SCPI Primopierre : bilan du 2ᵉ trimestre 2025

Une SCPI solide au sein d'un marché immobilier en transition… qui se durcit

La SCPI Primopierre, gérée par Praemia REIM France, poursuit son évolution dans un contexte économique marqué par des ajustements monétaires et un regain prudent de l'investissement immobilier. Au 2ᵉ trimestre 2025, la SCPI compte 35 148 associés, témoignant de la confiance maintenue des investisseurs malgré une conjoncture exigeante.

Entre reprise mesurée du marché au premier semestre et attentisme observé à partir du printemps, la période avril-juin 2025 reflète une dynamique contrastée mais stable pour cette SCPI positionnée sur l'immobilier de bureaux. Cette stabilité apparente au 2ᵉ trimestre précède toutefois une accentuation de la correction sur le marché des bureaux au second semestre 2025, avec une baisse des valeurs d'expertise plus prononcée, avant l'adaptation du cadre de fonctionnement de Primopierre début 2026.

Contexte économique et immobilier du 2ᵉ trimestre 2025

Le trimestre a été influencé par les négociations douanières entre les États-Unis et l'Union européenne, avec un report des sanctions tarifaires jusqu'au 1er août 2025. Parallèlement, la Banque centrale européenne a poursuivi sa politique d'assouplissement, abaissant ses taux directeurs de 0,25 % à deux reprises (les 17 avril et 5 juin), portant ainsi le taux de dépôt à 2 %.

En France, le marché de l'investissement immobilier a connu une progression mesurée sur le semestre, principalement concentrée sur le premier trimestre. Le deuxième trimestre, en revanche, a marqué un léger repli, révélant une prudence persistante face aux incertitudes internationales. Les investisseurs continuent de privilégier les actifs prime situés en Île-de-France, confirmant une orientation sélective du marché, dans un cycle où les valeurs de bureaux restent sous pression.

Patrimoine et valorisation : Ajustement maîtrisé au 2T… puis plus marqué sur l'année

Au 30 juin 2025, les valeurs d'expertise du patrimoine immobilier de Primopierre font ressortir une baisse moyenne de -3,6 % à périmètre constant. Cette évolution, légèrement inférieure à celle observée au 2ᵉ semestre 2024 (-3,9 %), traduit un ralentissement temporaire du phénomène de correction sur le marché des bureaux.

Le prix de souscription demeure fixé à 115 €, tandis que la valeur de retrait s'élève à 105,51 €. La valeur de reconstitution s'établit à 112,88 € et la valeur de réalisation à 96,50 € au 31 décembre 2024.

Le tableau suivant récapitule les principales valeurs au 30 juin 2025 :

Les actifs situés dans Paris intra-muros continuent de se distinguer par leur résilience, tandis que les immeubles de première et deuxième couronnes enregistrent une baisse plus prononcée. Cette tendance s'est accentuée sur le second semestre 2025 : les valeurs d'expertise du patrimoine immobilier de la SCPI enregistrent une baisse de -7,63 % sur le deuxième semestre et de -10,32 % sur l'ensemble de l'année 2025, confirmant la profondeur du cycle baissier des bureaux.

Structure et capital : Stabilité et transparence

Au 30 juin 2025, la capitalisation de la SCPI Primopierre atteint environ 1,9 à 2,2 milliards d'euros, selon les périmètres de communication, pour près de 18,95 millions de parts. Le capital social s'élève à 1 894 808 000 €, représentant 18 948 080 parts, un volume globalement stable sur les quatre derniers trimestres.

Cette progression du nombre d'associés illustre un intérêt constant pour la SCPI, malgré un contexte de liquidité encadrée et de baisse des valeurs. À partir de début 2026, la structure de capital évolue toutefois : la variabilité du capital de Primopierre est suspendue, et la SCPI fonctionne désormais comme une SCPI à capital fixe, avec un marché des parts organisé par confrontations mensuelles des ordres.

