SCPI NCap Éducation Santé : 118,7 M€ de capitalisation au 2T 2026

Au 2T 2026, la SCPI NCap Éducation Santé confirme un positionnement centré sur des actifs liés à la santé, à l'éducation et à des services essentiels. La capitalisation atteint 118 731 762 € au 30 juin 2026, contre 117 034 153 € au 31 mars 2026, tandis que le portefeuille regroupe 56 immeubles, 72 locataires et un taux d'occupation financier (TOF) de 97,4 %. Le trimestre est aussi marqué par une nouvelle étape de la diversification européenne, avec une promesse d'acquisition à Londres-Chiswick pour 7,4 M€.

Une SCPI santé-éducation toujours orientée vers le défensif

Un patrimoine pensé pour la visibilité locative

La lecture du patrimoine défensif de NCap Éducation Santé repose d'abord sur sa logique d'allocation sectorielle. 

Au 30 juin 2026, la répartition en valeur vénale se compose de :

• 54 % en santé/éducation
• 23 % en commerce
• 22 % en bureaux
• 1 % en logistique/locaux d'activités

En parallèle, la répartition sectorielle, calculée selon le montant des loyers, affiche :

• 62 % en santé/social
• 18 % en bien-être/commerce
• 14 % en éducation
• 4 % en services sociaux
• 2 % en environnement

Cette construction patrimoniale s'inscrit dans une logique de services essentiels, avec une exposition marquée à des locataires dont l'activité répond à des besoins récurrents. La SCPI conserve ainsi un profil cohérent avec sa thématique historique, sans dérive vers des segments plus opportunistes.

Une structure financière très peu endettée

La dimension défensive ressort aussi de la structure financière. Au 30 juin 2026, le financement hors VEFA est à 0 %. Le ratio des dettes et autres engagements s'établit à 0,58 %, contre 0,62 % au 31 mars 2026 et 0,61 % au 31 décembre 2025.

Cette distinction est importante : l'absence de financement hors VEFA traduit une politique prudente, tandis que le faible ratio résulte des engagements liés notamment aux VEFA et aux acquisitions payables à terme. Dans les faits, cette organisation reste fidèle à une stratégie engagée depuis la création de la SCPI en 2018, fondée sur la constitution d'un patrimoine défensif sans recours significatif à l'effet de levier.

Les chiffres clés de NCap Éducation Santé au 2T 2026

Capitalisation, souscriptions et stabilité du marché des parts

Une capitalisation en progression régulière

La capitalisation de NCap Éducation Santé progresse de manière continue. Elle ressortait à 112 052 163 € au 30 septembre 2025, à 114 168 612 € au 31 décembre 2025, puis à 117 034 153 € au 31 mars 2026. Elle atteint désormais 118 731 762 € au 30 juin 2026.

Sur le 2T 2026, les capitaux souscrits atteignent 3 089 164 €. La SCPI comptabilise également 3 626 parts au titre des cessions ou transferts, tandis que 3 626 parts correspondent aux souscriptions compensant les retraits. Les souscriptions augmentant le capital représentent 13 848 parts.

Aucun retard de retrait

Un point à noter concerne la liquidité interne du véhicule : aucune part n'est en attente de retrait au 30 juin 2026. Cette situation était déjà observée aux 30 septembre et 31 décembre 2025, ainsi qu'au 31 mars 2026.

Cette absence d'attente ne supprime pas le risque de liquidité propre aux SCPI, mais elle traduit ici une situation de marché des parts stable à la fin du trimestre.

Un portefeuille locatif solide au 2T 2026

56 immeubles, 39 621 m² et 72 locataires

Au 30 juin 2026, NCap Éducation Santé détient 56 immeubles, dont les VEFA signées. L'ensemble représente 39 621 m² et 72 locataires.

Le taux d'occupation financier s'établit à 97,4 %. Les locaux vacants représentent 2,6 % du portefeuille et sont en recherche de locataire. Aucun local vacant n'est comptabilisé en négociations avancées.

La WALT atteint 7,13 ans, ce qui signifie une durée moyenne restante des baux particulièrement lisible pour un portefeuille orienté vers des activités de santé et d'éducation. Dans ce type de stratégie, la qualité du locataire et la durée des engagements contractuels jouent un rôle central dans la stabilité des revenus.

