Avis Cœur de Ville (SCPI) Investir en 2025

La SCPI Cœur de Ville, gérée par Sogenial Immobilier depuis 2012, s’est positionnée comme une référence pour les investisseurs souhaitant miser sur l’immobilier commercial de proximité en France. Avec une stratégie axée sur les commerces de centre-ville et une distribution supérieure à la moyenne du marché, elle attire aussi bien les particuliers que les institutionnels en quête de rendement régulier et de stabilité patrimoniale. Cet article propose une analyse détaillée de la SCPI Cœur de Ville, ses atouts, ses limites et ses performances récentes.

Présentation et stratégie de la SCPI Cœur de Ville

Cœur de Ville est une SCPI de rendement à capital variable, créée en 2012, qui investit principalement dans des murs de commerces situés dans les centres-villes des grandes métropoles régionales françaises. L’objectif est de privilégier des emplacements stratégiques à fort passage, bénéficiant d’une clientèle fidèle et d’une bonne accessibilité.

Stratégie d’investissement :

• Localisation : 84,4 % des actifs en régions, 15,6 % à Paris et en Île-de-France.
• Typologie : 96,91 % de commerces, le reste étant constitué de quelques bureaux.
• Sélection des locataires : Enseignes reconnues et activités peu concurrencées par l’e-commerce.
• Taille des actifs : Principalement des locaux de petite taille (prix moyen 0,9 M€), ce qui facilite la liquidité en cas de besoin de cession rapide.

Performances et chiffres clés

• Taux de distribution 2024 : 5,30 %
• Distribution prévisionnelle 2025 : 5,75 % (objectif non garanti)
• Capitalisation : 27 741 630,00 € au 31/03/2025
• Nombre d’associés : 603
• Nombre d’actifs : 31, pour 34 locataires
• Prix de la part : 210 € 
• Valeur de reconstitution : 218,30 € (écart positif de 3,95 % par rapport au prix de souscription, signe d’une bonne valorisation du patrimoine)
• Taux d’occupation financier : 97,91 % au 1er trimestre 2025
• Taux d’occupation physique : 96,55 %

Points forts de la SCPI Cœur de Ville

• Rendement stable et supérieur à la moyenne : Depuis sa création, le taux de distribution reste au-dessus de 5 %, ce qui la place parmi les meilleures SCPI de commerces sur le marché.
• Patrimoine de qualité : Sélection rigoureuse d’actifs situés dans des emplacements stratégiques, avec des locataires solides et des baux longs.
• Liquidité maîtrisée : La taille modérée des actifs permet de les céder facilement en cas de besoin de liquidité.
• Spécialisation sur le commerce de proximité : Un secteur résilient face à l’essor de l’e-commerce, surtout pour les activités de services et de restauration.
• Gestionnaire expérimenté : Sogenial Immobilier bénéficie de plus de 40 ans d’expérience dans la gestion de SCPI et OPCI.

Points de vigilance et inconvénients

• Frais de souscription élevés : 12 %, soit dans la tranche haute du marché, ce qui impose une durée de détention longue (au moins 8 à 10 ans) pour amortir ce coût.
• Mono-exposition sectorielle : Forte concentration sur les commerces, ce qui expose la SCPI à un risque sectoriel accru, même si une diversification vers les bureaux est amorcée.
• Portefeuille limité : Avec une trentaine d’actifs, le risque locatif est plus élevé qu’avec des SCPI plus diversifiées.
• Liquidité relative : Comme pour toutes les SCPI, la revente des parts dépend de la demande sur le marché secondaire. Le prix de retrait est inférieur au prix de souscription (181,28 € vs 210 €).
• Durée de jouissance : Les revenus débutent au 1er jour du 4e mois suivant la souscription, ce qui peut retarder la perception des premiers dividendes.

Perspectives et actualités récentes

En 2024-2025, Cœur de Ville continue de renforcer son portefeuille par l’acquisition de nouveaux commerces en centre-ville et en diversifiant progressivement vers des bureaux. Malgré un contexte immobilier tendu, la SCPI a réussi à maintenir la valorisation de ses parts et à préserver un taux d’occupation élevé, grâce à la proximité avec ses locataires et une gestion proactive.

La SCPI bénéficie également de la stabilité du marché français, moins volatil que d’autres marchés européens, et d’un environnement fiscal et réglementaire bien maîtrisé.

Conclusion

La SCPI Cœur de Ville s’adresse aux investisseurs recherchant un rendement stable et supérieur à la moyenne, tout en acceptant une exposition sectorielle forte sur le commerce de proximité. Sa gestion prudente, son patrimoine de qualité et ses solides réserves en font un véhicule rassurant dans un environnement immobilier parfois incertain. Toutefois, les frais d’entrée élevés et la concentration sectorielle imposent une réflexion approfondie sur l’horizon de placement et la stratégie de diversification globale de l’investisseur.

Avant de souscrire, il est essentiel de bien comprendre les caractéristiques de la SCPI, d’évaluer sa tolérance au risque et de consulter la documentation officielle (bulletins trimestriels, rapport annuel) pour une décision d’investissement éclairée

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.