Optimale poursuit sa croissance avec plus de 1 600 associés au 1T 2026

La SCPI Optimale franchit un nouveau cap au 1er trimestre 2026, avec 1 626 associés, une capitalisation de 93 M€ et un patrimoine de 39 actifs immobiliers. Dans un marché immobilier français toujours chahuté par la remontée des taux, la sélectivité des banques et l'ajustement des valeurs, la société de gestion Consultim Asset Management maintient pour Optimale une stratégie fondée sur la proximité, la réactivité et la diversification.

La SCPI affiche par ailleurs un taux d’occupation financier (TOF) de 94,25 %, une performance trimestrielle brute de 1,51 % et aucune part en attente de retrait au 31 mars 2026, des indicateurs suivis de près dans le contexte actuel.

Cette dynamique s'inscrit dans la continuité des exercices précédents où Optimale a régulièrement amélioré sa capitalisation, son nombre d'associés et son taux de distribution, avec un rendement annuel passé de 6,51 % en 2024 et  6,50 % en 2025, soit au-dessus de la moyenne de nombreuses SCPI de rendement.

Un nombre d'associés en hausse de 21 % sur un an

Le 1er trimestre 2026 confirme l'attrait commercial de la SCPI Optimale auprès des épargnants. Au 31 mars 2026, la SCPI recense 1 626 associés, contre 1 347 au 31 mars 2025, soit une hausse de +21 % sur douze mois. Cette progression intervient dans un contexte où, selon plusieurs observateurs du marché, la collecte des SCPI est devenue plus discriminante, les investisseurs privilégiant les véhicules justifiant d'un historique de performance et d'une politique d'investissement lisible.

L'évolution du nombre d'associés illustre une dynamique régulière depuis 2024 :

• Septembre 2024 : 1 188 associés
• Décembre 2024 : 1 260 associés
• Mars 2025 : 1 347 associés
• Juin 2025 : 1 422 associés
• Septembre 2025 : 1 497 associés
• Décembre 2025 : 1 578 associés
• Mars 2026 : 1 626 associés

On observe une croissance continue, trimestre après trimestre, avec un rythme légèrement plus modéré à l'approche de 2026, caractéristique d'une SCPI qui gagne en maturité. Cette montée en puissance du nombre d'associés accompagne logiquement la hausse du nombre de parts en circulation et de la capitalisation.

Une capitalisation portée à 93 M€ au 1T 2026

En parallèle de la progression du nombre d'associés, la capitalisation d'Optimale poursuit sa trajectoire ascendante. Au 31 mars 2026, la capitalisation atteint 93 M€, soit un niveau en hausse significative par rapport aux 80 M€ enregistrés un an plus tôt, au 1er trimestre 2025. Cette évolution confirme la capacité de la SCPI à maintenir une collecte positive dans un environnement où nombre de véhicules de la place font face à un ralentissement, voire à des flux nets négatifs selon les baromètres de marché 2025–2026.

Historique de la capitalisation depuis 2024 :

• Mars 2024 : 62 M€
• Juin 2024 : 66 M€
• Septembre 2024 : 70 M€
• Décembre 2024 : 76 M€
• Mars 2025 : 80 M€
• Juin 2025 : 83 M€
• Septembre 2025 : 87 M€
• Décembre 2025 : 92 M€
• Mars 2026 : 93 M€

La progression est constante, avec une montée de 62 M€ à 93 M€ en deux ans, soit près de 50 % d'augmentation. Dans un contexte de marché qualifié de " sélectif " – recul des valeurs d'expertise sur certains segments tertiaires, réduction de la collecte globale du marché des SCPI – cette trajectoire souligne l'intérêt persistant des investisseurs pour Optimale et la confiance dans sa stratégie.

Un patrimoine diversifié de 39 actifs immobiliers

Au 31 mars 2026, la SCPI Optimale détient 39 actifs immobiliers, pour un volume d'investissement (AEM) de 101,06 M€. Le portefeuille reste centré sur l'immobilier d'entreprise, avec une diversification sectorielle qui fait écho aux recommandations prudentes des professionnels sur la gestion du risque locatif.

Répartition sectorielle des actifs

• Bureaux : 40,2 %
• Commerces : 28,3 %
• Activités et logistique : 26,4 %
• Santé et éducation : 5,1 %

Cette structure permet de répartir les sources de revenus locatifs entre plusieurs moteurs économiques :

• les bureaux, toujours prépondérants dans le patrimoine des SCPI françaises malgré les mutations liées au télétravail ;
• les commerces, orientés vers des emplacements et des formats jugés plus résilients (pied d'immeuble, retail de proximité) ;
• les locaux d'activités et logistiques, portés par la croissance du e‑commerce et des besoins de distribution de proximité ;
• les actifs de santé et d'éducation, segments souvent recherchés pour la stabilité de leurs locataires.