Un renouvellement de bail sur neuf ans fermes à Limonest

L'activité locative du trimestre comprend un renouvellement de bail pour neuf ans fermes. L'opération concerne l'ATSA École Supérieure d'Ostéopathie implantée à Limonest.

L'établissement occupe 1 508 m² de bureaux. Son activité de formation en ostéopathie s'inscrit directement dans la thématique de la SCPI, à la croisée de l'éducation et des services liés à la santé.

Le taux de recouvrement atteint 91 % sur la période du 1er avril au 30 juin 2026. Cet indicateur mesure le rapport entre les loyers encaissés et les loyers exigibles sur la période.

Une diversification européenne qui se renforce

Londres-Chiswick rejoint Manchester et Dortmund

Le 2T 2026 prolonge la diversification européenne engagée au trimestre précédent. Après Manchester et Dortmund, une promesse d'acquisition à Londres, dans le quartier de Chiswick, a été signée le 25 juin 2026.

Le prix d'acquisition acte en main atteint 7,4 M€. L'immeuble développe 1 655 m² et rassemble trois activités :

• une crèche exploitée par Dicky Birds Pre School Nurseries
• un cabinet dentaire occupé par Clarke Marnitz & Associates
• une clinique vétérinaire exploitée par Creature Comforts

Ces trois usages sont décrits comme peu cycliques et associés à des besoins récurrents. Ils renforcent la cohérence de la stratégie, qui s'appuie sur des actifs de services essentiels plutôt que sur des usages plus volatils.

Le Royaume-Uni prend davantage de place

Avec Londres, le Royaume-Uni prend une place plus visible dans le développement européen de la SCPI. Cette orientation complète les investissements déjà réalisés à Manchester et Dortmund.

Au 30 juin 2026, l'Europe représente 27 % de la valeur vénale du patrimoine et 34 % de sa surface. La présence européenne ne se limite pas au Royaume-Uni et à l'Allemagne : le patrimoine est également implanté en Espagne, à Alicante, Valence, Valladolid et Burgos, tandis que la carte patrimoniale fait apparaître Glasgow et Manchester.

Répartition géographique : un portefeuille entre France et Europe

La France reste majoritaire, mais l'Europe pèse déjà lourd

En France, la répartition géographique montre un portefeuille diffus et équilibré :

• Île-de-France : 17 % de la valeur vénale
• Auvergne-Rhône-Alpes : 12 %
• PACA : 11 %
• Paris : 8 %

Le patrimoine est également présent en Bretagne (6 %), dans le Grand Est (4 %), les Hauts-de-France(2 %), en Normandie(3 %), en Nouvelle-Aquitaine (6 %), en Occitanie (1 %) et dans les Pays de la Loire (3 %).

Cette dispersion géographique, combinée à la présence européenne, constitue un levier de diversification utile dans une SCPI centrée sur des actifs spécialisés. Elle ne supprime pas les risques de marché, mais elle limite la dépendance à une seule zone économique.

Distribution : un dividende brut de 2,26 € par part au 2T 2026

Une mensualisation mise en place depuis février 2026

Le dividende brut trimestriel du 2T 2026 atteint 2,26 € par part. La distribution nette d'impôts étrangers ressort à 2,10 € par part.

Depuis février 2026, les dividendes des SCPI Norma Capital sont distribués mensuellement. Cette évolution apporte davantage de régularité dans le versement des revenus, sans modifier le rendement annuel.

Répartition des versements du trimestre

Le réinvestissement des dividendes permet de convertir automatiquement les sommes perçues en parts supplémentaires. Les versements programmés restent également accessibles. Ces solutions complètent la mensualisation des distributions.

Performance 2025 et perspective 2026

Une performance globale annuelle de 4,52 %

La performance globale annuelle 2025 ressort à 4,52 %. Cette performance correspond à la somme du taux de distribution de l'année N et de la variation du prix de souscription entre le 1er janvier de l'année N et le 1er janvier de l'année N+1.

Le taux de distribution brut de fiscalité étrangère 2025 atteint également 4,52 %. Le TRI sur cinq ans pour la période 2020-2025 s'établit à 2,87 %, tandis que le TRI depuis la création en 2018 ressort à 3,27 %.

