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Capital nominal et prime d’émission en SCPI : bien comprendre la différence en 2025
Dans le domaine de l'investissement, et notamment pour les SCPI, la distinction entre le capital nominal et le capital avec la prime d'émission est essentielle. Ces deux notions peuvent parfois prêter à confusion, mais elles jouent un rôle clé dans la valorisation des parts et l'évaluation des investissements. Dans cet article, l'objectif est de clarifier la différence entre ces deux concepts et d'expliquer leur utilité dans la gestion des SCPI, en tenant compte des évolutions récentes du marché immobilier en 2024 et 2025.
Qu'est-ce que le capital nominal ?
Le capital nominal représente la valeur de base des parts d'une SCPI, celle qui est inscrite dans les statuts de la société lors de sa création ou lors d'une augmentation de capital. Il s'agit du montant initialement fixé pour chaque part, souvent un montant rond et stable, par exemple 1 000 euros par part.
Exemple : Une SCPI émet des parts à un capital nominal de 1 000 euros. Ce montant ne change pas au cours de la vie de la SCPI, sauf en cas de décision de modification des statuts.
Le capital nominal fixe la valeur de référence des parts d'une SCPI, mais ne reflète pas forcément leur valeur réelle de marché, surtout avec les fluctuations observées sur les marchés immobiliers en 2024-2025.
Le capital nominal fixe la valeur de référence des parts d'une SCPI, mais ne reflète pas forcément leur valeur réelle sur le marché.
Caractéristiques du capital nominal
- Montant initial des parts inscrit dans les statuts
- Fixe, sauf décision de modification des statuts
- Ne reflète pas toujours la valeur de marché des parts
- Ne tient pas compte des revalorisations potentielles du patrimoine immobilier
Pour bien comprendre la notion de capital de départ, il faut garder en tête que ce capital nominal est un point de départ juridique et comptable, alors que la valeur du capital de la SCPI évolue ensuite avec les revalorisations de parts et les ajustements liés au marché.
Qu'est-ce que la prime d'émission ?
La prime d'émission est un montant supplémentaire ajouté au capital nominal lors de l'émission de nouvelles parts. Elle est généralement utilisée pour compenser la différence entre le capital nominal et la valeur de marché (ou valeur de reconstitution) des parts existantes. Elle intègre notamment :
- la valeur du patrimoine immobilier détenu par la SCPI,
- les frais d'acquisition des immeubles,
- la commission de souscription facturée aux nouveaux associés.
La prime d'émission permet ainsi d'assurer une équité entre les anciens et les nouveaux souscripteurs et est calculée sur la base de la valeur de reconstitution, qui ne doit pas s'écarter de plus de 10 % du prix de souscription selon le Code monétaire et financier.
Exemple : Si une SCPI dont la valeur de marché des parts est de 1 200 euros émet de nouvelles parts avec un capital nominal de 1 000 euros, elle peut fixer une prime d'émission de 200 euros pour aligner les nouveaux investisseurs avec ceux qui détiennent déjà des parts.
En 2025, pour certaines SCPI comme LF Grand Paris Patrimoine, cette prime peut atteindre par exemple 118 euros par part, illustrant le rôle de la prime pour tenir compte de l'historique de constitution du patrimoine et des frais.
La prime d'émission garantit que les anciens investisseurs ne soient pas dilués par l'émission de nouvelles parts à un prix inférieur à la valeur de marché, particulièrement dans un contexte de forte demande pour les SCPI labellisées ISR.
