Iroko Atlas : La nouvelle SCPI internationale d'Iroko

Après le succès incontestable d'Iroko Zen, la société de gestion Iroko franchit une nouvelle étape avec le lancement d'Iroko Atlas, une SCPI 100 % internationale. Ce véhicule d'investissement vise à offrir aux épargnants une diversification renforcée, une exposition hors de France et des perspectives de rendement attractives. Désormais dotée d'un premier exercice complet, la SCPI affiche des chiffres solides, mais comme pour toute jeune SCPI, il convient de mesurer à la fois les opportunités et les risques.

Créée en 2020, Iroko Zen s'est rapidement imposée sur le marché. Au titre de l'année 2025, elle délivre une performance globale de 8,13 %, portée par un taux de distribution de 7,14 % et une légère revalorisation du prix de part, confirmant la robustesse de son modèle sans frais de souscription et sa gestion active du patrimoine immobilier. Iroko Zen s'appuie sur un portefeuille largement diversifié en Europe de l'Ouest, une collecte soutenue et une base d'épargnants en forte croissance. C'est cet ADN — diversification, transparence, politique de frais vertueuse — qu'Iroko souhaite répliquer avec Iroko Atlas, en y ajoutant une dimension internationale plus marquée.

Iroko Atlas : une stratégie en trois piliers

L'ADN d'Iroko

Iroko Atlas reprend les fondamentaux de la maison de gestion :

• Équipe d'investissement agile et expérimentée
• Diversification sectorielle large (commerce, activité, santé, bureaux, et à terme logistique, hôtellerie, résidences gérées)
• Politique de frais alignée sur les intérêts des épargnants, sans frais de souscription
• Intégration des critères ESG (ambition de labellisation ISR)

Cet ADN s'inscrit dans une philosophie de gestion active visant la création de valeur sur des marchés porteurs, tout en maîtrisant le risque.

Une SCPI 100 % internationale

Contrairement à Iroko Zen, Iroko Atlas n'investit pas en France et se positionne comme une SCPI européenne à capital variable 100 % hors France.

La stratégie cible principalement :

• 60 à 65 % en Europe de l'Ouest (Espagne, Allemagne, Pays-Bas, Irlande, Royaume-Uni, Portugal)
• Europe centrale (Pologne, République tchèque)
• Pays nordiques
• Amérique du Nord (États-Unis, Canada), à terme selon les cycles de marché

En 2025, la répartition géographique est intégralement européenne. Cette diversification permet d'accéder à des marchés moins concurrentiels que le marché français, tout en introduisant un risque de change lié à l'exposition à plusieurs devises.

Une approche granulaire

La SCPI Iroko Atlas privilégie les petits volumes d'investissement (1 à 10 M€), souvent délaissés par les institutionnels.

Objectifs :

• Accéder à des opportunités locales, parfois " hors radars "
• Limiter la dépendance à quelques grands locataires
• Composer un portefeuille plus résilient dans le temps
• Maintenir un taux d'occupation financier et physique proche de 100 %

Cette granularité s'inscrit dans une logique de mutualisation des risques propre aux SCPI de rendement.

Premiers investissements et portefeuille actuel

La SCPI a rapidement constitué un portefeuille solide. Les premières opérations illustraient déjà la stratégie :

• Dublin (Irlande) : commerce de pied d'immeuble loué à Tesco, bail ferme de 13,5 ans, investissement d'environ 1,1 M€, taux de rendement non garanti supérieur à 7 %
• République tchèque : opération en Sale & Lease Back avec un industriel américain, bail ferme 25 ans, rendement attendu > 10 %
• Pologne : locaux d'activités loués à un spécialiste de l'isolation thermique, bail ferme 15 ans, rendement cible autour de 8,5 %
• Londres (Royaume-Uni) : commerces dans le quartier de Shoreditch, rendement attendu > 8 %

À fin 2025, le patrimoine d'Iroko Atlas s'est fortement structuré :

• 12 acquisitions réalisées dans 6 pays européens
• 14 actifs loués à 20 locataires
• Valeur du patrimoine : environ 67,6 M€ hors droits
• Capitalisation : entre 120 et 135 M€

La répartition sectorielle se concentre sur le commerce (56 %), l'activité (19 %), la santé (14 %) et les bureaux (11 %), illustrant une diversification fonctionnelle au sein de l'immobilier d'entreprise.

En complément, la société de gestion prépare progressivement une stratégie de dette avec un objectif de ratio d'endettement (LTV) entre 15 % et 25 %, ce qui pourrait renforcer l'effet de levier tout en augmentant le niveau de risque.

