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1S 2018 : les marchés régionaux des bureaux battent les records

Publié par Jonathan Dhiver le 26 sept. 2018 Mis Ă  jour le 19 janv. 2024 6 min. de lecture
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BNP Paribas Real State a mené une étude sur les performances des marchés des bureaux neufs et de seconde main en région au premier semestre 2018. Le résultat est encourageant puisque les marchés régionaux des bureaux connaissent leur plus beau palmarÚs depuis 2008.

Marchés régionaux des bureaux : hausse de 9 % du volume des transactions au 1S 2018

Pour la premiĂšre fois depuis 2008, le volume des opĂ©rations dans le secteur des bureaux en RĂ©gions dĂ©passe les 800 000 mÂČ. Au premier semestre 2018, les bureaux vendus et louĂ©s atteignent les 857 000 mÂČ. Une augmentation de 9 % est ainsi observĂ©e par rapport Ă  la mĂȘme pĂ©riode en 2017 et de 37 % par rapport Ă  la moyenne sur 10 ans.

Que ce soit pour les bureaux neufs ou de seconde-main, le volume des transactions a progressĂ©. Si la hausse est de + 11 % dans les actifs neufs, elle est de + 8 % dans les bureaux d’occasion. Les comptes-propres et clĂ©s en main locatifs ont Ă©galement augmentĂ© de + 12 % aprĂšs un premier semestre 2017 difficile.

Le marchĂ© des bureaux en RĂ©gions doit cette hausse aux actifs de moyennes surfaces de 2 000 Ă  5 000 mÂČ. Ceux-ci ont en effet connu une hausse de +33 %, soit 119 transactions (105 000 mÂČ) contre 60 (80 000 mÂČ) au cours de la mĂȘme pĂ©riode en 2017.

Pour les trĂšs grandes surfaces infĂ©rieures Ă  10 000 mÂČ, les transactions ont connu une baisse de 48 % aprĂšs une annĂ©e 2017 dynamique. Les petites surfaces supĂ©rieures Ă  1 000 m2 sont quant Ă  elle restĂ©es au beau fixe et affichent une hausse de 7 %. Elles reprĂ©sentent dĂ©sormais 50 % du volume global.

Classement régional : Lyon conforte sa place, Lille atteint un nouveau record

MalgrĂ© l’absence de trĂšs grandes opĂ©rations pour le 1er semestre 2018, Lyon garde la premiĂšre place sur le marchĂ© des bureaux en RĂ©gions. Avec un volume d’opĂ©rations de 137 000 mÂČ, cette agglomĂ©ration affiche une hausse de 21 %. Lille arrive 2eme dans le classement en atteignant un record historique d’environ 125 000 mÂČ placĂ©s (hausse de + 25 %).

Bordeaux dĂ©trĂŽne Toulouse en prenant la troisiĂšme place du classement avec 84 000 mÂČ placĂ©s. Rappelons que ces deux derniĂšres annĂ©es, l’agglomĂ©ration toulousaine a connu des performances exceptionnelles. Pour ce premier semestre 2018, elle affiche une baisse de 17 %.

Nantes gagne Ă©galement une place dans le classement et devance Aix-Marseille. La performance de l’agglomĂ©ration nantaise a Ă©tĂ© dopĂ©e par trois transactions de plus 5 000 mÂČ. Le recul (26 %) d’Aix-Marseille dans le classement s’explique par la raretĂ© des offres neuves.

Avec des performances remarquables ce 1er semestre 2018, Rennes, Nice-Sophia et Montpellier suivent de prĂšs Aix-Marseille. Celles avec un marchĂ© infĂ©rieur Ă  45 000 mÂČ connaissent Ă©galement une belle performance. Il s’agit notamment de Metz (+310 %), Grenoble (+84 %), OrlĂ©ans (+117 %) et Strasbourg (+8 %). Un recul par rapport au 1er semestre 2017 a en revanche Ă©tĂ© constatĂ© sur les marchĂ©s de Dijon, Rouen Nancy et Tours.

Vers la rareté des offres en Régions

Une situation de sous-offre est constatĂ©e en RĂ©gions pour le cinquiĂšme semestre consĂ©cutif. Cette annĂ©e, elle connaĂźt encore une fois une baisse pour atterrir Ă  2 393 000 mÂČ. Ce constant recul s’explique par le repli de l’offre des bureaux d’occasion. AprĂšs une baisse de 6 % par rapport au premier semestre 2017, ce type d’actifs atteint les 1 749 000 mÂČ.

MalgrĂ© un recul de l’offre, la qualitĂ© des actifs de seconde main constitue un facteur de blocage pour leurs Ă©coulements. La moitiĂ© des offres Ă  un an nĂ©cessite des travaux de rĂ©novation.

