L’année 2025 marque un nouveau cycle pour l’immobilier de santé européen

Immobilier de santé européen en 2025 : entre normalisation et nouveaux cycles

L’année 2025 marque un moment charnière pour l’immobilier européen. Après le choc de la remontée brutale des taux en 2023 et les ajustements observés en 2024, le marché entre dans une phase de normalisation.

Dans un environnement encore traversé par des incertitudes géopolitiques, les marchés font preuve d’une résilience inattendue — et l’immobilier de santé se positionne comme l’un des segments les plus solides.

Cette dynamique s’inscrit dans un contexte macroéconomique contrasté, mais globalement plus stabilisé. Les flux d’investissement reprennent progressivement, tandis que les investisseurs institutionnels réaffirment leur intérêt pour des actifs capables de permettre visibilité, stabilité et adaptation à long terme.

Un marché immobilier européen en phase de normalisation

Un environnement macroéconomique plus équilibré

Sur le plan macroéconomique, 2025 présente un visage contrasté mais plus lisible :

• Impact limité des hausses de tarifs douaniers américains
• Croissance de la zone euro plus dynamique que prévu, notamment en Espagne et en Pologne
• Inflation désormais maîtrisée

Dans ce contexte, l’investissement immobilier européen reprend progressivement après la rupture de 2023.

Selon Savills, 215 milliards d’euros de transactions ont été enregistrés en 2025.

Cela représente :

• +25 % par rapport à 2023-2024
• 30 % par rapport à la période 2014-2022

Ces chiffres traduisent un retour à un niveau intermédiaire, historiquement plus soutenable. Le marché ne se situe plus dans une phase d’excès, mais dans une dynamique de normalisation.

Un nouveau cycle d’allocation

La hausse des taux a entraîné un ajustement rapide des valorisations en 2023. Deux ans plus tard, l’environnement est plus lisible :

• Les prix se sont repositionnés
• Les stratégies sont plus sélectives
• Les investisseurs privilégient les segments à fondamentaux solides

Dans ce contexte, l’immobilier de santé apparaît comme un segment capable de permettre une allocation plus défensive et structurée.

L’immobilier de santé, surprise positive de 2025

Un volume d’investissement inédit

Le segment santé se distingue nettement en 2025.  Le quatrième trimestre a enregistré un volume d’investissement historique, portant le total annuel à près de 20 milliards d’euros (source : CBRE), un niveau inédit.

Ce montant marque un signal fort : les capitaux institutionnels réintègrent massivement cette classe d’actifs dans leurs allocations, à un niveau supérieur à celui observé avant la crise 2023-2024.

Une dynamique portée par le Royaume-Uni

La performance 2025 est toutefois concentrée au Royaume-Uni, avec plusieurs opérations majeures :

• Acquisition d’un portefeuille de résidences seniors pour 6 milliards d’euros par le fonds américain Welltower
• Reprise d’Assura, investisseur britannique en immobilier de santé gérant plus de 600 établissements de santé, pour 1,85 milliard d’euros

Sur le continent européen, les volumes se situent davantage autour de leur moyenne décennale. Parmi les opérations marquantes :

• Cession des murs d’Emeis – ex Orpea pour 2 milliards d’euros

Cette concentration géographique ne remet pas en cause la tendance globale : la santé redevient une priorité stratégique dans les portefeuilles institutionnels.

Rendements stables et thèse défensive confirmée

Des niveaux de rendement préservés

Les rendements prime se maintiennent en 2025 :

• 5,00 – 5,50 % sur le segment senior
• 5,50 – 6,00 % sur le court séjour

Dans un environnement encore marqué par la volatilité financière et les incertitudes macroéconomiques, cette stabilité constitue un signal important.

Une résilience éprouvée

Après cinq années de chocs successifs — pandémie, tensions inflationnistes, hausse brutale des taux — l’immobilier de santé apparaît comme l’une des classes d’actifs les plus résilientes.

Cette stabilité :

• protège les valorisations
• renforce la visibilité des flux
• soutient la liquidité du marché grâce au retour des capitaux institutionnels

Dans un monde plus instable, cette constance devient un atout stratégique majeur pour les investisseurs à horizon long terme.

2026 : vers une transformation des modèles ?

Des fondamentaux opérationnels en amélioration

Les fondamentaux opérationnels s’améliorent progressivement. Les taux d’occupation retrouvent leurs niveaux d’avant 2020, traduisant une normalisation de l’exploitation des établissements.

Mais au-delà de la reprise conjoncturelle, la question devient structurelle.

L’impact potentiel de l’intelligence artificielle

Comment l’intelligence artificielle va-t-elle transformer les usages et l’organisation des soins ?

Plusieurs évolutions se dessinent :

• Développement accru de l’ambulatoire
• Allègement de la pression hospitalière via la télémédecine et l’autodiagnostic
• « Plateformisation » de l’hébergement senior

Ces transformations pourraient redessiner la chaîne de valeur du secteur, avec des implications directes sur les formats immobiliers, la localisation des actifs et les besoins en surfaces spécialisées.

Un choc démographique à venir

À ces mutations technologiques s’ajoute un facteur déterminant : l’arrivée massive des baby-boomers dans le troisième et quatrième âge au cours de la prochaine décennie.

Cette transition démographique pourrait entraîner :

• Une augmentation structurelle de la demande
• Une diversification des typologies d’actifs
• Une adaptation des modèles d’exploitation

L’immobilier de santé pourrait ainsi connaître une mutation profonde — à la fois organisationnelle, technologique et immobilière.

Synthèse chiffrée 2025

Conclusion : entre stabilité et nouveaux cycles

L’année 2025 illustre une double dynamique. D’un côté, une normalisation du marché immobilier européen après les excès et les chocs récents. De l’autre, une accélération spécifique du segment santé, soutenue par des flux d’investissement significatifs et un regain d’intérêt institutionnel. Dans un environnement incertain, l’immobilier de santé confirme sa capacité à conjuguer résilience, visibilité et transformation de long terme.

À l’aube de 2026, la question n’est plus seulement celle de la stabilité des rendements, mais celle de l’adaptation des modèles aux mutations démographiques et technologiques. Loin d’être figé, le secteur entre dans un nouveau cycle — où la normalisation des marchés pourrait permettre l’émergence de stratégies plus sélectives, structurées et orientées vers la transformation durable des usages.