SCPI LF Avenir Santé : 10M€ collectés et une acquisition au 2T 2025

Le deuxième trimestre 2025 a marqué une nouvelle étape pour la SCPI LF Avenir Santé, gérée par La Française Real Estate Managers. Dans un marché immobilier encore incertain, cette SCPI spécialisée dans le secteur de la santé a confirmé sa dynamique avec une collecte nette de 10 millions d’euros, immédiatement mobilisée pour l’acquisition d’un actif médical d’envergure au Barcarès, dans les Pyrénées-Orientales. Avec une capitalisation dépassant désormais les 251 millions d’euros et un taux d’occupation maintenu à 100 %, LF Avenir Santé illustre la résilience des investissements immobiliers dans le domaine médico-social.

Un véhicule jeune et spécialisé

Créée en 2021, LF Avenir Santé est une SCPI à capital variable dont la stratégie repose sur la constitution d’un patrimoine composé d’actifs immobiliers liés à la santé et à l’éducation, représentant au moins 90 % du portefeuille. L’approche est claire : répondre à une demande croissante en infrastructures de soins et d’accueil, en France comme dans certains pays européens. Cette orientation sectorielle s’accompagne d’une gestion encadrée par l’Autorité des marchés financiers (AMF), avec un capital statutaire pouvant atteindre 300 millions d’euros et un visa officiel obtenu en octobre 2021.

Des chiffres en progression au 30 juin 2025

À la fin du premier semestre 2025, LF Avenir Santé comptait 8 611 associés et 837 938 parts en circulation. Le capital social effectif atteignait 125 690 700 €, en progression de près de 10 millions depuis le début de l’année, confirmant l’attractivité du véhicule. La capitalisation totale s’élevait à 251 381 400 €, soutenue par un prix de souscription de 300 euros la part.

Les valeurs de référence affichent également une certaine stabilité : la valeur de retrait est fixée à 273 euros, la valeur de reconstitution à 296,80 euros, et la valeur de réalisation à 242,62 euros. Pour l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), la valeur retenue s’élève à 232,53 euros par part pour les résidents français, et à 173,50 euros pour les non-résidents. Enfin, l’endettement reste maîtrisé, avec un niveau réel de 22,37 %, bien en deçà de la limite statutaire de 45 %.

Une collecte orientée vers l’investissement

Le trimestre a été marqué par une collecte brute de 10,4 millions d’euros, dont 0,4 million correspondant à des retraits. La collecte nette de 10 millions a intégralement été réinvestie dans un nouvel actif de santé. À noter que le marché des parts reste fluide, sans aucune part en attente de retrait à la fin juin.

Concernant la jouissance des parts, les nouvelles souscriptions portent intérêt à partir du premier jour du sixième mois suivant l’investissement, tandis que les retraits cessent de produire des revenus dès le mois suivant leur enregistrement.

Une distribution stable et régulière

La politique de distribution reste cohérente avec les années précédentes. En 2025, les deux premiers acomptes trimestriels ont été fixés à 3,30 euros par part, versés respectivement fin avril et fin juillet. Sur ce montant, 0,27 euro provient des produits financiers, traduisant une diversification mesurée des revenus. Après déduction des prélèvements sociaux et fiscaux, le revenu net s’établit à 3,22 euros au 2e trimestre.

Une acquisition emblématique au Barcarès

Le fait marquant du trimestre est l’acquisition d’une clinique de soins médicaux et de réadaptation (SMR) au Barcarès, dans les Pyrénées-Orientales. L’opération a été réalisée via la SCI LF Hyde Park, dans laquelle LF Avenir Santé détient 42,4 % du capital.

Cette clinique, d’une surface de 7 857 m², offre une capacité de 120 lits d’hospitalisation et 60 places d’hôpital de jour. Certifiée par la Haute Autorité de Santé pour la qualité de ses soins, elle se distingue aussi par sa performance énergétique (263 KWhEP/m².an) et son faible niveau d’émissions de CO2 (7 kgéqCO2/m².an). L’actif a été acquis pour 30 970 800 € AEM, financé à hauteur de 48,17 % par un crédit hypothécaire.

L’intégralité de la surface est louée à Elsan, opérateur privé de santé de premier plan, dans le cadre d’un bail ferme de 12 ans. La durée résiduelle moyenne des baux, ou WALB, ressort à 11,5 ans, permettant une visibilité locative appréciable.

Une occupation locative exemplaire

La SCPI enregistre des taux d’occupation records, avec un TOP (taux d’occupation physique) et un TOF (taux d’occupation financier) de 100 % au 30 juin 2025. Sur une surface en exploitation de 56 106 m², près de 95 % des locaux sont occupés, tandis que 5,2 % bénéficient de franchises de loyers ou sont déjà mis à disposition de futurs locataires. Aucun actif n’est vacant ni en restructuration, confirmant la solidité du portefeuille.

Répartition du patrimoine

L’orientation sectorielle reste inchangée : 100 % du patrimoine est consacré à la santé et à l’éducation.

Sur le plan géographique, la répartition met en avant une diversification entre Paris (29,34 %), l’Île-de-France (5,49 %), les régions (45,85 %), mais aussi l’international avec la Belgique (10,68 %) et l’Irlande (8,64 %).

Cette diversification contribue à limiter les risques liés à la concentration géographique, tout en renforçant l’exposition européenne de la SCPI.

Vie sociale et gouvernance

L’Assemblée générale ordinaire, tenue le 18 juin 2025, a réuni 33,22 % des voix, atteignant ainsi le quorum. L’Assemblée générale extraordinaire a quant à elle nécessité une seconde convocation le 3 juillet, avant que les résolutions ne soient adoptées à plus de 96 % des votes exprimés. Ces résultats traduisent un soutien massif des associés aux orientations stratégiques de la SCPI.

Cadre fiscal et obligations réglementaires

La fiscalité applicable à LF Avenir Santé demeure celle des SCPI d’entreprise. Les revenus financiers sont soumis à un prélèvement forfaitaire de 12,8 %, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %, soit une imposition globale de 30 %. Certains investisseurs, sous conditions de revenus, peuvent demander une dispense de ce prélèvement.

Concernant les plus-values immobilières, elles sont taxées au taux de 19 % majoré des prélèvements sociaux. Des abattements progressifs s’appliquent selon la durée de détention, permettant une exonération totale après 30 ans.

Conclusion

Avec une collecte nette de 10 millions d’euros, une capitalisation dépassant 251 millions et l’acquisition d’une clinique de réadaptation au Barcarès, la SCPI LF Avenir Santé confirme sa stratégie d’investissement dans un secteur porteur et résilient. Le maintien d’un TOF et d’un TOP à 100 %, combiné à une distribution régulière de 3,30 euros par part, souligne la solidité de son modèle, même dans un contexte économique encore fragile.

En concentrant son portefeuille sur des actifs de santé de qualité, LF Avenir Santé s’inscrit comme un véhicule d’investissement à la fois spécialisé et diversifié, capable de tirer parti des dynamiques de long terme du secteur médico-social.

Comme le rappelle la société de gestion, l’investissement en SCPI comporte des risques spécifiques : risque de perte en capital, risque de liquidité, exposition au marché immobilier et à la concentration sectorielle, ainsi que des enjeux liés au développement durable et aux investissements hors de France.

Les investissements déjà réalisés sont donnés à titre d’exemple et ne constituent pas un engagement quant aux futures acquisitions de la SCPI.

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