Marché des parts et liquidité encadrée, puis bascule vers un marché organisé

La SCPI Primopierre, à capital variable jusqu'à début 2026, ne disposait pas de marché secondaire organisé : les cessions s'effectuaient de gré à gré. Au 30 juin 2025, 1 985 858 parts sont en attente de retrait*, intégrant les demandes confirmées et non confirmées. Ce volume représente une progression par rapport au 1ᵉʳ trimestre (1 851 093 parts), soulignant une pression persistante sur la liquidité.

Lors de l'Assemblée Générale Ordinaire du 25 juin 2025, les associés ont validé la création d'un fonds de remboursement, destiné à répondre partiellement aux demandes de retraits. Ce mécanisme prévoit le remboursement, dans la limite de 300 parts par an et par associé, au minimum à 90 % de la dernière valeur de réalisation connue.

Fin 2025, le volume de demandes de retrait non satisfaites dépasse 10 % de la capitalisation, conduisant la société de gestion à proposer – et à faire approuver – la suspension de la variabilité du capital lors d'une Assemblée Générale Extraordinaire du 7 janvier 2026. Primopierre fonctionne désormais avec un marché des parts organisé : une confrontation des ordres d'achat et de vente est programmée le dernier jeudi de chaque mois, les transactions s'effectuant à un prix déterminé par ce mécanisme.

Distribution et performance trimestrielle : prévisionnel 2025 confirmé

La distribution brute par part est restée inchangée à 1,00 € au 2ᵉ trimestre 2025, répartie entre 0,85 € de revenus locatifs et 0,15 € de revenus financiers. Aucun revenu non récurrent n'a été intégré sur la période.

La distribution prévisionnelle pour 2025 reste stable, avec un taux estimé de 3,6 % (non garanti), soit 4,4 € par part pour une personne physique résidente, sur la base du prix de souscription à 115 €. Les communications postérieures confirment finalement un Taux de Distribution 2025 de l'ordre de 3,62 %, légèrement supérieur au prévisionnel, mais toujours inférieur à la moyenne du marché des SCPI de rendement.

Les taux de rentabilité interne (TRI) s'établissent à :

• –6,24 % sur 5 ans (2020-2024)
• 0,65 % sur 10 ans (2015-2024)

Ces chiffres traduisent l'impact du cycle immobilier baissier récent sur la valeur des parts, tout en montrant la capacité du fonds à maintenir un revenu distribué régulier. La poursuite de la baisse des valeurs d'expertise en 2025 (-10,32 % sur l'année) confirme néanmoins la pression sur les performances en capital.

Gestion immobilière : Une activité soutenue

Un patrimoine diversifié et résilient

Au 30 juin 2025, le patrimoine immobilier de Primopierre comprend :

• 65 actifs totalisant 605 002 m²,
• dont 97,4 % de bureaux et 2,6 % de surfaces mixtes bureaux/commerces.

La répartition géographique reste dominée par :

• 57 % en région parisienne,
• 32,3 % à Paris,
• 10,7 % en régions.

Cette concentration sur les bureaux en Île-de-France expose Primopierre au cycle de correction du segment, mais lui permet aussi de bénéficier de la résilience relative des actifs parisiens les plus prime.

Activité locative et taux d'occupation

Le trimestre est marqué par :

• 9 nouveaux baux, représentant 5 005 m² et 1 534 k€ de loyers annuels,
• 6 libérations, totalisant 15 386 m² et 5 381 k€ de loyers libérés.

Le taux de recouvrement des loyers s'élève à 96 %, tandis que le taux d'occupation financier (TOF) ressort à 83,6 %, stable sur le trimestre.

Les durées moyennes des baux sont stables :

• WALB : 3,44 ans (durée moyenne ferme)
• WALT : 4,63 ans (durée moyenne résiduelle totale)

La trésorerie directe atteint 25 059 643 €, renforçant la capacité de gestion courante du fonds et contribuant à la transition vers un marché des parts organisé.

