Avis Darwin REO1 (SCPI) Investir en 2025

La SCPI Darwin RE01, lancée fin 2024 par la société de gestion Darwin Invest, incarne une nouvelle approche innovante dans l'univers des Sociétés Civiles de Placement Immobilier. Alliant technologie, diversification sectorielle et engagement environnemental, cette SCPI multisectorielle et paneuropéenne vise à offrir une performance durable aux investisseurs, avec un positionnement affirmé sur l'immobilier " utile et vertueux ". Dans cet article, nous allons explorer les caractéristiques, les avantages et les inconvénients de Darwin RE01, à la lumière des premiers mois d'exploitation et des données désormais disponibles, tout en répondant aux principales questions que vous pouvez vous poser.

Qu'est-ce que Darwin RE01 ?

Darwin RE01 est une SCPI de rendement à capital variable, gérée par Darwin Invest, qui se distingue par sa gestion 100 % digitale et son approche multisectorielle. Elle investit dans différents types d'actifs immobiliers – commerces, logistique, bureaux, santé et plus largement immobilier " utile ", principalement en Europe, avec une stratégie paneuropéenne déjà engagée en France et en phase de déploiement sur d'autres pays de la zone euro. Cette diversification vise à réduire les risques tout en recherchant un rendement attractif.

Caractéristiques principales 

• Prix d'une part: 200 € (avec une part " sponsors " initialement proposée à 190 €, offrant une performance légèrement supérieure sur 2025)
• Minimum de souscription: 1 000 € (5 parts), toujours en vigueur
• Taux de distribution cible 2025: 7,5 % net de frais de gestion et brut de fiscalité, objectif relevé par rapport à la cible initiale de 6 % (objectif non garanti)
• Taux de rendement interne (TRI) cible: 6,5 % sur 8 ans (non garanti), inchangé depuis le lancement
• Durée de placement recommandée: 8 ans, conformément à la stratégie de long terme annoncée
• Label : ISR immobilier obtenu en janvier 2025 (article 8 du règlement Disclosure), soit un mois après le lancement
• Fréquence de distribution : trimestrielle en 2024–mi‑2025, puis passage à une distribution mensuelle des acomptes à compter d'octobre 2025, sur la base des encaissements locatifs effectifs
• Taux d'occupation financier : 100 % au 2e et 3e trimestres 2025, avec des baux de durée moyenne élevée
• Capitalisation : environ 10,45 M€ au 30 juin 2025, puis 13,5 M€ au 30 novembre 2025, reflétant une collecte régulière depuis le lancement
• Collecte : 3,44 M€ au 1er trimestre 2025, 1,18 M€ au 2e trimestre, soit 4,62 M€ sur le 1er semestre et une montée en puissance progressive
• Valeur de reconstitution : 208,34 € par part au 30 juin 2025, supérieure au prix de souscription de 200 €, soit une décote d'environ +4,17 %
• Ratio d'endettement : 15,75 % au 30 septembre 2025, illustrant un recours mesuré au levier financier

Sur le plan de la performance, la SCPI a affiché une Performance Globale Annuelle (PGA) de 1,03 % en 2024, logique pour un fonds lancé le 1er décembre 2024. En 2025, la trajectoire est plus représentative : environ 1,40 % de performance au 1er trimestre, puis 2,19 % de distribution au 3e trimestre pour une part acquise à 200 €, cohérente avec l'objectif annuel de 7,5 % (non garanti).

Pourquoi Darwin RE01 se démarque-t-elle ?

1. Innovation technologique

Darwin RE01 s'appuie sur une plateforme digitale intuitive qui permet de souscrire en ligne et de suivre ses investissements en temps quasi réel, avec une expérience utilisateur conçue entièrement autour du numérique. Cette approche 100 % digitale simplifie l'accès à l'investissement immobilier, réduit la paperasse et renforce la transparence sur les encaissements et la vie du fonds.

