Interdiction des logements classés G : impacts et solutions 2025

Depuis le 1er janvier 2025 : fin de la location des logements classés G

Les propriétaires de logements classés G, souvent qualifiés de " passoires thermiques ", sont confrontés à une véritable crise depuis l'entrée en vigueur de leur interdiction progressive à la location. Conformément à la loi Climat et Résilience, tous les logements notés G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) sont désormais considérés comme des logements " indécents " et ne peuvent plus faire l'objet d'une nouvelle mise en location, ni d'un renouvellement ou d'une reconduction tacite de bail, sauf rares dérogations. Cette réforme, amorcée dès 2023 avec les logements G+ (consommation supérieure à 450 kWh/m²/an), bouleverse profondément le parc locatif français et fait peser une forte pression sur les bailleurs privés comme sur le parc social.

Une mesure attendue, mais précipitée

Un contexte de réforme progressive

L'interdiction des logements G s'inscrit dans une stratégie plus large de lutte contre les déperditions énergétiques et de réduction de l'empreinte carbone, portée par la loi Climat et Résilience. Depuis 2021, les normes DPE ont été renforcées et sont devenues opposables, ce qui engage désormais la responsabilité juridique des propriétaires en cas de classement erroné.

Cette refonte a entraîné une reclassification massive des logements, avec à la clé une dégradation de la note de nombreux biens anciens et mal isolés. Le calendrier est désormais clairement fixé :

• logements G+ déjà interdits à la location depuis janvier 2023 ;
• tous les logements classés G concernés depuis le 1er janvier 2025 ;
• logements classés F interdits de location au 1er janvier 2028 ;
• logements classés E visés à l'horizon 2034.

Au total, on comptait environ 2,03 millions de résidences principales classées G en 2022, dont plus de 800 000 dans le parc locatif privé et social, ce qui illustre l'ampleur du phénomène.

Des propriétaires pris de court

Malgré un calendrier théoriquement étalé sur plus de dix ans, de nombreux propriétaires n'ont pas pu ou voulu engager à temps les travaux de rénovation énergétique nécessaires pour faire remonter la note de leur bien au moins au niveau F. Le coût des rénovations globales (isolation, chauffage, ventilation) et la complexité des décisions en copropriété, souvent longues et conflictuelles, expliquent en partie ces retards.

Certains bailleurs se retrouvent aujourd'hui avec des logements juridiquement inlouables en l'état pour tout nouveau contrat ou renouvellement, tandis que d'autres tentent de maintenir des baux en cours en s'appuyant sur une nuance juridique : le logement classé G est " indécent ", mais cela ne signifie pas automatiquement l'expulsion du locataire ni l'impossibilité absolue de percevoir le loyer pour un contrat déjà en cours. Cette zone grise entretient une confusion importante sur le terrain.

Conséquences économiques et sociales

Une offre locative en baisse

L'application stricte de cette réglementation contribue à une contraction de l'offre locative, particulièrement dans les zones tendues où chaque logement compte. Les professionnels alertent sur une accélération de l'attrition du parc locatif privé, alors même que la crise du logement se renforce.

Selon les dernières estimations issues des travaux sur la loi Climat, environ 600 000 logements classés G seraient directement concernés par l'interdiction de mise en location depuis le 1er janvier 2025. Dans un contexte de vacance faible dans les grandes agglomérations et de hausse des taux d'intérêt, cette ponction rapide sur le parc locatif risque de renchérir encore les loyers et de réduire le choix des locataires les plus modestes.

Des réactions contrastées chez les propriétaires

Face à cette nouvelle donne, les propriétaires adoptent des stratégies variées :

• Vente anticipée de biens très énergivores, parfois avec une décote significative liée au mauvais DPE, ce qui alimente un marché opportuniste pour des acheteurs prêts à rénover ;
• mise en place de plans de rénovation par étapes pour sortir progressivement de la catégorie G et remonter au moins en F avant 2028 ;
• poursuite de la location en marge de la réglementation pour une partie des bailleurs, en misant sur un contrôle limité ou sur la difficulté des locataires à faire valoir leurs droits.