Pour ce semestre, l’offre neuve Ă  un an reste au beau fixe. Cette stabilisation s’explique par un excellent rythme de consommation des offres existantes et par la livraison de nouvelles opĂ©rations. Ces derniĂšres rĂ©alimentent le marchĂ© en produits de qualitĂ©.

Les projets ayant des permis de construire diminuent. Cette situation laisse présager une nouvelle baisse des offres pour les années à venir, alors que leur rareté se fait déjà ressentir sur certains marchés. Jean-Laurent de La Prade, Directeur Général Adjoint de BNP Paribas Real Estate Transaction, précise que ce sont les marchés secondaires qui sont les plus affectés.

Une hausse des valeurs locatives

La raretĂ© de l’offre neuve sur certains marchĂ©s rĂ©gionaux impacte les valeurs locatives. Ces derniĂšres ont en effet Ă©galement connu une hausse. Si seulement 4 villes sont concernĂ©es par cette situation il y a deux ans, aujourd’hui elles sont au nombre de 9. Ainsi, les loyers top dans les villes d’Aix/Marseille, Bordeaux, Lille, Lyon, Metz, Nantes, Nice/Sophia, Rennes et Toulouse sont supĂ©rieurs Ă  200 €/mÂČ/an. À Strasbourg, ils avoisinent les 195 €/mÂČ/an.

Dans le secteur des biens de seconde main, les valeurs subissent les consĂ©quences de l’excĂšs des offres de qualitĂ© moyenne et sont sous tension. On remarque en revanche une stabilisation Ă  8 % des mesures d’accompagnement sous forme de mois de franchise ou de financement de travaux d’amĂ©nagement.

Jean-Laurent de La Prade anticipe un dĂ©passement de la barre des 1,8 million de mÂČ Ă  la fin de l’annĂ©e 2018 compte tenu des demandes et des nĂ©gociations en cours.

Investissement en bureaux : une dynamique intéressante en Régions

À l’image des montants investis en RĂ©gions en 2017, ceux de ce premier semestre 2018 restent trĂšs importants. Aussi, on enregistre un volume nettement supĂ©rieur Ă  la moyenne. Les spĂ©cialistes de l’immobilier de bureaux anticipent dĂ©jĂ  les performances en fin d’annĂ©e qui devraient atteindre un record historique de trois milliards d’euros.

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Selon Pierre-Michel Olivier, Directeur Investissement RĂ©gions de BNP Paribas Real Estate Transaction, cette belle performance proviendrait Ă  la fois des excellentes conditions de marchĂ©s, de la hausse des valeurs vĂ©nales et d’une demande soutenue.

Pour l’heure, les investisseurs sont plus attirĂ©s par les actifs en VEFA avec ou sans risques. Les avis sur ces types d’actifs ont Ă©voluĂ© depuis 2014. En RĂ©gions, ces immeubles reprĂ©sentent dĂ©sormais 30 Ă  40 % des volumes investis, ce qui porte leur taux Ă  37 % des montants engagĂ©s au premier semestre 2018.

Ce semestre, Lille sort du lot en doublant les montants investis par rapport Ă  l’annĂ©e 2017. Ainsi, le marchĂ© lillois atteint 204 millions d’euros au 1er semestre 2018. D’ici la fin de l’annĂ©e, il devrait connaĂźtre un nouveau record et passer le cap des 500 millions d’euros.

À Aix-Marseille, de belles opĂ©rations comme l’acquisition du siĂšge social de Casino Ă  Saint-Etienne par DCB International et l’achat de l’immeuble Corail dans le secteur d’EuromĂ©diterranĂ©e amĂ©liorent la dynamique. Ces opĂ©rations ont d’ailleurs permis Ă  la rĂ©gion de reprendre sa place sur le podium.

Dans la plupart des marchĂ©s rĂ©gionaux, on constate une baisse des taux « prime ». Seuls Strasbourg et Toulouse gardent des taux prime supĂ©rieurs Ă  5 % sur les huit principales mĂ©tropoles. La palme du taux le plus bas revient Ă  Lyon avec 3,90 %. Pierre-Michel Olivier affirme que ce taux ne devrait pas remonter d’ici peu. En cas de forte demande et de pressions Ă  la hausse sur les loyers, le taux prime pourrait mĂȘme diminuer.

Source et photo : CommuniquĂ© de presse – BNP Paribas Real Estate


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Jonathan Dhiver

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J'ai fondé MeilleureSCPI.com, Meilleur-GF.com, Meilleur-GFV.com, et Epargne-Mensuelle.com. J'adore tout ce qui touche à l'épargne, l'éducation financiÚre, et la fixation d'objectifs. Je pense qu'une des clés est de mettre de l'argent de cÎté dÚs le début du mois. Si vous avez des questions, n'hésitez pas à me contacter (via le formulaire de contact) !

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