2. Diversification sectorielle et géographique

La SCPI vise une diversification sur plusieurs secteurs jugés porteurs ou résilients : commerces, logistique, santé, bureaux et autres actifs d'usage courant (commerces de périphérie, locaux d'enseignes nationales, immobilier " utile " au quotidien). Dès le premier semestre 2025, Darwin RE01 a réalisé quatre acquisitions stratégiques, pour un montant total de 7,41 M€, dont par exemple un commerce loué à Décathlon à Argentan, avec un rendement de 8,25 % et un taux d'occupation de 100 % sur l'ensemble du portefeuille.

Sur le plan géographique, la SCPI investit principalement en zone euro, avec un démarrage en France et une stratégie affichée d'extension à des marchés comme l'Allemagne, l'Espagne ou le Portugal, afin de mutualiser les risques entre plusieurs économies.

3. Engagement environnemental

Darwin RE01 revendique une forte dimension ESG : elle a obtenu le label ISR immobilier dès janvier 2025, un mois seulement après son lancement, ce qui confirme l'intégration de critères environnementaux, sociaux et de gouvernance dans sa politique d'investissement. La SCPI vise à améliorer l'impact environnemental de ses actifs (travaux de performance énergétique, alignement progressif avec les exigences du décret tertiaire 2030, suivi d'indicateurs extra‑financiers), tout en s'inscrivant dans le cadre de l'article 8 du règlement Disclosure.

Cet engagement se traduit notamment par une sélection d'actifs dits " utiles et vertueux ", occupés par des locataires de référence et situés dans des zones où la pérennité des usages et la performance énergétique peuvent être travaillées dans le temps.

Quels sont les avantages pour les investisseurs ?

1. Rendement potentiellement attractif: avec un objectif de distribution relevé à 7,5 % net de frais de gestion et brut de fiscalité pour 2025 (non garanti), Darwin RE01 se positionne dans le haut de la fourchette des nouvelles SCPI, tout en maintenant un TRI cible de 6,5 % sur 8 ans. Les distributions trimestrielles 2025 (puis mensuelles à partir d'octobre) montrent une trajectoire en ligne avec cet objectif, même s'il reste à confirmer dans la durée.
2. Diversification du portefeuille immobilier: la répartition entre commerces, logistique, santé, bureaux et autres actifs européens permet de réduire le risque spécifique à un seul secteur ou un seul pays, tout en profitant d'opportunités sur des marchés immobiliers en phase d'ajustement.
3. Simplicité et transparence: la gestion 100 % digitale, la mise à disposition des bulletins trimestriels, la régularité des acomptes sur dividendes et la distribution désormais mensuelle des revenus offrent une grande lisibilité aux épargnants.
4. Accessibilité: le minimum de souscription de 1 000 € (5 parts) reste inchangé, permettant à un large public d'accéder à l'immobilier d'entreprise paneuropéen sans mobiliser un capital trop important.
5. Décote sur la valeur de reconstitution: au 30 juin 2025, la valeur de reconstitution (208,34 €) est supérieure au prix de part (200 €), ce qui laisse entrevoir un potentiel de plus‑value à terme si cette décote se résorbe, point particulièrement apprécié des investisseurs en nue‑propriété.
6. Engagement ISR: l'obtention rapide du label ISR, l'inscription à l'article 8 et la mise en avant d'actifs " utiles et vertueux " correspondent aux attentes d'investisseurs de plus en plus sensibles à l'impact environnemental et social de leurs placements.

Quels sont les risques associés ?

