Tours de bureaux en régions : rentabilité sous pression en 2025

En régions, les tours de bureaux continuent de sortir de terre, mais leur modèle économique est devenu encore plus fragile dans le contexte actuel, marqué par la remontée des taux et l'ajustement des valeurs immobilières. Les grands projets restent possibles, mais leur rentabilité et leur financement sont plus que jamais sous condition.

Des projets toujours difficiles à lancer

Il est encore possible pour les promoteurs de construire des tours de bureaux d'envergure en régions. Possible, mais rarement facile, comme l'illustre La Marseillaise, ensemble de bureaux conçu par Jean Nouvel pour Constructa, sur les quais d'Arenc à Marseille. Livrée en 2018 après un développement particulièrement long, la tour — environ 135 à 140 mètres de hauteur — est devenue l'un des emblèmes du quartier Euroméditerranée.

Comme l'expliquait Marc Pietri, dirigeant et fondateur de Constructa, la principale difficulté pour lancer de tels édifices reste l'obtention d'un financement bancaire. Afin de limiter le risque, les établissements exigent généralement un fort niveau de pré‑commercialisation : la moitié des surfaces doit être louée — ou pré‑louée — avant d'accorder leur accord de crédit. Ce besoin de sécuriser les loyers s'est même renforcé avec la hausse des taux d'intérêt et le durcissement des conditions de crédit.

Ces propos font écho à ceux de Stéphane Jacquet, directeur de programme chez Solvégylm Dixence, à propos de la tour Incity à Lyon, haute de 200 mètres : 

 Nous avons mis dix ans pour construire Incity à Lyon, deux ans et demi de chantier, le plus long est le temps du développement, la signature du bail avec un occupant. 

Au‑delà de la durée des travaux, c'est donc le temps de mise au point du projet, de négociation des baux et de sécurisation du taux d'occupation, qui pèse sur l'équilibre financier.

Un marché immobilier à l'équilibre plus instable

Pour les promoteurs, il devient très difficile de lancer la construction d'un immeuble de grande hauteur sans locataires au préalable, ou sans être à la fois promoteur et investisseur du projet. Le modèle classique — concevoir, construire, puis céder l'actif — se double de plus en plus d'une logique d'investisseur de long terme, prêt à porter le risque de commercialisation.

Par ailleurs, comme le rappelle Martial Dusruelle, directeur général de Linkcity Île‑de‑France, la difficulté en régions ne se limite pas au financement : il faut encore réussir à louer les tours une fois celles‑ci achevées. Les demandes d'entreprises pour des surfaces de bureaux " d'un seul tenant " de 20 000 à 30 000 m² restent majoritairement concentrées en Île‑de‑France, où se structure le marché des bureaux " prime ".

Cette faible demande en très grands plateaux en régions rend l'équilibre économique des actifs de plus de 100 mètres particulièrement instable. Comme le soulignait Olivier Estève, directeur général délégué de Covivio : 

Le prix moins élevé des terrains ne compense pas la faiblesse des tarifs de location. 

Autrement dit, le différentiel de valeur locative entre Paris et les grandes métropoles régionales ne suffit pas à effacer le surcoût de construction et d'exploitation de ces tours.

Les chiffres confirment cet écart :

• Dans La Marseillaise, les loyers s'affichent entre 305 et 320 €/m²/an, contre environ 260 € dans le complexe voisin Euromed Center, également récent.
• Les loyers de bureaux à Marseille s'échelonnent grosso modo entre 95 et 305 €/m²/an, avec un pic dans La Marseillaise, qui reste l'un des niveaux les plus élevés de la ville.
• À Lyon, les tours Incity et Oxygène se positionnent sur des loyers de l'ordre de 300 €/m²/an et plus pour les surfaces les plus qualitatives.