La taille moyenne des actifs ressort à environ 2,5 M€ par immeuble, ce qui témoigne d'une stratégie d'acquisitions " mesurées " et granulaires, permettant de lisser le risque sur un nombre conséquent d'unités et de ne pas concentrer l'exposition sur quelques grands ensembles.

Le taux d'endettement s'établit à 17,68 % au 31 mars 2026, un niveau modéré au regard du plafond réglementaire de 40 % pour la plupart des SCPI de rendement, et cohérent avec la prudence de nombreuses sociétés de gestion dans un contexte de taux d'intérêt durablement plus élevés qu'avant 2022. Ce levier maîtrisé laisse une marge de manœuvre pour des financements opportunistes sans fragiliser la structure.

Une stratégie axée sur la proximité, la réactivité et la sélectivité

Dans un marché immobilier en recomposition – ajustement des valeurs, montée des exigences ESG, renégociation des baux – la SCPI Optimale revendique une approche centrée sur la proximité avec les locataires, la réactivité dans la gestion et la sélectivité des investissements.

Plusieurs axes structurants ressortent de la stratégie de développement de la SCPI :

Proximité

• dialogue régulier avec les locataires ;
• suivi du patrimoine sur le terrain ;
• adaptation des conditions locatives lorsque cela permet de sécuriser la durée d'occupation et la pérennité des revenus.

Pérennité et responsabilité

• recherche d'actifs offrant un couple rendement/risque adapté au contexte actuel ;
• prise en compte des enjeux de durabilité et de qualité d'usage, devenus déterminants dans la valeur locative des biens tertiaires ;
• politique d'investissement qui privilégie des actifs adaptés à la demande des utilisateurs (accessibilité, localisation, fonctionnalité).

Sélectivité et ancrage territorial

• ciblage d'actifs essentiellement situés en régions, en lien avec la stratégie de Consultim, acteur historiquement positionné sur les marchés immobiliers régionaux ;
• sélection d'immeubles répondant à des besoins économiques concrets, dans des bassins d'emploi identifiés.

Dans le contexte de 2025–2026, où plusieurs SCPI ont réajusté leurs valeurs de parts et ralenti leurs acquisitions, cette gestion active et sélective est conforme à la tendance de fond observée sur le marché : priorité au pilotage fin du patrimoine existant et à des acquisitions opportunistes plutôt qu'à une croissance à tout prix.

Un taux d'occupation financier de 94,25 %

Sur le plan locatif, la SCPI Optimale affiche un taux d'occupation financier (TOF) de 94,25 % au 31 mars 2026. Les locaux vacants représentent donc 5,75 % du patrimoine, en recherche de nouveaux preneurs.

Plusieurs indicateurs illustrent l'ampleur et l'activité du portefeuille :

• 1 865 k€ de loyers quittancés sur le trimestre ;
• 81 locataires en portefeuille ;
• plus de 75 088 m² de surface totale.

Un TOF supérieur à 94 % se situe dans une zone jugée confortable pour une SCPI diversifiée d'immobilier d'entreprise, en particulier dans une période où certains segments de bureaux et de commerces connaissent des tensions sur la demande locative. Les chiffres témoignent d'une exploitation locative continue du patrimoine, sans dégradation brutale du taux d'occupation.

On peut également noter que ce niveau s'inscrit dans la lignée des données des trimestres précédents, où la SCPI affichait déjà un taux d'occupation supérieur à 95 % au 4e  trimestre 2025, traduisant une gestion locative active et une résilience des actifs sélectionnés.

Une performance trimestrielle brute de 1,51 % et un historique de rendement soutenu

Pour le 1er trimestre 2026, la SCPI Optimale distribue un acompte sur dividende de 3,84 € par part, correspondant à une performance trimestrielle brute de 1,51 %.

L'historique du taux de distribution met en avant une trajectoire ascendante :

• 2021 : 5,52 %
• 2022 : 5,52 %
• 2023 : 6,02 %
• 2024 : 6,51 %
• 2025 : 6,50 %

Ainsi, malgré le changement de cycle immobilier, Optimale est parvenue à améliorer puis stabiliser ses rendements à un niveau compétitif, dans un marché où les meilleures SCPI de rendement affichent en 2024–2025 des distributions généralement comprises entre 5,2 % et 9,5 %, avec une majorité de véhicules situés entre 5 % et 6,5 %.