Comme tout investissement immobilier, Darwin RE01 comporte des risques que l'investisseur doit appréhender avant de se positionner :

• Perte en capital: la valeur des parts peut varier à la hausse comme à la baisse en fonction du marché immobilier, des conditions macroéconomiques et des expertises des actifs. Le capital n'est pas garanti.
• Rendements non garantis: les objectifs de distribution (7,5 % en 2025) et de TRI (6,5 % sur 8 ans) ne sont que des cibles et peuvent ne pas être atteints. Les premières performances, bien qu'encourageantes, ne préjugent pas des performances futures.
• Risques géopolitiques: la stratégie paneuropéenne expose la SCPI aux évolutions économiques, réglementaires et politiques des pays d'investissement (inflation, taux d'intérêt, fiscalité locale, conjoncture sectorielle).
• Risque sectoriel: à ce stade de développement, une part significative du portefeuille est investie en commerces (environ 60 % au début 2025), même si la société de gestion a vocation à rééquilibrer progressivement entre plusieurs classes d'actifs. Une concentration sectorielle trop forte peut amplifier l'impact d'une crise touchant spécifiquement ce segment.
• Risque lié à l'endettement: même si le ratio d'endettement reste mesuré (15,75 % au 30 septembre 2025), l'usage du levier financier expose la SCPI à une hausse du coût de la dette en cas de remontée des taux ou de refinancement dans des conditions moins favorables.

Questions fréquentes sur Darwin RE01

1. Qu'est-ce qui rend Darwin RE01 innovante ?

Darwin RE01 se distingue par sa gestion 100% digitale, qui couvre l'ensemble du parcours d'investissement (souscription, suivi, documentation), et par son positionnement sur l'immobilier " utile et vertueux ", combinant innovation technologique, approche multisectorielle et cadre ISR dès le lancement. Les investisseurs peuvent suivre leurs investissements avec une grande transparence, tandis que la SCPI cherche à capter des opportunités sur des marchés immobiliers européens en phase de correction.

2. Quels sont les secteurs dans lesquels Darwin RE01 investit ?

La SCPI investit principalement dans les commerces (y compris retail de périphérie), la logistique, les bureaux, le secteur de la santé et plus largement les actifs d'usage quotidien considérés comme résilients et porteurs à long terme. Les premières acquisitions ont majoritairement porté sur des commerces loués à des enseignes reconnues, avec l'objectif, à terme, de rééquilibrer le portefeuille entre plusieurs classes d'actifs.

3. Comment Darwin RE01 s'engage-t-elle en matière d'environnement ?

Darwin RE01 a obtenu le label ISR immobilier dès janvier 2025, ce qui atteste d'une démarche structurée en matière d'investissement socialement responsable. La SCPI intègre des critères ESG dans la sélection et la gestion de ses actifs : amélioration de la performance énergétique, prise en compte des usages et de l'impact environnemental, alignement progressif avec les exigences réglementaires comme le décret tertiaire 2030, et reporting extra‑financier conforme au cadre article 8 du règlement Disclosure.

4. Quel est le minimum d'investissement requis pour Darwin RE01 ?

Le minimum de souscription reste fixé à 1 000 €, soit 5 parts à 200 € chacune, ce qui rend l'investissement accessible à un grand nombre d'épargnants souhaitant se positionner sur l'immobilier professionnel paneuropéen sans y consacrer un capital trop important dès le départ.

Conclusion

Darwin RE01 incarne clairement une nouvelle génération de SCPI : digitale, paneuropéenne, multisectorielle et labellisée ISR dès ses premiers mois. Avec un objectif de distribution relevé à 7,5 % en 2025, un TRI cible de 6,5 % sur 8 ans et un taux d'occupation financier de 100 % accompagné d'un endettement maîtrisé, elle se positionne comme une option intéressante pour les investisseurs à la recherche de rendement et de sens dans leur allocation immobilière. Les premières acquisitions et la trajectoire de distribution confirment une montée en puissance progressive, tout en laissant le temps faire son œuvre pour juger de la capacité de la SCPI à tenir ses objectifs sur la durée.

Cependant, comme pour tout investissement immobilier, il reste essentiel d'évaluer soigneusement votre horizon de placement, votre tolérance au risque, votre fiscalité et la place de Darwin RE01 dans votre portefeuille global avant de vous engager, les performances passées ou visées ne constituant en aucun cas une garantie pour l'avenir.