Ces niveaux locatifs, supérieurs de 10 à 20 % aux loyers du marché environnant, renforcent la sélectivité de la demande. À cela s'ajoutent des charges d'exploitation et de copropriété plus importantes que dans un immeuble traditionnel :

• Coûts énergétiques élevés
• Dispositifs de sûreté spécifiques
• Équipements techniques de grande hauteur
• Services à valeur ajoutée

Pour les investisseurs, notamment les SCPI de bureaux et les institutionnels, le calcul du rendement immobilier doit intégrer ces charges, ce qui peut dégrader le taux de rendement net et affecter la stabilité des cash‑flows.

Des grandes entreprises toujours encouragées à montrer l'exemple

Pour autant, d'après Olivier Estève, dont un projet se développe dans le quartier de la Part‑Dieu à Lyon, la progression des loyers dans les métropoles régionales a contribué à lisser une partie des écarts avec les autres actifs neufs et restructurés. Les villes continuent d'encourager ce type de projets emblématiques, non seulement pour des raisons d'image et de densification urbaine, mais aussi pour attirer de grands utilisateurs.

Dans ce cadre, les grandes entreprises — privées comme publiques — sont incitées à " ouvrir le chemin " en signant des baux de référence, qui sécurisent le taux d'occupation et stabilisent les loyers sur la durée :

• EDF et la SNCF dans les tours Incity et Oxygène à Lyon.
• La métropole Aix‑Marseille‑Provence occupe douze étages de La Marseillaise, pour un loyer annuel de l'ordre de 6,7 millions d'euros.

Ce type de locataire, à la fois solvable et de long terme, est au cœur de la stratégie des promoteurs et des investisseurs. Du point de vue des gestionnaires d'actifs et des SCPI de bureaux, le taux d'occupation physique — la proportion de surfaces effectivement louées — devient un indicateur clé pour mesurer la pertinence de ces tours dans un portefeuille. Plus ce taux est élevé et stable, plus le rendement locatif brut puis net se rapproche des objectifs.

Tour Occitanie : un projet emblématique, mais sous pression

Près de la gare Matabiau à Toulouse, la tour Occitanie, remportée par la Compagnie de Phalsbourg et dessinée par l'architecte Daniel Libeskind, demeure le symbole des ambitions — et des incertitudes — des grandes hauteurs en régions. Le projet, qui doit culminer à 150 mètres et accueillir logements, hôtel, bureaux et services, a franchi plusieurs étapes juridiques importantes. Le Conseil d'État a rejeté en novembre 2024 le dernier recours majeur contre le permis de construire délivré en 2019, validant ainsi le principe du gratte‑ciel.

Pour autant, le chantier n'a toujours pas véritablement démarré, et la Compagnie de Phalsbourg ne communique plus de calendrier précis. Le retard — environ six ans par rapport aux premières annonces — a profondément modifié le contexte du projet :

• Hausse des coûts de construction
• Remontée des taux d'intérêt
• Ajustement des valeurs de bureaux
• Nouvelles exigences environnementales

Les projections de livraison évoquent désormais plutôt l'horizon 2028‑2029, dans un marché de bureaux toulousain qui reste plus modeste que celui de Lyon ou Marseille.

Les doutes sur la rentabilité de la tour n'ont pas disparu. Le pari des promoteurs reste que les surfaces les plus qualitatives — bureaux " prime " et logements haut de gamme — trouveront preneur auprès d'entreprises et de résidents prêts à payer un surloyer significatif pour la localisation, la vue, les services et l'image. Tout se jouera sur le taux d'occupation à long terme et sur la capacité du projet à maintenir des loyers soutenus dans une ville où l'immobilier tertiaire se développe, mais demeure moins profond que celui des plus grandes métropoles françaises.

Au final, si les tours de bureaux en régions restent des objets rares et emblématiques, leur équilibre économique n'a jamais été aussi dépendant de la pré‑commercialisation, de la qualité de leurs locataires et de leur insertion dans un marché tertiaire capable d'absorber des loyers " prime ".