SCPI Cœur d’Avenir : TOF et TOP à 100 % au 2T 2026

La SCPI Cœur d'Avenir clôture le 2T 2026 avec un signal immobilier particulièrement lisible : un TOF de 100 % et un TOP de 100 % au 30 juin 2026. Dans un marché des SCPI où l'occupation, la qualité locative et la maîtrise du patrimoine restent des marqueurs centraux, cette photographie trimestrielle met en avant une collecte mesurée, un actif intégralement loué et une stratégie concentrée sur la santé et l'éducation.

Le trimestre est aussi marqué par une capitalisation de 9 760 000 €, un dividende de 2,50 € par part, une WALB de 4,50 ans et 0 % de dettes et autres engagements. L'ensemble dessine une SCPI de taille encore contenue, mais déjà structurée autour d'un portefeuille spécialisé de 9 biens immobiliers pour 3 634 m².

SCPI Cœur d'Avenir : les chiffres clés du 2T 2026

Au 30 juin 2026, les principaux indicateurs de la SCPI se présentent ainsi :

Ces données arrêtées au 30 juin 2026 permettent de lire la SCPI sous l'angle de la stabilité locative, de la composition sectorielle et de la structure financière.

Un TOF et un TOP à 100 % : un trimestre d'occupation complète

Le fait marquant du trimestre est la pleine occupation du patrimoine. Le taux d'occupation financier (TOF) atteint 100 %, tout comme le taux d'occupation physique (TOP).

Comprendre le TOF et le TOP

Le TOF mesure la part des loyers et indemnités facturables effectivement générés par le patrimoine, rapportée au total des loyers qui seraient perçus si l'ensemble des locaux était loué. Il donne une lecture financière de l'occupation.

Le TOP mesure la part de surface effectivement occupée par rapport à la surface totale détenue. Il apporte une lecture physique du patrimoine.

Quand ces deux indicateurs atteignent 100 % simultanément, cela signifie que l'ensemble des surfaces détenues est occupé et que le patrimoine produit pleinement ses revenus locatifs potentiels sur la période observée.

Loyers encaissés et recouvrement

La SCPI a encaissé 138 647,25 € de loyers au 2T 2026, avec un taux de recouvrement des loyers de 96,6 %.

Ce niveau traduit une exécution locative correcte sur le trimestre, dans un contexte où la qualité du recouvrement compte autant que le niveau brut d'occupation. Aucun actif n'a été cédé pendant la période, ce qui confirme une gestion patrimoniale stable au cours du trimestre.

Un portefeuille spécialisé santé et éducation

La stratégie de Cœur d'Avenir repose sur une spécialisation nette : 100 % de la valeur du patrimoine est consacrée à la santé et à l'éducation. Le portefeuille comprend notamment des crèches et un établissement d'enseignement supérieur.

Une concentration sectorielle assumée

Au 30 juin 2026, le patrimoine de Coeur d'Avenir comprend :

• 9 biens immobiliers ;
• 3 634 m² de surface globale ;
• 9 entreprises locataires ;
• une WALB de 4,50 ans ;
• une implantation géographique à 100 % en régions ;
• une allocation patrimoniale à 100 % sur la santé et l'éducation.

Cette spécialisation offre une lecture claire du positionnement de la SCPI : un parc immobilier orienté vers des besoins récurrents, plutôt que vers des marchés plus cycliques.

Un actif acquis en novembre 2025

Parmi les actifs présents dans le portefeuille figure une école d'enseignement supérieur située à La Valette-du-Var, acquise en novembre 2025. Cette opération s'inscrit dans la construction progressive d'un patrimoine ciblé sur des exploitants appartenant à l'univers de l'enseignement et de la petite enfance.

Répartition locative : trois locataires dominants

La structure locative met en évidence une concentration sur trois occupants principaux :

• Rigolo Comme La Vie : 35 % ;
• Les Petits Chaperons Rouges : 30 % ;
• Plan B Groupe : 28 %.

Avec 9 entreprises locataires au total, la SCPI conserve une base locative restreinte mais lisible, cohérente avec sa taille et sa spécialisation. La lecture de cette répartition doit rester prudente : la concentration locative peut renforcer la visibilité sur les flux, mais elle implique aussi une dépendance plus importante à quelques enseignes centrales.

Dividende du 2T 2026 : 2,50 € par part

Le deuxième trimestre 2026 se traduit par un dividende de 2,50 € par part, identique à celui du premier trimestre 2026.

Évolution récente des revenus distribués

Le virement du dividende du deuxième trimestre intervient en juillet 2026, tandis que le prochain virement est prévu en octobre 2026.

Lecture de la performance 2025

Pour 2025, la SCPI affiche :

• un taux de distribution brut de 5,00 % ;
• 0 % de revenus non récurrents ;
• une Performance Globale Annuelle de 5,00 %.

Les données 2024 et 2025 font apparaître un taux de distribution brut de 5,00 % pour chacune de ces deux années. Aucun TRI à 5 ans n'est disponible, la SCPI n'ayant pas encore cinq ans d'existence.

Capitalisation, souscriptions et retraits : une progression maîtrisée

Au 30 juin 2026, la capitalisation atteint 9 760 000 €, contre 9 630 000 € au 31 mars 2026, 9 472 200 € au 31 décembre 2025 et 6 920 200 € au 30 septembre 2025.

Évolution du capital

Le trimestre enregistre :

• 660 parts souscrites ;
• 10 parts retirées ;
• un capital nominal de 7 808 000 € au 30 juin 2026, contre 7 704 000 € au 31 mars 2026 ;
• 0 part en attente de retrait ;
• 0 part cédée de gré à gré.