Objectifs de performance et résultats 2025

Les objectifs initiaux d'Iroko Atlas étaient :

• Taux de distribution cible : 6,5 % (non garanti)
• TRI cible : 7 % à 10 ans (non garanti)

Dès sa première année pleine, la SCPI dépasse largement ces objectifs :

• Taux de distribution 2025 : 9,41 % (dividende d'environ 15,49 € par part)
• Performance globale annuelle 2025 : 9,41 %, intégralement portée par la distribution
• Valeur de reconstitution : environ 204,87 € pour un prix de part de 200 €, soit une appréciation d'environ 11 % du patrimoine par rapport aux valeurs d'acquisition

Ce niveau de rendement place Iroko Atlas parmi les SCPI de rendement les plus performantes du marché pour l'exercice 2025. Lors de l'Assemblée Générale de 2026, un objectif de Performance Globale Annuelle (PGA) à 10 ans a également été ajouté, dans une logique de visibilité à long terme pour les épargnants.

Modalités de souscription

Les modalités de souscription ont été simplifiées. La SCPI est désormais accessible dans les conditions suivantes :

• Prix de part : 200 €
• Investissement minimum : 5 000 € (soit 25 parts)
• Aucune commission de souscription
• Délai de jouissance : 4 mois (plus long que la moyenne du marché)

Les phases sponsor à prix décotés et ticket d'entrée élevé ont pris fin avec la montée en puissance de la capitalisation. La SCPI fonctionne aujourd'hui sur un modèle standard de SCPI de rendement à capital variable.

Fiscalité

• Revenus exclusivement étrangers, soumis à l'impôt local sur les sociétés (15 à 25 % selon les pays)
• Pas de prélèvements sociaux (17,2 %) sur la fraction de revenus déjà imposée à l'étranger
• Application des conventions fiscales bilatérales évitant la double imposition
• Revenus déclarés en France selon le régime classique des revenus fonciers

Atout fiscal important pour les personnes physiques fortement soumises aux prélèvements sociaux, sous réserve d'une bonne compréhension des mécanismes de convention fiscale et des obligations déclaratives.

Politique de frais

• Pas de frais de souscription
• Commission de gestion : 14,40 % HT (zone euro) / 16,80 % HT (hors zone euro)
• Commission d'acquisition : 4 % HT
• Commission sur travaux : 5 % HT
• Commission de cession : 4 % HT (uniquement si plus-value > 5 %)
• Commission de retrait : 5 % si sortie avant 5 ans

Cette politique de frais vise à aligner la rémunération de la société de gestion avec la performance à long terme, dans un modèle global transparent.

Avantages et inconvénients

Avantages

• Diversification 100 % internationale, intégralement hors France
• Rendements potentiellement élevés : 9,41 % en 2025 (non garanti), supérieur à l'objectif initial de 6,5 %
• Absence de prélèvements sociaux sur les revenus déjà taxés à l'étranger
• Stratégie granulaire réduisant les risques locatifs et géographiques
• ADN de la société de gestion Iroko déjà éprouvé avec la SCPI Iroko Zen
• Alignement d'intérêts via politique de frais sans commission de souscription

Inconvénients

• SCPI récente : pas encore d'historique long sur plusieurs cycles immobiliers
• Risque de change sur certaines devises (zloty, couronne tchèque, livre sterling, et à terme dollar)
• Délai de jouissance allongé à 4 mois
• Frais de gestion supérieurs à la moyenne du marché, reflet de la complexité internationale
• La future montée en puissance de l'endettement (LTV 15-25 %) augmentera la sensibilité aux taux et aux marchés immobiliers

Conclusion

Iroko Atlas apparaît comme une SCPI clairement complémentaire à Iroko Zen. Là où Iroko Zen privilégie une diversification principalement européenne avec une dimension patrimoniale et une performance globale dépassant 8 % en 2025, Iroko Atlas s'oriente vers une stratégie plus dynamique et internationale, 100 % hors France, avec un couple rendement/risque potentiellement plus attractif, comme en témoigne son taux de distribution de 9,41 % dès 2025.

Cette SCPI intéressera particulièrement les épargnants avertis, recherchant une diversification internationale, sensibles à l'optimisation fiscale liée à l'absence de prélèvements sociaux sur les revenus déjà taxés à l'étranger, et prêts à accepter une part de risque supplémentaire — notamment de change et de gestion plus complexe — pour viser une meilleure performance à long terme. Dans une logique de gestion de patrimoine, Iroko Atlas peut trouver sa place au sein d'un portefeuille de SCPI de rendement diversifié, en complément d'actifs plus classiques ou plus patrimoniaux.