SCPI Cœur de Ville : avis, rendement et stratégie en 2026

La SCPI Cœur de Ville, gérée par Sogenial Immobilier depuis 2012, s'est positionnée comme une référence pour les investisseurs souhaitant miser sur l'immobilier commercial de proximité en France. Avec une stratégie axée sur les commerces de centre-ville et une distribution supérieure à la moyenne du marché, elle attire aussi bien les particuliers que les institutionnels en quête de rendement régulier et de stabilité patrimoniale.

Cet article propose une analyse détaillée de la SCPI Cœur de Ville en 2026, ses atouts, ses limites et ses performances récentes, afin d'aider l'investisseur à se positionner en connaissance de cause.

Présentation et stratégie de la SCPI Cœur de Ville

Cœur de Ville est une SCPI de rendement à capital variable, créée en 2012, qui investit principalement dans des murs de commerces situés dans les centres-villes des grandes métropoles régionales françaises. L'objectif est de privilégier des emplacements stratégiques à fort passage, bénéficiant d'une clientèle fidèle et d'une bonne accessibilité.

Stratégie d'investissement :

• Localisation : 84,4 % des actifs en régions, 15,6 % à Paris et en Île-de-France.
• Typologie : 96,91 % de commerces, le reste étant constitué de quelques bureaux.
• Sélection des locataires : enseignes reconnues et activités peu concurrencées par l'e-commerce.
• Taille des actifs : principalement des locaux de petite taille (prix moyen 0,9 M€), ce qui facilite la liquidité en cas de besoin de cession rapide.

Performances et chiffres clés

Les indicateurs ci-dessous reflètent la situation récente de la SCPI Cœur de Ville, mise à jour pour 2025-2026 :

Points forts de la SCPI Cœur de Ville

• Rendement stable et supérieur à la moyenne : depuis sa création, le taux de distribution reste au-dessus de 5 %, avec une hausse à 6,20 % en 2025, ce qui la place parmi les meilleures SCPI de commerces sur le marché.
• Patrimoine de qualité : sélection rigoureuse d'actifs situés dans des emplacements prime, avec des locataires solides et des baux longs.
• Liquidité maîtrisée : la taille modérée des actifs permet de les céder plus facilement en cas de besoin de liquidité.
• Spécialisation sur le commerce de proximité : un secteur jugé résilient face à l'essor de l'e-commerce, surtout pour les activités de services et de restauration.
• Gestionnaire expérimenté : Sogenial Immobilier bénéficie de plus de 40 ans d'expérience dans la gestion de SCPI et OPCI, et a reçu le Trophée d'Or 2024 des Meilleures SCPI ainsi que le Prix de Performance SCPI Commerces.

Points de vigilance et inconvénients

• Frais de souscription élevés : 12 %, soit dans la tranche haute du marché, ce qui impose une durée de détention longue (au moins 8 à 10 ans) pour amortir ce coût.
• Mono-exposition sectorielle : forte concentration sur les commerces, ce qui expose la SCPI à un risque sectoriel accru, même si une diversification vers les bureaux est amorcée.
• Portefeuille limité : avec une trentaine d'actifs, le risque locatif est plus élevé qu'avec des SCPI plus diversifiées.
• Liquidité relative : comme pour toutes les SCPI, la revente des parts dépend de la demande sur le marché secondaire. Le prix de retrait est inférieur au prix de souscription (181,28 € vs 210 €).
• Durée de jouissance : les revenus débutent au 1er jour du 4e mois suivant la souscription, ce qui peut retarder la perception des premiers dividendes.

Perspectives et actualités récentes

En 2025-2026, Cœur de Ville continue de renforcer son portefeuille par l'acquisition de nouveaux commerces en centre-ville, comme un commerce classé monument historique loué à Etam sur l'artère principale de Dijon en février 2026, et diversifie progressivement vers des bureaux.

Malgré un contexte immobilier tendu, la SCPI a réussi à maintenir la valorisation de ses parts, à préserver un taux d'occupation élevé à 98,04 % et à augmenter son dividende, grâce à la proximité avec ses locataires et une gestion proactive. Sogenial Immobilier a également adhéré au Pacte mondial des Nations Unies pour un immobilier responsable en octobre 2025, ce qui renforce la dimension ESG de la gestion.

La SCPI bénéficie également de la stabilité du marché français, moins volatil que d'autres marchés européens, et d'un environnement fiscal et réglementaire bien maîtrisé.

Conclusion

La SCPI Cœur de Ville s'adresse aux investisseurs recherchant un rendement stable et supérieur à la moyenne, tout en acceptant une exposition sectorielle forte sur le commerce de proximité. Sa gestion prudente, son patrimoine de qualité et ses solides réserves en font un véhicule rassurant dans un environnement immobilier parfois incertain.

Toutefois, les frais d'entrée élevés et la concentration sectorielle imposent une réflexion approfondie sur l'horizon de placement et la stratégie de diversification globale de l'investisseur.

Avant de souscrire, il est essentiel de bien comprendre les caractéristiques de la SCPI, d'évaluer sa tolérance au risque et de consulter la documentation officielle (bulletins trimestriels, rapport annuel) pour une décision d'investissement éclairée.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.