Interview de Blaise Heurteux pour HBS Research

MeilleureSCPI.com a échangé avec Blaise Heurteux, associé cofondateur de la société HBS Research. Un échange pour faire le point avec lui sur le confinement du point de vue opérationnel et l’impact sur le marché immobilier.

HBS Research : confinement, impacts et perspectives pour le pionnier de la data immobilière en France

Retrouvez la transcription de l’interview de Blaise HEURTEUX

Comment se passe le confinement pour l’ensemble des collaborateurs d’HBS Research ?

Beaucoup mieux que nous pouvions l’espérer. Il n’y a pas de déprimes, pas de congés maladie, … A priori, ils ont l’air de tous bien aller. Ils font même des cours de cuisine, de la gymnastique, et ils sont efficients. Sincèrement ! Nous savons une énorme efficience. Nous en reparlerons d’ailleurs, parce que c’est une vraie question sur le télétravail. Et très sincèrement, cette question, nous pouvons nous la poser. Nous voyons se développer un changement de mentalité et un changement de voir sa relation au travail. Et je pense que c’est important.

Donc, quelque part, c’est positif. Vous aviez déjà un logiciel qui est déjà en saas sur Internet qui permet d’avoir un fonctionnement complètement à distance. Donc, c’est vraiment plutôt une bonne nouvelle pour l’ensemble de vos collaborateurs. Il y a une question que l’ensemble de la profession se pose : quel va être l’impact de cette épidémie sur l’immobilier d’entreprise et notamment sur son utilisation ? Quelle est votre vision sur ce point ?

Déjà à court terme, cela va être dur. J’ai pu voir quelques constats d’experts, notamment chez nos amis brokers avec une logique qui était qu’en fait, les fondamentaux sont bons. Je crois que malheureusement, la crise est en train de changer. Nous avons à la fois un changement de cycle, puis il y a un certain nombre de préoccupations de chefs d’entreprises avec de vrais craintes sur le futur : un manque de visibilité, des questions sur sa trésorerie, sur sa solvabilité, sur ses clients… Je pense que malheureusement, les fondamentaux sont en train d’évoluer. Je pense qu’à court terme, il faut s’attendre à une crise assez longue et se préparer pour cela. Nous allons avoir un changement de paradigme. Et là, nous allons remettre en cause beaucoup de choses sur notre façon de faire de l’immobilier ; que ce soit l’investisseur, le promoteur, nous en tant qu’utilisateur (chefs d’entreprises) ou même nos lieux de résidentiel vont évoluer. Et dans le changement de paradigme, nous allons enfin passer, et cela, je milite depuis des années là-dessus, sur un immobilier qui n’est pas qu’un produit financier, mais qui est un vrai produit à vendre, à concevoir avec une expérience utilisateur. Et quand on pousse ce postulat-là, cela veut dire que globalement, mon rôle d’investisseur change, mon rôle de broker change, mon rôle de consommateur change. Nous allons avoir des attentes très fortes sur la façon dont on consomme du mètre carrée ou de l’espace. Je pense que la crise est un vrai révélateur d’un changement de comportement, d’un changement de mentalité, un changement de façon de valoriser nos biens immobiliers.

Quand j’entends ce que vous êtes en train de me dire, c’est que des opérateurs de coworking, parce qu’ils sont un peu dans l’expérience utilisateur. Faire en sorte que l’utilisateur consomme différemment le mètre carré. Peut-être qu’ils vont avoir une chance de s’en sortir plus vite que les autres. C’est ce que vous êtes en train de nous dire ?

J’en suis intimement convaincu. Globalement, le coworking a une phrase très dure à passer, dû au fait qu’il soit en contrat de prestation de services, qu’ils n’ont pas de baux longs terme bloqués va faire qu’ils vont avoir une période très difficile de réajustement. Mais, une fois que le marché va redémarrer, que les entreprises vont reprendre du matériel, vont repenser leurs usages de leurs mètres carrés et tout cela. Les premiers acteurs vont la avoir positivement, parce qu’eux auront compris l’expérience utilisateur, eux auront cette souplesse. Ce seront les premiers à redémarrer, j’en suis intimement convaincu.

C’est très intéressant d’avoir cet avis-là. La crise, elle va forcément sans doute renforcer l’utilisation des proptechs tels qu’HBS Research Quel est votre vision/sentiment par rapport au marché ?

