Travaux bailleur ou locataire : qui paie quoi en 2026 ?

Comprendre les responsabilités entre bailleur, locataire et copropriété

Lorsqu'un logement nécessite des travaux — qu'il s'agisse d'un local loué ou d'un bien en copropriété — se pose immédiatement la question suivante : qui doit en assumer le coût ? Cette interrogation concerne les propriétaires, les locataires, mais aussi les syndicats de copropriété. Une bonne compréhension de la répartition des responsabilités permet d'anticiper les coûts, de respecter les obligations légales et d'éviter les litiges, particulièrement en 2026 avec le renforcement des exigences en matière de logement décent et de performance énergétique.

Les obligations légales du propriétaire bailleur

Le logement décent et la mise en conformité

Le bailleur est tenu d'" offrir " un logement conforme aux critères de décence. Conformément à la Loi n° 89‑462 du 6 juillet 1989, tout bien mis en location doit répondre à des critères minimaux de confort, de santé et de sécurité.

En 2026, cette décence intègre de plus en plus un prisme performance énergétique, incluant l'humidité, le chauffage, l'eau chaude, la ventilation et la sécurité, avec des DPE à jour obligatoires pour éviter les interdictions de location des passoires thermiques classées F et G.

Lorsqu'un logement ne remplit pas ces conditions (ex : mauvaise isolation, installations défectueuses, absence d'eau chaude), le bailleur doit engager les travaux nécessaires pour respecter cette obligation. Le bailleur doit aussi fournir et installer un détecteur avertisseur autonome de fumée (DAAF).

Les gros travaux et la rénovation énergétique

Les interventions majeures — telles que la réfection de la toiture, la remise en état structurelle, ou l'isolation des murs — relèvent en principe de la charge du bailleur.

Le bailleur finance obligatoirement :

• le changement de chaudière ou de système de chauffage devenu obsolète ou dangereux ;
• le remplacement du ballon d'eau chaude défectueux ;
• la réfection de l'installation électrique non conforme ;
• la réparation de toiture et des murs porteurs ;
• le remplacement des fenêtres vétustes ;
• les travaux imposés par la copropriété pour la mise aux normes énergétiques et le respect du DPE.

Par exemple :

• Travaux d'amélioration de la performance énergétique (isolation, double vitrage…) : le propriétaire (ou la copropriété) doit les prendre en compte.
• Travaux de maintien en bon état d'usage : également à sa charge.

Exemple concret

Un propriétaire loue un appartement. L'isolation des combles s'avère déficiente ; en hiver, les factures de chauffage explosent. La rénovation (pose de laine de verre, renforcement du toit) est classée dans les " gros travaux ". Dès lors, c'est au bailleur d'en assumer les coûts.

Les travaux à charge du locataire

L'entretien courant et les réparations locatives

Conformément à la législation, le locataire doit prendre à sa charge les travaux liés à l'entretien courant et aux réparations locatives, comme l'entretien annuel de la chaudière.

Parmi les exemples :

• Remplacement des joints sur des fenêtres ;
• Remise en état d'un robinet qui fuit ;
• Peinture usée ou petits aménagements (dans la limite de l'usage normal).

Limites et nuance à prévoir

Il arrive que la frontière entre " entretien courant " et " gros travaux " soit floue. En cas de dégradation due à la vétusté, c'est le propriétaire qui en assume la charge, et non le locataire.

Par ailleurs, tout aménagement ou transformation importante (ex : abattre une cloison, changer la distribution électrique) doit généralement obtenir l'accord écrit du bailleur.

Exemple concret

Un locataire change la moquette très abîmée du salon. Ce travail, correspondant à l'entretien normal, est à sa charge. En revanche, si les fondations montrent une fissure et que la structure de l'immeuble doit être renforcée, le coût revient au bailleur.

Le rôle de la copropriété et des travaux communs

Dans un immeuble en copropriété, la question " qui paye " s'étend aussi aux parties communes : toitures, façades, ascenseurs, caves, cages d'escaliers… Ces travaux sont à la charge du syndicat de copropriété mais se répercutent ensuite entre les copropriétaires selon les tantièmes.

Le bailleur reste tenu d'exécuter les travaux dans les parties privatives et de garantir la jouissance paisible, même en cas de troubles originaires des parties communes, sous peine d'indemniser le locataire pour préjudice de jouissance.