Au 31 décembre 2025, 12 760 parts souscrites étaient recensées. Cette donnée intégrait un apport en nature réalisé au profit de la SCPI à la suite de la décision de l'Assemblée Générale Extraordinaire du 12 novembre 2025, entraînant une augmentation de capital par création de 11 000 parts.

Un nombre d'associés en hausse

La SCPI compte 289 associés au 30 juin 2026, soit une évolution de +2,12 % sur 2026.

Le capital est réparti entre :

• 72,34 % d'investisseurs privés ;
• 27,66 % d'investisseurs institutionnels.

Cette répartition suggère un socle d'investisseurs diversifié, même si l'échelle du véhicule reste limitée.

Prix de part, valeur de reconstitution et valeur de retrait

Le prix de souscription est fixé à 200 €, pour une valeur de retrait de 180 €. La commission de souscription de 10 % HT représente 20 €.

Une valeur de reconstitution supérieure au prix de part

Au 31 décembre 2025, la valeur de reconstitution s'établit à 217,47 €, tandis que la valeur de réalisation atteint 176,58 €.

L'écart entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution ressort à environ 8,03 %. La fourchette de ±10 % autour de la valeur de reconstitution s'étend de 195,72 € à 239,22 €. Le prix de part de 200 € se situe dans cette plage.

Ce type de comparaison éclaire la position du prix de part par rapport à la valeur patrimoniale théorique. Il ne préjuge pas d'une évolution future, mais permet d'apprécier la cohérence de valorisation à une date donnée.

Une structure financière sans dette au 2T 2026

Au 30 juin 2026, la SCPI affiche :

• 0 % de dettes et autres engagements ;
• un effet de levier de 0,00 %.

Dans le contexte des SCPI, une structure sans dette peut permettre de conserver une lecture simple des flux et d'éviter la dépendance au financement bancaire. En contrepartie, elle limite le recours à l'effet de levier pour accélérer la croissance du patrimoine.

Souscription, entrée en jouissance et retrait des parts

Conditions de souscription

La souscription initiale requiert un minimum de 10 parts pour chaque nouveau souscripteur. Les versements programmés sont également accessibles à tout nouvel associé souscrivant au minimum dix parts, dans les conditions prévues au dossier de souscription.

L'entrée en jouissance intervient le premier jour du sixième mois.

Modalités de retrait

Un associé peut demander un retrait partiel ou total dans les conditions prévues dans la Note d'Information. Un retrait partiel ne peut pas réduire la participation à moins de 10 parts.

La demande doit être adressée par courrier recommandé avec avis de réception à Sogenial Immobilier et accompagnée :

• du bulletin de retrait dûment complété et signé manuscritement ;
• d'une copie d'une pièce d'identité en cours de validité ;
• d'un Kbis de moins de trois mois pour une personne morale ;
• d'un RIB.

Si le retrait est possible, son règlement intervient sans autre délai que le délai administratif normal de régularisation. Les demandes de retrait peuvent être compensées par une soustraction-souscription réalisée via des fonds collectés au cours des 12 mois précédant la période de compensation en cours.

Les frais de mutation des parts sont fixés à 100,00 € HT, soit 120,00 € TTC, par dossier et par ayant droit.

Toute modification d'adresse doit être transmise à la société de gestion avec un justificatif de domicile de moins de trois mois.

Le démembrement temporaire : un mode de détention complémentaire

Les parts de Cœur d'Avenir peuvent aussi être détenues en démembrement temporaire. Ce mécanisme partage la pleine propriété entre :

• l'usufruitier, qui perçoit les loyers pendant une durée déterminée ;
• le nu-propriétaire, qui détient les parts sans revenus immédiats.

À la fin de la période fixée, la pleine propriété revient automatiquement au nu-propriétaire, sans coûts supplémentaires.

Pour le nu-propriétaire personne physique, l'intérêt repose sur l'acquisition de parts à prix décoté, sans fiscalité ni IFI pendant le démembrement, tout en préparant des revenus futurs. Pour l'usufruitier, souvent une personne morale, le dispositif permet de percevoir des revenus immédiats dans le cadre fiscal associé à ce mode de détention.

Cadre de référence de la SCPI

Cœur d'Avenir est une SCPI à capital variable, constituée pour une durée de 99 ans. Son visa AMF porte le numéro 23-07, délivré le 18 août 2023.

La société de gestion Sogenial Immobilier dispose de l'agrément AMF n° GP-12000026 reçu le 26/09/2012.

Conclusion

Au 2T 2026, la SCPI Cœur d'Avenir présente un profil lisible : occupation complète, dividende de 2,50 € par part, capitalisation de 9 760 000 €, 289 associés, 0 % de dettes et un patrimoine concentré à 100 % sur la santé et l'éducation. Le couple TOF/TOP à 100 % confirme une pleine utilisation du parc, tandis que la WALB de 4,50 ans et le taux de recouvrement de 96,6 % apportent des éléments de stabilité opérationnelle.

Avec un prix de part de 200 € face à une valeur de reconstitution de 217,47 €, la SCPI se situe dans une zone de valorisation compatible avec sa fourchette réglementaire. La suite dépendra surtout de la capacité à maintenir cette qualité locative, à élargir le portefeuille sans rompre l'équilibre sectoriel, et à conserver un niveau de distribution stable dans la durée.

L’investissement en SCPI s’inscrit dans une perspective de long terme et comporte des risques, notamment de perte en capital et de liquidité. Les revenus peuvent évoluer en fonction du marché immobilier et la revente des parts n’est pas assurée. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.