Autre particularité : le versement des dividendes est mensuel, ce qui constitue un atout pour les épargnants à la recherche de compléments de revenus réguliers. Le délai de jouissance est fixé au 1er jour du 4e mois suivant la souscription, une caractéristique classique mais importante à intégrer dans toute projection de revenus.

Aucune part en attente de retrait au 1T 2026 : un marché secondaire fluide

Au 31 mars 2026, aucune part n’est en attente de retrait pour la SCPI Optimale. Sur le trimestre :

• nombre total de parts : 369 491,60 ;
• 9 131,96 parts émises (collecte nette positive) ;
• 247,26 parts retirées ;
• 0 part en attente de retrait.

Ces chiffres reflètent :

• une collecte toujours active ;
• une liquidité fonctionnelle, puisque les demandes de retrait ont été intégralement compensées.

Dans un environnement où le risque de parts en attente de retrait est redevenu un sujet de vigilance pour les investisseurs, cette situation contribue à renforcer la confiance dans la capacité de la SCPI à gérer sa liquidité.

Prix de souscription, valeurs de référence et décote

Au 1er trimestre 2026, le prix de souscription de la SCPI Optimale demeure fixé à 255 € par part, niveau porté de 250 € à 255 € début 2026, soit une revalorisation de 2 %, motivée notamment par la progression de la valeur de reconstitution du fonds et de nouvelles acquisitions.

Pour l’exercice 2025, les valeurs suivantes, soumises à l’approbation de l’assemblée générale, ont été publiées :

• Prix de souscription : 255 €
• Valeur de retrait : 229,5 €
• Valeur de réalisation : 222,19 €
• Valeur de reconstitution : 268,22 €
• Valeur comptable : 205,13 €
• Valeur IFI indicative 2025 : 217,37 €

L'écart entre le prix de souscription (255 €) et la valeur de reconstitution (268,22 €) correspond à une décote d'environ 5 %, cohérente avec les niveaux déjà observés au 3e trimestre 2025, où certains intermédiaires soulignaient une décote proche de 7,5 % pour Optimale.

Pour l'investisseur, cette décote est souvent perçue comme un potentiel de revalorisation à moyen terme, si le marché le permet, et renforce l'intérêt pour un investissement dans la durée.

Une SCPI jeune mais déjà bien installée

Optimale est une SCPI à capital variable créée le 9 juillet 2020, disposant du visa AMF n°20-14 du 21 juillet 2020.

En quelques années, elle a franchi plusieurs seuils significatifs :

• plus de 1 600 associés ;
• plus de 90 M€ de capitalisation ;
• près de 40 actifs immobiliers.

Ses principales caractéristiques structurantes sont les suivantes :

• Capital maximum statutaire : 150 000 000 € ;
• Durée de détention recommandée : 10 ans minimum, en ligne avec la nature de l'investissement immobilier indirect et la nécessité de lisser les cycles de marché ;
• Dépositaire : Société Générale Securities Services ;
• Commissaire aux comptes : Mazars ;
• Évaluateur immobilier : BNP Paribas Real Estate Valuation France ;
• Minimum de souscription initiale : 6 parts, soit 1 530 € au prix actuel de 255 €.

Pour l'épargnant, ces éléments s'ajoutent à la diversification sectorielle et à la politique de rendement pour constituer un profil de SCPI de rendement " cœur de portefeuille ", orientée immobilier d'entreprise diversifié, avec un fort ancrage régional et une gestion active de la liquidité.

Conclusion

Au 1er trimestre 2026, la SCPI Optimale confirme son ancrage dans le paysage des SCPI de rendement avec :

• 1 626 associés, en hausse de 21 % sur un an ;
• une capitalisation de 93 M€, en progression continue depuis 2024 ;
• un patrimoine de 39 actifs pour 101,06 M€ d'AEM, diversifié entre bureaux, commerces, activités/logistique et santé/éducation ;
• un taux d'occupation financier de 94,25 % ;
• aucune part en attente de retrait, dans un contexte où la liquidité est redevenue un critère central ;
• une performance trimestrielle brute de 1,51 %, cohérente avec un historique de taux de distribution proche de 6,5 % ces dernières années.

Dans un marché immobilier français en mouvement, marqué par la normalisation des taux et la sélectivité des investisseurs, ces indicateurs traduisent la continuité du développement engagé depuis la création de la SCPI en 2020. Pour l'investisseur, Optimale se positionne comme une SCPI de rendement récente mais déjà solide, misant sur la proximité de gestion, la réactivité face aux évolutions de marché et la diversification comme leviers de résilience à long terme.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Comme tout placement immobilier, l'investissement en parts de SCPI comporte des risques.