Répartition des charges

Le coût des travaux collectifs est inscrit dans les comptes de la copropriété et réparti selon les tantièmes de chaque lot. Le copropriétaire est responsable de sa quote-part. Dans le cas d'un logement loué, le bailleur (copropriétaire) assume in fine le coût, même s'il peut le répercuter en partie via le loyer ou les charges récupérables.

Le propriétaire doit conserver les pièces justificatives des charges et les tenir à disposition du locataire pendant six mois, et transmettre un récapitulatif validé par l'assemblée générale.

Point d'attention pour la rénovation énergétique

Lorsque l'immeuble doit se mettre aux normes énergétiques (par exemple en vertu de la Loi Climat et Résilience), les travaux peuvent être imposés, et les coûts élevés. Le bailleur devra anticiper cette contrainte, avec des obligations renforcées en 2026 pour les DPE et la décence énergétique.

Tableau récapitulatif : Qui paie quoi ?

Conditions, notifications et litiges

Obligation de notification

Avant le début de certains travaux, le bailleur doit informer le locataire par lettre recommandée ou remise en main propre : nature des travaux, durée, impact, dates.

En copropriété, toute anomalie signalée par le locataire (infiltration, panne d'ascenseur, problème de chauffage collectif…) doit être transmise sans délai au syndic.

Droits du locataire en cas de travaux lourds

Si les travaux durent plus de 21 jours, le locataire peut demander une baisse de loyer proportionnelle à la durée et à la surface inutilisable.

Si les travaux rendent le logement inhabitable, le locataire peut demander la résiliation du bail. Si le logement ne satisfait pas aux normes de décence, le juge peut obliger le bailleur à faire les travaux, imposer une réduction de loyer ou des dommages et intérêts.

Clause abusive et recours

Certaines clauses dans un bail peuvent être déclarées abusives. Par exemple, une clause imposant au locataire les gros travaux est illégale : elle sera réputée non écrite.

En cas de litige, le locataire ou le bailleur peut saisir la commission de conciliation ou le tribunal compétent.

Un propriétaire loue un appartement de 60 m² meublé pour un loyer de 750 €/mois. Il constate que l'isolation de la toiture est inexistante, provoquant de fortes déperditions thermiques. Il engage donc des travaux d'isolation.

• La charge est à sa responsabilité (propriétaire) car c'est un gros chantier de rénovation énergétique.
• Il informe le locataire par courrier recommandé du début des travaux, de la durée estimée (3 semaines), de l'impact (accès nécessaire à une partie du logement).
• Si les travaux durent plus de 21 jours et que le salon (15 m²) est inutilisable pendant 3 semaines (21 jours), une baisse de loyer peut être exigée selon calcul :
  Loyer initial : 750 €

Réduction : 750 × (15/60) × (21/30) ≈ 131 € → Loyer ajusté ≈ 619 € ce mois-ci.

Ce calcul est aligné avec les principes évoqués par la loi.

Bonnes pratiques pour anticiper et gérer les travaux

• Vérifier dès l'entrée dans les lieux la liste réparations locatives et la répartition bailleur/locataire.
• Prévoir un fonds travaux ou un budget entretien pour les propriétaires afin d'éviter une vétusté importante qui deviendrait onéreuse.
• En location, détailler dans le bail les conditions de travaux et prévoir une communication claire.
• Dans un immeuble en copropriété, suivre les assemblées générales et connaître le planning des travaux dans les parties communes, en vérifiant les attestations d'entretien auprès du syndic.
• En cas d'amélioration énergétique, anticiper les aides existantes et procéder à un audit énergétique afin de définir la nature des travaux.
• Pour les locataires : demander l'accord écrit du bailleur avant toute modification importante et garder les factures si un remboursement est envisagé.

Conclusion

Savoir qui paie pour les travaux de rénovation, c'est d'abord comprendre la nature des travaux concernés : entretien courant ou gros travaux ? Légalement, les petits travaux et réparations relèvent du locataire tandis que les gros travaux, en particulier ceux visant la mise en conformité, la sécurité ou l'amélioration énergétique avec DPE à jour en 2026, sont à la charge du propriétaire ou de la copropriété.

Une bonne anticipation, une notification claire et un respect des règles légales permettent de limiter les conflits. Cette approche garantit un fonctionnement serein du bail et une meilleure gestion patrimoniale.

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