Historique des taux de distribution bruts de fiscalité étrangère

Pour 2026, l'objectif de performance brut se situe entre 4,40 % et 5,20 % (non garanti). Cette fourchette repose sur des hypothèses de marché et ne doit pas être interprétée comme une promesse de rendement.

Prix de souscription, valeur de reconstitution et accès à la SCPI

Une part à 202,00 €

Le prix de souscription est fixé à 202,00 €. Il se compose d'une valeur nominale de 162,00 € et d'une prime d'émission (TTC) de 40,00 €. La commission de souscription atteint 24,24 € TTC.

Au 30 juin 2026, la valeur de réalisation s'établit à 169,18 € par part, tandis que la valeur de reconstitution ressort à 202,80 € par part. La valeur de retrait est fixée à 181,80 € par part.

Depuis la création de NCap Éducation Santé en 2018, la valeur de la part a augmenté de 1 %. Le prix de souscription est fixé à 202 € depuis 2022.

Conditions de souscription

• Minimum de première souscription : 5 parts
• Délai de jouissance : à compter du premier jour ouvré du sixième mois suivant la réception intégrale des fonds

Ces paramètres participent à la mécanique classique d'une SCPI de rendement, avec une perspective de détention de long terme.

Une démarche ESG en progression

Une note ESG de 68/100 en 2025

La note ESG globale 2025 atteint 68/100, soit une progression de 9 points par rapport à 2024. Cette évolution correspond au deuxième cycle du Label ISR. 100 % des actifs font l'objet d'une évaluation ESG lors de leur acquisition, puis annuellement. Aucun dépassement actif ou passif des limites extra-financières n'a été observé sur l'exercice clos au 31 décembre 2025.

Au cours du trimestre, les équipes chargées du patrimoine immobilier se sont également formées aux enjeux de l'adaptation au changement climatique.

Des réflexions concrètes sur l'adaptation

Les réflexions engagées portent notamment sur :

• des solutions bioclimatiques
• des dispositifs destinés à protéger les personnes vulnérables pendant les vagues de chaleur
• des dispositifs techniques permettant d'assurer la continuité des activités lors d'aléas extrêmes

Des plans d'action adaptés à chaque actif doivent être élaborés afin d'associer les enjeux d'adaptation, d'atténuation et de biodiversité.

Le Label ISR Immobilier en révision

Le référentiel du Label ISR Immobilier est en cours de révision. Le Comité du Label ISR a lancé une consultation publique, avec une participation de Norma Capital via l'ASPIM.

Les thèmes intégrés à cette évolution comprennent :

• la double matérialité
• les trajectoires de décarbonation
• la gestion des risques de controverse

L'entrée en vigueur du référentiel révisé est attendue pour fin 2026, avec une année de transition pour les fonds déjà labellisés.

Points d'attention pour l'investisseur

Une SCPI de long terme

NCap Éducation Santé reste un placement immobilier de long terme. La durée de conservation conseillée est de 10 ans. L'investissement en SCPI comporte notamment un risque de perte en capital, des risques liés au marché immobilier, à la commercialisation des locaux et à leur gestion.

La liquidité des parts n'est pas assurée, et les performances passées ne constituent pas un indicateur fiable des performances futures.

Une exposition internationale à prendre en compte

Les investissements réalisés à l'étranger sont exposés aux environnements réglementaires, politiques et économiques propres aux marchés concernés. Ils comportent également un risque de change : les fluctuations des devises par rapport à l'euro peuvent avoir une influence positive ou négative sur la valeur des actifs, ce risque n'étant pas systématiquement couvert pour les investissements effectués hors de la zone euro.

Conclusion

Le 2T 2026 confirme l'orientation défensive de la SCPI NCap Éducation Santé. Avec une capitalisation de 118 731 762 €, un TOF de 97,4 %, 56 immeubles, 72 locataires et une structure financière très peu endettée, le véhicule conserve une ligne claire : privilégier les actifs liés à la santé, à l'éducation et aux services essentiels.

La promesse d'acquisition à Londres-Chiswick prolonge la diversification européenne après Manchester et Dortmund, tandis que la mensualisation des dividendes et la progression de la note ESG renforcent la lisibilité du véhicule. Dans un marché où la prudence et la sélectivité demeurent centrales, NCap Éducation Santé conserve ainsi un profil patrimonial cohérent, sans sortir de sa logique de long terme.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.