamique des prix dans le neuf.

Périodicité et consultation de l'ICC

L'ICC est publié trimestriellement. Il paraît sur le site de l'INSEE et au Journal officiel vers la fin du troisième mois suivant le trimestre sous revue.

Au moment de cette mise à jour en 2026, le dernier indice connu, pour le troisième trimestre 2025, s'établit à 2 056 points, en baisse de 1,44 % sur un trimestre (après -2,80 % au trimestre précédent) et de 4,06 % sur un an (après -5,40 % au trimestre précédent). Cette évolution illustre un reflux des coûts de construction après plusieurs années de forte hausse.

Les indices sont disponibles sur le site de l'INSEE, permettant aux acteurs de l'immobilier, aux bailleurs, aux investisseurs et aux professionnels de rester informés sur les évolutions du secteur.

Utilisation pratique de l'ICC

Révision des loyers avec l'ICC

Pour réviser un loyer en fonction de l'ICC dans le cadre d'un bail commercial ancien (antérieur à septembre 2014), voici la formule classique :

Loyer actuel × (Nouvel ICC / ICC du même trimestre de l'année précédente)

Exemple :

Si un loyer est fixé à 1 000 € et que l'ICC passe de 2 000 à 2 100 entre deux périodes :

• Nouveau loyer = 1 000 € × (2 100 / 2 000) = 1 050 €.

Ce mécanisme est encore rencontré pour ajuster les baux commerciaux conclus avant septembre 2014, même si les nouveaux contrats privilégient désormais l'ILC ou l'ILAT. Pour tout investissement ou renégociation en 2026, il est indispensable de vérifier la clause d'indexation prévue au bail.

Quels impacts sur l'immobilier et l'économie ?

• Indicateur macroéconomique : L'ICC reste un indicateur clé pour analyser la tendance des coûts de construction dans le résidentiel neuf.
• Baux commerciaux : Il demeure une référence pour les contrats anciens, même si son usage est désormais encadré et partiellement remplacé par l'ILC et l'ILAT.
• Construction : Les fluctuations de l'ICC reflètent les variations du coût des matériaux et de la main-d'œuvre, utiles pour les promoteurs, entreprises générales et maîtres d'ouvrage.
• Investissements immobiliers : Les professionnels utilisent l'ICC, aux côtés d'autres indices, pour évaluer la rentabilité des projets neufs, calibrer les budgets travaux et affiner leurs business plans.

Conclusion

L'Indice du Coût de la Construction (ICC) reste en 2026 un outil essentiel pour comprendre les dynamiques de prix dans l'immobilier neuf. Publié chaque trimestre par l'INSEE, il reflète les réalités économiques du secteur et permet encore d'indexer certains contrats historiques.

Bien que son usage ait évolué avec le temps au profit d'indices comme l'IRL, l'ILC ou l'ILAT, l'ICC demeure une référence pour les professionnels de l'immobilier, les investisseurs et les gestionnaires d'actifs souhaitant suivre les coûts de construction dans la durée.

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