Si je peux me permettre, c’est assez amusant, car nous avions fait un sondage en interne avec nos collaborateurs pour savoir s’ils voulaient faire du télétravail. Ils nous avaient dit : une fois toutes les deux semaines, une fois par semaine, … Et aujourd’hui, lorsque nous leur demandons de nouveau, ils sont tous à dire : « toutes les semaines, deux à trois jours ». Et cela veut dire que notre consommation de nos mètres carrés, notre bail, que nous avons aujourd’hui, nous sommes en train de penser à le transformer. Nous sommes en train de penser à des aménagements de locaux dans lesquels nous aurions des salles de réunion, des salles de co-créations, des salles de réception de clients, … Sauf que nous n’avons que huit postes de travail prévus fixes par rapport à 32 collaborateurs. Cela signifie que globalement, notre usage de nos matériels à nous, à titre d’exemple, va évoluer. Nous nous disons : demain, si nous utilisons que deux ou trois jours par semaine, il faut que nous passions au moins sur le coworking, par exemple.

HBS Research est presque près à partir dans du coworking ?

Et voilà. Et cela pose d’autres problèmes : les liens sociaux, le lien d’appartenance, comment j’anime mon sentiment d’appartenance à une entreprise… Et cela passera par les messageries que nous alimentons et les réunions tous les jours que nous avons avec nos collaborateurs. Le fait que nous allons faire des évents tous les trimestres. Le fait que nous allons quand même nous retrouver une fois par mois tous ensemble pour pouvoir faire, derrière, nos réunions de partage de connaissances et d’informations… Nous sommes donc partis dans un modèle qui est radicalement différent, où le présentiel n’est plus aussi important. Ce qui est important, c’est le fait d’animer une communauté avec la plus grande efficience et en se posant à chaque fois la question : « est-ce que je vais faire cette réunion en interne ? Physiquement ? Où est-ce que je dois la faire de chez moi en web conférence ? »

Nous sommes vraiment dans une logique presque managériale, sociétale ? J’allais dire : l’immobilier dépasse le mètre carré. Nous sommes vraiment au-delà des dizaines de mètres carrés de bureaux par collaborateurs que nous pourrions avoir. Pour revenir sur cette question des « proptech ». Les proptech, ce sont des sociétés qui sont dans l’innovation de l’immobilier et d’utiliser le digital, l’adonner au service de l’immobilier. HBS Research fait partie des acteurs importants de la proptech. Est-ce que vous pensez que la crise va renforcer l’utilisation de la proptechs dans notre milieu ?

Nous avons une partie de la réponse déjà au bout de huit semaines de confinement. Les grands gagnants de ce confinement (les GAFA, les sociétés de télécoms) sont toutes ces sociétés qui ont apporté une infrastructure digitale qui permet à chacun de travailler depuis chez lui. Il faut savoir que ce phénomène, nous pouvons aussi nous poser la question, si à la fin du confinement, il disparaissait et s’il était temporaire ? Nous avons l’intime conviction que c’est structurel, notamment par des réflexions que j’ai eues juste avant en disant : il y a sûrement une plus grande efficience sur certains types de travail à le faire de chez soi avec, derrière, une installation informatique digne de ce nom. Après, ce dont nous nous sommes aperçus aussi pendant ce confinement, c’est qu’il y a beaucoup d’investisseurs ou de brokers, qui se sont posé la question de leurs outils métiers. Typiquement, est-ce que j’arrive à centraliser mon info sur mon métier, mes activités et les partager avec les collaborateurs ? Il y en a qui ne sont pas équipés, et cela a été difficile. Il y en a qui sont équipés, et c’est plus facile. Cela rend la transmission d’informations plus fluide. Cela concerne aussi bien les outils qui stockent l’information (comme des CRM), qui stockent la relation client, que des outils qui gèrent des process comme la contraction d’un bail, la signature d’une vente…

Nous nous sommes aperçus que les solutions de signature électronique sont en train de prendre. Ils n’ont jamais reçu autant de demandes, parce que derrière, on se dit que si on n’est pas en présentiel, comment peut-on subtiliser le présentiel grâce au digital ? Donc, là, nous voyons que le digital est aussi en appuie pour faire le métier ; non pas juste pour organiser l’entreprise, mais aussi pour faire le métier. Après, nous aussi, nous sommes une vieille proptech, parce que c’est vrai que cela fait 15 ans que nous faisons de la tech. Nous sommes plus sur du sourcing d’opérations, de suivi des valeurs… Nous sommes plus sur ce type de data (data marché, date business). Et là, nous présentons un peu en amont, car ce n’est pas la priorité des entreprises, la volonté de réinvestir. Nous avons déjà des éléments, des études sur l’identification de ce secteur en difficulté qui pourraient vendre leurs actifs…. Nous commençons à pressentir le fait que les gens se mettent à continuer à travailler, et veulent continuer à sourcer des opérations. Et je pense que cela va s’accélérer ; c’est-à-dire d’être en amont sur les opérations à venir et par ailleurs d’avoir un maximum d’informations pour connaître les valeurs. Il s’agit aussi d’une tendance constante.

