SCPI Aestiam Horizon : 5 arbitrages avec plus-values au 2T 2026

La SCPI Aestiam Horizon a marqué le 2T 2026 par une accélération nette de la rotation de son patrimoine, avec 5 arbitrages immobiliers tous réalisés en plus-value. Dans le même temps, la distribution brute est restée stable à 4,05 € par part, tandis que le portefeuille affichait une capitalisation de 374 M€, une valeur d'expertise de 349 M€ et un TOF de 88,54 % au 30 juin 2026.

Un 2T 2026 très orienté sur les arbitrages

Le 2T 2026 d'Aestiam Horizon se distingue par une gestion active du patrimoine, sans acquisition sur la période, mais avec cinq ventes réparties entre bureaux et commerces à Lyon, Paris, Boulogne-Billancourt et Labège. Les cessions ont toutes dégagé des plus-values, ce qui a également alimenté le fonds de remboursement et permis d'annuler 13 271 parts au 2T 2026.

Cette séquence illustre un trimestre tourné vers la rotation d'actifs, la fluidification du marché des parts et le maintien d'une distribution trimestrielle stable. Au 30 juin 2026, le prix de souscription ressort à 350 €, pour un prix de retrait de 315 €.

Aestiam Horizon au 30 juin 2026 : les chiffres clés

Le patrimoine immobilier représente une valeur d'expertise de 349 M€, répartie entre 140 biens et 211 locataires, avec 5,53 M€ de loyers quittancés sur le trimestre.

5 arbitrages immobiliers au 2T 2026 : une rotation accélérée du patrimoine

Une logique de gestion active

Le trimestre est dominé par les arbitrages, avec 0 acquisition et 5 actifs cédés. L'objectif de cette rotation consiste à adapter la composition du portefeuille aux évolutions du marché immobilier, aux besoins locatifs et aux perspectives de rendement.

Toutes les ventes réalisées au cours du trimestre ont généré des plus-values, ce qui constitue le fait marquant du 2T 2026.

Tableau des arbitrages d'Aestiam Horizon au 2T 2026

Lyon : un bureau vacant vendu avec plus-value de 10 %

À Lyon Gerland, un actif de bureaux acquis le 1er juillet 1991 et d'une surface de 1 158 m² a été cédé pour un prix net vendeur de 2,64 M€. L'immeuble était entièrement vacant au moment de la vente et doit faire l'objet d'un projet de transformation par l'acquéreur. L'opération a généré une plus-value de 10 %.

Paris et Boulogne-Billancourt : trois commerces sortis du portefeuille

Trois commerces loués à des enseignes de prêt-à-porter ont également été cédés, pour un montant global de 3 M€. Ces actifs ne correspondaient plus à la stratégie immobilière de la SCPI et ont permis de cristalliser une plus-value de 20 %.

Les trois biens concernés sont les suivants :

• un commerce parisien de 20 m², acquis le 1er janvier 2002, vendu 0,21 M€ ;

• un commerce parisien de 111 m², acquis le 1er janvier 2002, vendu 1,14 M€ ;

• un commerce de 185 m² à Boulogne-Billancourt, acquis le 1er janvier 2015, vendu 1,64 M€.

Labège : un bureau cédé près de 50 % au-dessus du prix d'achat

Le cinquième arbitrage concerne un actif de bureaux situé à Labège, près de Toulouse. Cet ensemble de 624 m², acquis le 1er janvier 2015, a été vendu pour un prix net vendeur de 0,75 M€. Le prix de cession se situe près de 50 % au-dessus du prix d'acquisition.

Les arbitrages et le fonds de remboursement

Les produits de cession ont alimenté le fonds de remboursement, afin de contribuer à fluidifier le marché des parts.

Tableau des remises au fonds de remboursement

Le nombre de parts en attente de retrait diminue par rapport à la fin de l'année 2025. Les parts en attente de retrait sont passées de 43 369 au 31 décembre 2025 à 36 585 au 30 juin 2026, soit une baisse de 16 %.

Au cours du 2T 2026, la SCPI comptabilise aussi 1 550 parts souscrites et 1 550 retraits. Le nombre total de parts passe de 1 081 733 au 1T 2026 à 1 068 462 au 2T 2026.

Une valeur d'expertise en repli à 349 M€

La valeur du patrimoine passe de 358 M€ au 31 décembre 2025 à 349 M€ au 30 juin 2026. Cette évolution provient principalement des cessions réalisées au cours du premier semestre. À périmètre constant, la valeur du patrimoine reste quasi stable, dans un environnement marqué par la hausse des taux d’intérêt.

Valeurs par part au 30 juin 2026

• Valeur de réalisation : 283,55 € par part
• Valeur de reconstitution : 343,33 € par part
• Valeurs IFI au 31 décembre 2025 : 306,00 € pour un résident et 272,48 € pour un non-résident

Le prix de souscription reste fixé à 350 €. Le prix de souscription de la SCPI s’établissait à 286,64 € en 2015, 315,86 € en 2016, 340 € en 2017, 342,16 € en 2018, puis 350 € de 2019 à 2025.

Un patrimoine dominé par les bureaux

Aestiam Horizon demeure une SCPI très majoritairement exposée aux bureaux, qui représentent 77 % de la valeur vénale des actifs au 30 juin 2026.