Caractéristiques de la prime d'émission
- Montant ajouté au capital nominal, incluant notamment la commission de souscription
- Alignement avec la valeur de reconstitution des parts, proche de la valeur de marché
- Protège les anciens investisseurs contre la dilution de la valeur de leurs parts
- Évolue dans le temps, en fonction des revalorisations ou dépréciations du patrimoine immobilier
Différences entre capital nominal et capital avec prime d'émission
| Concept | Définition | Utilité |
|---|---|---|
| Capital nominal | Valeur de base des parts inscrite dans les statuts, par exemple 1 000 € par part | Référence statutaire et comptable, mais ne reflète pas toujours la valeur réelle de marché |
| Prime d'émission | Somme ajoutée au capital nominal pour émettre de nouvelles parts, calculée à partir de la valeur de reconstitution | Garantit l'équité entre anciens et nouveaux investisseurs et préserve la valeur des parts, avec des ajustements fréquents en 2024-2025 dus aux marchés immobiliers |
L'ajout d'une prime d'émission permet aux SCPI d'ajuster les nouvelles souscriptions à la valeur de marché actuelle, évitant toute perte pour les anciens porteurs de parts, en particulier pour les SCPI à capital variable où elle évolue avec la revalorisation des actifs.
L'impact sur les investisseurs
La différence entre le capital nominal et le capital avec la prime d'émission peut avoir des conséquences directes pour les investisseurs.
Ceux qui investissent dans une SCPI doivent comprendre que le prix de souscription qu'ils payent pour une part peut inclure une prime d'émission. Concrètement, ils achètent la part à un prix supérieur au capital nominal, ce prix reflétant :
- la valeur vénale (de marché) du patrimoine immobilier,
- les frais d'acquisition déjà engagés,
- la commission de souscription prélevée par la société de gestion.
Pour les anciens investisseurs, la prime d'émission offre une protection contre la dilution de la valeur de leurs parts. Sans prime d'émission, l'arrivée de nouveaux souscripteurs au simple capital nominal pourrait réduire la valeur de leurs parts, particulièrement dans un marché immobilier volatil comme en 2024.
Sur le long terme, la compréhension de ces mécanismes est essentielle pour suivre l'évolution du capital de la SCPI :
- le capital de départ (capital nominal multiplié par le nombre de parts) correspond à la base juridique,
- les revalorisations de prix de part et les ajustements de prime d'émission traduisent l'évolution réelle du capital et du patrimoine, à la hausse comme à la baisse.
Comprendre la différence entre capital nominal, prime d'émission et valeur de reconstitution aide à mieux évaluer le prix d'achat des parts d'une SCPI et les impacts sur la valeur de vos investissements dans le temps.
Conclusion
La distinction entre le capital nominal et le capital avec la prime d'émission est cruciale pour comprendre la structuration des SCPI et l'évolution de leur capital dans le temps.
Le capital nominal représente la valeur de base inscrite dans les statuts, tandis que la prime d'émission permet d'ajuster le prix des nouvelles parts à la valeur de marché via la valeur de reconstitution. Cette approche garantit une meilleure équité entre les investisseurs et protège la valeur des parts existantes, même avec les variations du marché en 2024-2025.
En pratique, pour un épargnant, bien distinguer :
- le capital de départ (capital nominal),
- la prime d'émission,
- et les revalorisations potentielles du prix de part,
permet de mieux anticiper l'évolution du capital investi en SCPI et de comparer plus finement les différentes sociétés civiles de placement immobilier.
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À retenir
- Le capital nominal est la valeur de base, inscrite dans les statuts, qui sert de référence juridique mais ne reflète pas toujours la valeur réelle des parts.
- La prime d'émission complète le capital nominal pour aligner le prix de souscription sur la valeur de reconstitution, intégrant patrimoine, frais et commission.
- En 2024-2025, les ajustements de prime sont plus fréquents, car ils reflètent les mouvements du marché immobilier et les revalorisations (ou baisses) de parts.
- Pour un investisseur, distinguer capital de départ, prime d'émission et revalorisations potentielles est indispensable pour suivre l'évolution du capital de la SCPI.
Conseil d'expert
Avant de souscrire, ne vous arrêtez pas au prix de part affiché : analysez la décomposition entre capital nominal et prime d'émission, comparez-la à la valeur de reconstitution et à son évolution sur plusieurs années. C'est cette lecture fine qui vous permet de juger si votre capital de départ est investi à un niveau de prix cohérent avec la qualité du patrimoine et les revalorisations ou dévalorisation potentielles futures de la SCPI.
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À propos de l’auteur
Jonathan Dhiver
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