Incidence sur l’IFI 2026 du démembrement des parts de SCPI

Incidence sur l'IFI 2026 du démembrement des parts de SCPI

L'acquisition simultanée de la nue-propriété de parts de SCPI en nom propre ou par une SCI familiale, et de l'usufruit temporaire par une société liée soumise à l'IS, présente des avantages connus :

• Rémunération à environ 5 % de la trésorerie de la SARL ou SAS.
   
• Fiscalité réduite de la société à l'IS du fait de l'amortissement de l'usufruit temporaire sur sa durée de 5, 10 ou 15 ans.
   
• Absence de fiscalité personnelle lors du remembrement à la fin de l'usufruit temporaire.
   
• Absence de revenu foncier imposable pendant la durée de l'usufruit temporaire, ni prélèvements sociaux sur les loyers.

La question de l'incidence sur l'IFI mérite des précisions, l'IFI ayant remplacé l'ISF depuis 2018 et s'appliquant aux patrimoines immobiliers nets supérieurs à 1,3 million d'euros, avec les mêmes barèmes et un abattement de 30 % sur la résidence principale.

On sait que seul l'usufruitier est imposable à l'IFI sur la valeur de l'usufruit ; le nu-propriétaire est exonéré pour sa part, valorisée selon un barème fiscal (par exemple 54 % de la valeur en pleine propriété pour un usufruit temporaire de 15 ans). Qu'en est-il des parts de la société qui acquiert l'usufruit temporaire ?

Deux articles courts et précis du Code général des impôts (CGI) règlent cette question :

• Art 885 O quater : Ne sont pas considérées comme des biens professionnels les parts ou actions de sociétés ayant pour activité principale la gestion de leur propre patrimoine mobilier ou immobilier.
   
• Art 885 O ter : Seule la fraction de la valeur des parts ou actions correspondant aux éléments du patrimoine social nécessaires à l'activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale de la société est considérée comme un bien professionnel.

Si la société à l'IS n'a qu'une activité de gestion de parts en usufruit de SCPI ou de démembrement de parts, la valeur de la société entrera dans la base IFI de ses associés. Les associés seront donc soumis à l'IFI sur la valeur de l'usufruit temporaire, l'usufruitier supportant les charges et frais courants.

Si la société maintient des activités opérationnelles, les parts en usufruit de SCPI seront considérées comme non nécessaires à l'exploitation et leur valeur entrera aussi dans la base IFI de ses associés.

S'agissant de la nue-propriété des parts sociales détenue en nom propre, l'exonération d'IFI peut toutefois être remise en cause sur le fondement de l'abus de droit, notamment en cas de démembrement intra-familial.

Dans un avis rendu par le comité de l'abus de droit fiscal (séance du 22/11/2012, affaire n°2012-29), le comité a considéré que le démembrement temporaire de la propriété d'un immeuble n'avait été justifié par aucune considération économique ou patrimoniale, mais répondait à la seule préoccupation d'exclure sa valeur en pleine propriété dans le calcul de l'assiette de l'ISF. L'administration était fondée à réintégrer la valeur en pleine propriété dans la base et à appliquer la majoration de 80 %.

Échapper à cette solution rigoureuse nécessite :

• de démontrer les avantages économiques et patrimoniaux de l'opération pour le particulier ou la SCI (par exemple une décote d'acquisition de 20 % à 50 % pour le nu-propriétaire selon la durée) ;
• de veiller à ne pas abuser du crédit de la société à l'IS, qui doit trouver un intérêt à l'opération par un rendement cohérent de son investissement.

Le marché des SCPI reste dynamique avec une collecte nette de 3,30 milliards d'euros depuis fin septembre 2025, en hausse de 33 % sur un an selon l'ASPIM.

L'acquisition de la nue-propriété, alors que l'usufruit serait détenu par une société sans lien avec le nu-propriétaire, est une solution pour échapper au risque de reprise de la pleine propriété dans la base IFI.

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N'hésitez pas à contacter l'auteur de cet article Guy Lassalle (expert comptable) sur son mail "glassalle.expertise @ orange.fr"