Arbitrages et stratégie d'ajustement

Le plan d'arbitrage s'est poursuivi au 2T 2025, avec deux cessions significatives :

• Lyon (69) : cession partielle d'un immeuble détenu via la SCI Lyon Blackbear, dans laquelle Primopierre conserve 33,9 % de participation ;
• Courbevoie (92) : cession intégrale des parts de la SCI Preim Odyssey C, détenant un actif situé 18 avenue de l'Alsace.

Les cessions passées ne préjugent pas des cessions futures.

Aucune acquisition n'a été réalisée au cours du trimestre, confirmant une phase de consolidation du portefeuille et de sélectivité accrue dans les investissements. Cette stratégie d'arbitrage s'est poursuivie au second semestre, dans un contexte où la priorité est donnée à la stabilisation de la valeur, au recentrage sur les actifs les plus résilients et à la gestion de la liquidité.

Profil de financement et endettement

Au 31 décembre 2024, le ratio dettes et engagements s'établit à 38,4 % selon la méthode de l'ASPIM. La SCPI affiche un effet de levier de 1,7, reflétant un usage mesuré de l'endettement pour renforcer son exposition immobilière sans alourdir excessivement le bilan. Ce niveau d'endettement reste significatif mais maîtrisé dans le contexte de baisse des valeurs d'expertise.

Principaux locataires : Un socle solide

Le portefeuille locatif de Primopierre repose sur des entreprises de premier plan, renforçant la visibilité de ses flux locatifs :

Les locataires actuels ne préjugent pas des locataires futurs. Ce socle de grands groupes et d'institutions contribue à la profondeur et à la qualité du revenu locatif, élément clé pour une SCPI de rendement spécialisée dans les bureaux.

Fiscalité et cadre de souscription

La SCPI Primopierre, classique diversifiée, ne bénéficie pas d'un régime fiscal spécifique. Les revenus sont soumis au régime foncier ou au régime micro-foncier selon la situation des associés. Les plus-values immobilières sont imposées à 19 %, avec 36,2 % en incluant les prélèvements sociaux. Le prix de souscription reste fixé à 115 € au 2ᵉ trimestre 2025, comprenant 15 € de prime d'émission. Les frais de souscription, à 8,25 % HT, couvrent les coûts de collecte et d'investissement.

À partir de 2026, le cadre de souscription et de cession est profondément remanié avec la mise en place d'un marché des parts organisé, impliquant un prix issu de la confrontation des ordres, distinct du prix historique de souscription à capital variable. Cette évolution structurelle s'inscrit dans le contexte de demandes de retrait importantes et de baisse des valeurs, et vise à rétablir une forme de liquidité régulée.

En résumé : Une SCPI en phase d'ajustement maîtrisé, confrontée à un cycle baissier profond

• 35 148 associés au 2T 2025, base d'investisseurs large et stable
• Capitalisation autour de 1,9–2,2 milliards d'euros sur l'année 2025, sous pression avec la baisse des valeurs d'expertise
• TOF : 83,6 %, taux de recouvrement des loyers : 96 %
• Distribution trimestrielle : 1 € par part au 1T et 2T 2025 ; Taux de Distribution annuel 2025 finalement de 3,62 %
• Baisse des valeurs d'expertise : –3,6 % au 30 juin 2025 à périmètre constant, –7,63 % au second semestre, –10,32 % sur l'ensemble de l'année 2025
• Aucune acquisition au 2T 2025, deux cessions stratégiques (Lyon et Courbevoie)
• Liquidité encadrée avec près de 2 millions de parts en attente de retrait au 30 juin 2025, puis bascule vers une SCPI à capital fixe avec marché des parts organisé à compter du 7 janvier 2026

*changement de méthode d'affichage des parts en attente de retraits sur le T2 2025. Indicateur qui intègre les parts en attente confirmées et non confirmées (parts ayant pris rang dans le registre, mais ne pouvant participer à la compensation en raison d'une incomplétude du dossier client).

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L'investissement en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital, de liquidité, de baisse de la valeur de réalisation et de sensibilité au cycle immobilier des bureaux. Les associés doivent porter une attention particulière à la durée de détention, à la fiscalité applicable et au fonctionnement du nouveau marché des parts.