Répartition sectorielle

• 77 % bureaux
• 15 % commerces
• 4 % hôtels
• 2 % enseignement
• 2 % locaux d'activités

Répartition géographique

• 29 % Île-de-France
• 21 % Paris
• 12 % Sud-Est
• 12 % Sud-Ouest
• 7 % Nord-Ouest
• 6 % Nord
• 1 % Nord-Est
• 12 % Europe, dont 9 % Luxembourg, 2 % Belgique et 1 % Allemagne

Cette structure montre un portefeuille principalement tertiaire, avec une présence notable en France et une poche européenne concentrée sur trois pays.

Un TOF de 88,54 % et une gestion locative active

Le taux d'occupation financier (TOF) atteint 88,54 % au 30 juin 2026. Il se décompose entre 82,31 % de locaux occupés et 2,73 % de locaux occupés sous franchise ou mis à disposition d'un futur locataire.

La vacance comprend :

• 0,76 % de locaux vacants sous promesse de vente
• 2,74 % de locaux vacants en restructuration
• 11,46 % de locaux vacants en recherche de locataire

La WALB ressort à 2,83 ans, soit la durée moyenne restante des baux avant les prochaines possibilités de résiliation par les locataires. La WALT atteint 4,44 ans, correspondant à la durée moyenne restante avant l'échéance finale des baux^[1].

Deux relocations et trois libérations

L'activité locative du trimestre comprend 2 relocations pour un loyer de 160 K€ :

• un commerce de 474 m² à Antony ;
• des bureaux de 84 m² à Guyancourt.

À Antony, un commerce de pied d'immeuble précédemment occupé par une enseigne de prêt-à-porter en difficulté a été reloué à une marque de parfumerie. Cette relocation a permis une hausse sensible de la valeur de l'immeuble. À Guyancourt, un actif a été pris à bail par une mutuelle d'assurance avec un loyer en légère hausse.

Trois libérations, représentant un loyer de 71 K€, ont concerné :

• des bureaux de 253 m² à Lyon ;
• un commerce de 96 m² à Antony ;
• des bureaux de 70 m² à La Penne-sur-Huveaune.

Une distribution stable à 4,05 € par part

La distribution brute reste à 4,05 € par part au 2T 2026, identique à celle du 1T 2026. Elle se compose de 4,02 € de dividende net et de 0,03 € de fiscalité Europe. Le versement est daté du 25 juillet 2026.

Le taux de distribution 2025 s’établit à 5,10 %, tout comme la Performance Globale Annuelle 2025, tandis que le TRI sur 20 ans atteint 8,63 %. Les réserves distribuables représentent 5 mois et le ratio dettes et autres engagements s’élève à 11 %.

Le taux de distribution annuel cible s’établit à 5,0 %, tout comme le TRI à 10 ans cible. Ces niveaux reposent sur des projections et des simulations et ne constituent pas une promesse de rendement ou de distribution.

Prix de part, souscription et frais au 2T 2026

Le prix de souscription d'Aestiam Horizon s'établit à 350 €, dont 197 € de prime d'émission. La souscription minimale est fixée à 1 part.

Le délai de jouissance est de 0 mois : les parts entrent en jouissance le 1er jour du mois suivant l'enregistrement de la souscription.

Tableau des principaux frais

Concernant les retraits, leur exécution dépend de l'existence de souscriptions permettant de compenser les demandes. Les ordres sont enregistrés chronologiquement. La cession de gré à gré reste possible entre un vendeur et un acheteur.

En cas de suspension de la variabilité du capital, les cessions réalisées par confrontation des ordres d'achat et de vente donnent lieu à une commission de 5 % HT, calculée sur la valeur de marché des parts et à la charge de l'acquéreur.

Ce qu'il faut retenir du 2T 2026 d'Aestiam Horizon

Le 2T 2026 d'Aestiam Horizon se distingue avant tout par la poursuite des arbitrages immobiliers. Les cinq actifs cédés ont tous dégagé des plus-values, avec notamment +10 % à Lyon, +20 % sur les trois commerces de Paris et Boulogne-Billancourt, et un prix de cession à Labège situé près de 50 % au-dessus du prix d'acquisition.

Les produits de cession ont parallèlement alimenté le fonds de remboursement, avec 13 271 parts remboursées au cours du trimestre. Dans le même temps, la SCPI conserve une distribution brute de 4,05 € par part, une capitalisation de 374 M€ et un patrimoine expertisé à 349 M€ au 30 juin 2026.

Conclusion

Le 2T 2026 confirme une SCPI Aestiam Horizon en phase de rotation active, avec des cessions concrétisées dans de bonnes conditions de prix et une gestion du marché des parts appuyée par le fonds de remboursement. La stabilité de la distribution à 4,05 € par part, le maintien d'un patrimoine expertisé à 349 M€ et un TOF de 88,54 % donnent un aperçu d'ensemble contrasté mais lisible d'un trimestre centré sur l'arbitrage et la liquidité.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L’investissement en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital et de liquidité, ainsi que des risques liés aux évolutions du marché immobilier et à la durabilité (ESG) ; il s’inscrit dans une perspective de long terme.