Cette dernière stratégie fragilise la confiance sur le marché locatif et expose à des risques juridiques croissants (actions en diminution de loyer, injonctions de travaux, contentieux liés à l'indécence du logement).

Quels leviers pour les propriétaires ?

Réaliser des travaux de rénovation énergétique

Afin de sortir de l'impasse réglementaire et de préserver la valeur patrimoniale de leur bien, les propriétaires n'ont d'autre choix que d'investir dans des travaux de rénovation énergétique. Les interventions les plus efficaces restent :

• Isolation des murs, toitures et planchers bas pour réduire les déperditions de chaleur ;
• remplacement des systèmes de chauffage obsolètes (chaudières fioul ou gaz très anciennes, convecteurs électriques) par des solutions plus performantes et moins carbonées : pompes à chaleur, chaudières à condensation, systèmes hybrides ;
• installation de fenêtres double ou triple vitrage couplée à une ventilation adaptée (VMC simple ou double flux) pour améliorer le confort sans créer de problèmes d'humidité.

Pour les investisseurs en SCPI, ces enjeux de performance énergétique impactent directement la stratégie de gestion des patrimoines immobiliers, la valorisation des actifs et les perspectives de rendement à long terme. Le risque de vacance locative sur les actifs classés G ou F impose une politique proactive de rénovation au sein des SCPI de rendement et des SCPI résidentielles.

Bénéficier des aides disponibles

Pour accompagner ces efforts, plusieurs dispositifs publics et privés ont été renforcés ou ajustés. MaPrimeRénov', ouverte aux propriétaires occupants comme aux bailleurs, reste le pilier central des aides à la rénovation, avec des bonifications spécifiques pour la rénovation globale et les " passoires thermiques ". Les certificats d'économie d'énergie (CEE) complètent ce dispositif en finançant une partie des opérations standardisées (isolation, changement de chaudière, etc.), souvent via des primes versées par les fournisseurs d'énergie.

S'y ajoutent, dans certains cas, des prêts à taux bonifiés (écoprêt à taux zéro pour certains bouquets de travaux) et des aides locales accordées par les régions, départements ou métropoles. Malgré cet arsenal, la plupart des études de cas montrent que le reste à charge demeure important, en particulier pour les logements nécessitant une rénovation globale pour passer de G à D ou C, ce qui constitue un frein majeur pour de nombreux petits bailleurs.

Pour les épargnants investissant en SCPI, ces dispositifs sont également mobilisés par les sociétés de gestion pour financer, partiellement, la montée en gamme énergétique des immeubles détenus : un DPE amélioré permet de réduire le risque d'obsolescence, de sécuriser les loyers futurs et, à terme, de protéger la valeur des parts de SCPI.

Un avenir incertain pour le parc locatif

La mise en application de cette mesure révèle les tensions entre objectifs environnementaux ambitieux et réalité économique des ménages, des investisseurs et des bailleurs. Si l'interdiction progressive des logements G puis F accélère la transition énergétique du parc résidentiel et réduit les émissions de CO₂ liées au bâtiment, elle accentue aussi les fractures sociales en excluant du marché formel de la location une partie du parc ancien, souvent occupé par les ménages les plus fragiles.

L'avenir du parc locatif dépendra de la capacité collective à financer et organiser cette rénovation massive : capacité des propriétaires particuliers à supporter le reste à charge, des copropriétés à voter des travaux lourds, mais aussi des institutions (État, collectivités, banques, sociétés de gestion de SCPI) à adapter leurs outils pour éviter une diminution trop brutale de l'offre locative. Entre risque de pénurie de logements dans certaines zones et impératif climatique, l'équilibre reste délicat et encore largement incertain.

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