Avis UPEKA (SCPI) Investir en 2025

La SCPI Upeka, lancée en juillet 2023 par Axipit Real Estate Partners, s'est rapidement imposée comme une option intéressante pour les investisseurs souhaitant diversifier leur portefeuille immobilier. Avec une stratégie de diversification sectorielle et géographique, Upeka vise à offrir des rendements attractifs tout en intégrant des principes d'Investissement Socialement Responsable (ISR). Dans cet article, nous analyserons les caractéristiques, les performances et les avantages de cette SCPI innovante tout en répondant aux principales questions que vous pourriez vous poser.

Qu'est-ce qu'Upeka ?

Upeka est une SCPI de rendement à capital variable qui se distingue par sa stratégie de diversification géographique et sectorielle. Elle investit principalement dans l'immobilier tertiaire diversifié en Europe (bureaux, commerces, logistique et locaux d'activité, ainsi que certains actifs spécialisés), avec une présence aujourd'hui dans plusieurs pays européens, dont la France, l'Espagne et les Pays-Bas, et un portefeuille en expansion. Le prix d'une part est fixé à 200 €, avec un minimum de souscription d'une part, ce qui la rend accessible à un large public d'investisseurs.

Caractéristiques principales 

• Prix d'une part : 200 €
• Minimum de souscription : 1 part
• Taux de distribution cible 2025 : 7,00 % brut de fiscalité étrangère (objectif non garanti)
• Taux de rendement interne (TRI) cible à 10 ans : 6,50 %
• Capitalisation : Environ 37,5 millions d'euros au 30 septembre 2025
• Nombre d'immeubles : 11 actifs pour près de 28 000 m² de surfaces au 3e trimestre 2025
• Taux d'occupation financier : 100 % (ainsi que 100 % de taux d'occupation physique)
• Durée résiduelle moyenne des baux : plus de 14 ans de WALT et plus de 8 ans de WALB, offrant une bonne visibilité sur les revenus futurs
• Délai de jouissance : 6 mois
• Taux d'endettement : environ 3 % à 4 % de la valeur hors droits du patrimoine, soit un niveau de levier très modéré
• Label ISR : Stratégie ISR structurée, avec l'objectif d'intégrer pleinement les critères environnementaux, sociaux et de gouvernance dans la gestion du portefeuille

Pourquoi Upeka se démarque-t-elle ?

1. Stratégie de diversification

Upeka adopte une approche dynamique en investissant dans divers types d'actifs immobiliers (bureaux, commerces, logistique et locaux d'activité, petite enfance, etc.) et dans plusieurs pays européens. Cette diversification sectorielle et géographique réduit les risques tout en maximisant les opportunités de rendement. Les actifs sont principalement situés dans des zones en croissance économique et font l'objet de baux de longue durée, ce qui renforce la stabilité des loyers.

2. Absence de frais d'entrée

Contrairement à de nombreuses SCPI, Upeka ne prélève pas de frais d'entrée, ce qui permet aux investisseurs de profiter pleinement de leur investissement dès le départ. Les capitaux investis sont ainsi orientés plus directement vers l'acquisition d'actifs immobiliers. En contrepartie, des frais de sortie s'appliquent avant la sixième année, ce qui incite à envisager Upeka comme un placement de long terme.

3. Performances prometteuses

Sur l'année 2024, Upeka a affiché un taux de distribution de 7,96 % brut de fiscalité étrangère par part en pleine jouissance, avec une Performance Globale Annuelle également établie à 7,96 %, remplaçant le TRI sur un an comme indicateur de référence. Cette performance se situe nettement au-dessus des objectifs initiaux et reste notable dans un environnement immobilier encore en phase d'ajustement. Pour 2025, la SCPI affiche un taux de distribution cible de 7,00 % (non garanti), avec un premier acompte trimestriel de 3,00 € brut par part au 1er trimestre 2025, tout en maintenant un taux d'occupation financier de 100 %. La collecte demeure dynamique, sans parts en attente de retrait, ce qui témoigne d'un marché des parts fluide.

4. Engagement ISR

Upeka s'inscrit dans une démarche ISR structurée, visant à combiner rentabilité financière et responsabilité environnementale et sociale. La société de gestion met en avant l'amélioration de la performance énergétique des actifs, la sélection de locataires solides et responsables et la prise en compte de critères ESG dans les décisions d'investissement. Cet engagement est de plus en plus recherché par les investisseurs soucieux de l'impact de leurs placements, et participe à la différenciation d'Upeka au sein du marché des SCPI européennes.

Quels sont les avantages pour les investisseurs ?

• Rendement attractif : Upeka vise à offrir des rendements supérieurs à 5,50 %, avec un historique récent marqué par une distribution proche de 8 % en 2024 et un objectif de 7 % en 2025 (rendements non garantis).
• Diversification du portefeuille immobilier : Investir dans Upeka permet d'accéder à un portefeuille d'actifs professionnels diversifiés en Europe, sans avoir à gérer directement les biens (sélection, travaux, gestion locative, etc.).
• Simplicité et transparence : Les investisseurs reçoivent des bulletins trimestriels détaillant les acquisitions, la situation locative, la collecte et la performance, ce qui facilite le suivi de la SCPI.
• Versement trimestriel des dividendes : Les revenus sont distribués régulièrement, généralement chaque trimestre, offrant une source de revenus potentiellement récurrente.
• Stabilité locative : Un taux d'occupation financier maintenu à 100 % depuis plusieurs trimestres, associé à des baux longs, contribue à la visibilité et à la stabilité des revenus.
• Fiscalité européenne : Une partie significative des revenus provient d'actifs situés à l'étranger ; la fiscalité dépend alors des conventions fiscales entre la France et les pays concernés, ce qui peut, dans certains cas, être plus favorable que la fiscalité de l'immobilier détenu en direct en France. Il est toutefois recommandé de se faire accompagner pour analyser l'impact fiscal en fonction de sa situation personnelle.