Et la 3ème tendance c’est, comment je sécurise mes patrimoines en connaissant mes locataires ? Mes locataires sont des entreprises. Elles ont des difficultés, elles risquent de déposer le bilan, elles risquent d’avoir des difficultés pour payer. Comment je peux anticiper cela pour mieux le gérer ? Ce sont les 3 domaines dans lesquels nous nous voyons sur la data marché. Nous voyons des intérêts se manifester. Je pense que par rapport à votre question, nous partons d’un marché qui était assez artisanal et relationnel (l’immobilier), où on nous disait que c’était l’humain, que l’humain. Nous sommes en train de passer à un métier peut-être un peu plus moderne dans lequel l’humain, là où il est bon, va mixer avec le digital, là où il est meilleur que l’humain. Et en faisant cela, nous allons rendre ce métier un peu plus industriel, plus professionnel, plus efficient. Nous sommes plus dans le commercial de quartier qui vous emmène faire tout visiter, ce genre de choses. Demain, nous serons peut-être sur une grosse partie du chaînon qui sera fait en digital. Et puis après, les signatures, les négociations, qui se seront des éléments humains, évidemment. Et nous aurons un mixe des deux qui fera que le métier va se professionnaliser.

Nous pouvons même peut-être imaginer qu’avec de l’IA, les baux soient faites directement par des robots ? Cela voudrait dire que les avocats auraient peut-être moins de travail sur cette partie-là. Nous savons qu’ils coûtent cher sur les négociations de baux. Dernier point, est-ce que vous avez quand même une bonne nouvelle à partager à l’ensemble de cette profession, même si vous avez déjà précisé qu’il y avait une tendance très positive au niveau de la proptech ? Quelle est la bonne nouvelle que vous souhaitez nous partager ?

C’est un peu bizarre de parler comme cela de bonnes nouvelles dans une crise qui est assez violente. Mais, je suis de nature optimiste. Je parlerai toujours de bonne nouvelle. Après, si je suis décalé, ne vous inquiétez pas. C’est mon optimisme naturel. J’ai une première bonne nouvelle, pour dire que c’est la première fois que nous faisons passer la santé avant l’économie. C’est quand même un élément qui est rare et qui est à souligner. Après, il ne faut pas que cela dure trop longtemps, parce que c’est la deuxième crise économique et elle sera aussi violente socialement. Il y a un moment où il faut trouver le bon équilibre. Je pense que le gouvernement sait y faire.

La deuxième chose, et là, c’est vraiment pour moi un élément important, c’est que nous avons tellement de discours avant la crise qui nous disait que c’était impossible de changer le monde, le réchauffement de la planète, la pollution. Des déséquilibres entre les grandes villes qui deviennent des mégalopoles et des petites villes de province, de l’économie, la mondialisation qui étaient forcément des phénomènes inéluctables. Nous étions drivés par une incapacité à faire bouger le monde, parce que l’économie dictait tout. Aujourd’hui, ce que je crois comprendre à travers cette crise, c’est quand même que l’humain est capable de dire « stop » pour des raisons qui sont plus hautes que l’économie ; qui sont la santé. Demain, ce sera peut-être les valeurs morales, peut-être l’éthique. Je crois beaucoup à l’écosystème aussi. Le fait de travailler avec ses partenaires que ce soit ses fournisseurs, ses clients. Peut-être aussi, qu’on se sent un peu mieux que les autres sur cette partie-là, parce qu’on a toujours été très proche du client avec cette culture du résultat. C’est ce côté altruiste et généreux, j’espère que ces valeurs morales vont pouvoir peut-être aussi être plus importantes que les valeurs économiques. En gros, on a fait la démonstration qu’on pouvait dire « stop », qu’on pouvait changer le monde, tous ensemble. C’est aussi simultané dans le monde, c’est quand même rarissime. Je me dis qu’avec une petite lueur de l’éthique et de moral, on arrivera aussi à faire bouger nos marchés et nos valeurs pour en faire un marché moins égoïste.

C’est le mot de la fin : marché moins égoïste avec une proptech qui est dans une dynamique forte. Votre outil, c’est La Place de l’Immobilier.

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