Quels sont les risques associés ?

Comme tout investissement immobilier, les SCPI comme Upeka présentent certains risques :

• Perte en capital : La valeur des parts peut fluctuer à la hausse comme à la baisse en fonction de l'évolution du marché immobilier, des expertises et de la conjoncture économique.
• Rendements non garantis : Les taux de distribution cibles et les performances passées (dont le 7,96 % de 2024) ne préjugent pas des résultats futurs. La distribution effective dépendra notamment des loyers encaissés, des charges supportées et des éventuelles cessions.
• Frais liés à la gestion et aux acquisitions : Des commissions de gestion et des frais sur les acquisitions immobilières sont prélevés par la société de gestion, ce qui impacte la performance nette pour l'investisseur.
• Liquidité limitée : La revente des parts de SCPI n'est pas instantanée. Même si le marché des parts d'Upeka est aujourd'hui fluide, avec aucune part en attente de retrait récemment, il n'existe pas de garantie de liquidité en toutes circonstances.
• Risque locatif et de vacance : Bien que le taux d'occupation soit actuellement de 100 %, un risque de vacance ou de défaillance de locataires (impayés, renégociations à la baisse, départs anticipés) existe toujours.
• Risque de taux et de marché : Une remontée durable des taux ou une dégradation du marché immobilier pourrait peser sur la valeur du patrimoine et sur la capacité de la SCPI à maintenir ses niveaux de distribution.

Questions fréquentes sur Upeka

1. Pourquoi choisir une SCPI sans frais d'entrée ?

L'absence de frais d'entrée permet à votre investissement initial d'être investi de manière plus efficiente dans les actifs immobiliers, sans ponction immédiate de capital. Concrètement, votre épargne est mobilisée plus directement pour générer des revenus locatifs, ce qui peut améliorer la performance à long terme, sous réserve de la qualité de la gestion et du marché.

2. Quelle est la stratégie immobilière d'Upeka ?

Upeka adopte une stratégie de diversification sectorielle et géographique, investissant dans des actifs tertiaires (bureaux, commerces, logistique, locaux d'activité, petite enfance, etc.) situés en France et dans plusieurs pays européens, notamment en Espagne et aux Pays-Bas, avec un positionnement affirmé sur l'immobilier d'entreprise européen. La SCPI cible des actifs offrant à la fois un rendement immédiat attractif et une bonne visibilité locative (baux longs, locataires solides), tout en intégrant des critères ISR.

3. Combien puis-je espérer gagner avec Upeka ?

Le rendement cible pour 2025 est de 7,00 % brut de fiscalité étrangère, sans garantie. À titre d'illustration, un investissement initial de 10 000 € pourrait générer, si l'objectif de distribution était atteint, environ 700 € bruts par an. Il convient toutefois de rappeler que la performance n'est pas garantie et que les montants distribués peuvent varier d'une année sur l'autre. Par ailleurs, la fiscalité applicable dépendra de la répartition des revenus entre la France et les pays de détention des immeubles et de votre situation personnelle ; il est donc important de bien comprendre la fiscalité européenne des SCPI ou de solliciter un conseil spécialisé.

4. Quels sont les engagements ISR d'Upeka ?

Upeka déploie une stratégie ISR structurée visant à intégrer des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance dans la sélection et la gestion de ses actifs. Cela inclut notamment :

• l'amélioration progressive de la performance énergétique des immeubles,
• l'attention portée à la localisation et à l'accessibilité des actifs,
• la qualité des locataires et des baux (stabilité de l'emploi, utilité des services rendus),
• la gouvernance et la transparence de la gestion.

L'objectif est de concilier performance financière, résilience à long terme du patrimoine et impact positif sur l'environnement et la société.

Conclusion

La SCPI Upeka se positionne comme une option innovante pour les investisseurs souhaitant diversifier leur portefeuille immobilier tout en soutenant des projets responsables. Avec ses rendements récents proches de 8 % en 2024, un objectif de 7 % en 2025, son absence de frais d'entrée, sa diversification européenne et son engagement ISR, elle constitue une alternative sérieuse aux SCPI traditionnelles centrées uniquement sur le marché français. Cependant, comme tout investissement immobilier, il est crucial d'évaluer soigneusement les risques, l'horizon de placement et ses propres objectifs financiers avant d'investir, idéalement avec l'appui d'un professionnel.

Perspectives futures

Upeka a pour ambition de poursuivre son développement en Europe, en profitant des opportunités créées par la revalorisation progressive des marchés immobiliers et par la fiscalité souvent avantageuse des SCPI européennes. Avec une stratégie d'acquisitions ciblées, une gestion active et prudente du levier, ainsi qu'un portefeuille aujourd'hui intégralement loué sur la base de baux de longue durée, la SCPI vise à maintenir des rendements attractifs tout en respectant ses engagements ISR. Pour les investisseurs à la recherche d'une SCPI européenne, innovante et responsable, Upeka apparaît comme une option à considérer sérieusement dans une allocation patrimoniale diversifiée.