Qu'est-ce qu'un taux d'encaissement des loyers ?

Dans le monde de l'immobilier d'investissement, comprendre les indicateurs financiers est essentiel. Parmi ceux-ci, le taux d'encaissement des loyers joue un rôle crucial, d'autant plus dans un contexte 2025 marqué à la fois par la hausse des loyers, la stabilisation des taux d'intérêt et une tension persistante sur le pouvoir d'achat des ménages. Les loyers ont augmenté en moyenne d'environ 3,3 % entre 2024 et 2025, pour atteindre un loyer moyen proche de 723 € par mois en France, ce qui renforce l'enjeu du bon recouvrement pour les propriétaires bailleurs. Cet article explore en détail ce concept, en offrant des exemples et des conseils pour les investisseurs, à la lumière des données les plus récentes.

Définition du taux d'encaissement des loyers

Le taux d'encaissement des loyers est un indicateur financier qui mesure la proportion des loyers effectivement perçue par rapport aux loyers théoriquement dus. Il est exprimé en pourcentage. Une valeur élevée indique une bonne performance de l'investissement, tandis qu'un taux faible peut signaler des problèmes de paiement, des retards récurrents ou une gestion locative défaillante. En France, le taux moyen national d'impayés de loyers s'élève autour de 3,5 % en 2025, contre 2,1 % en 2005, montrant une tendance haussière de long terme. Plus ce taux d'impayés est élevé, plus le taux d'encaissement se dégrade.

Importance du taux d'encaissement

Pourquoi ce taux est-il important ? Il offre une image réelle de la rentabilité de l'investissement immobilier, au-delà des loyers théoriques et des projections sur le papier. Un taux élevé garantit une meilleure sécurité du revenu et une stabilité financière pour l'investisseur, particulièrement dans un marché où la rentabilité brute moyenne tourne autour de 5,2 % en 2025 pour l'immobilier locatif en France. À l'inverse, un taux d'encaissement en baisse grignote directement ce rendement et peut compromettre la capacité de l'investisseur à honorer ses échéances de crédit, alors même que les taux de financement se stabilisent désormais aux environs de 3–3,3 % en moyenne.

Calcul du taux d'encaissement

La formule de calcul est simple :

(Loyers encaissés divisé par Loyers dus) x 100

Exemple concret

Imaginons un bien immobilier générant théoriquement 10 000 € de loyer par mois. Si, en réalité, l'investisseur ne perçoit que 9 500 € en raison de retards ou de défauts de paiement, le taux d'encaissement est de 95%.

Dans le contexte actuel, un propriétaire qui subirait un taux d'impayés proche de la moyenne nationale, autour de 3,5 %, verrait mécaniquement son taux d'encaissement se situer autour de 96,5 % sur l'année, toutes choses égales par ailleurs. En revanche, pour un bien géré de façon très professionnelle, le taux d'impayés peut descendre autour de 2 %, ce qui permet d'atteindre un taux d'encaissement proche de 98 %.

Facteurs affectant le taux d'encaissement

Plusieurs facteurs peuvent influencer ce taux, notamment :

• La qualité de l'emplacement : dans les zones tendues où la demande locative reste forte et les loyers orientés à la hausse (entre +3 % et +5 % dans de nombreuses grandes villes et zones attractives en 2025), le risque de vacance est plus faible mais la pression sur les locataires peut augmenter.
• La gestion locative : une gestion professionnelle réduit significativement le risque d'impayés. En 2025, le taux d'impayés n'est que d'environ 1,97 % pour les logements gérés par des professionnels, contre plus de 5,3 % pour ceux gérés directement par des particuliers, ce qui se traduit par un écart notable de taux d'encaissement. Les frais de gestion, eux, se situent généralement entre 4 % et 10 % TTC du loyer encaissé selon le type de prestataire.
• La solvabilité des locataires : dans un contexte de hausse continue des loyers et de pouvoir d'achat sous tension, la sélection des dossiers (revenus, stabilité professionnelle, garanties) est déterminante. Les relances précoces sont devenues plus fréquentes : les relances à J+5 pour retard de paiement concernaient près de 20 % des loyers en 2024, contre un peu plus de 6 % en 2020, ce qui témoigne d'une fragilisation de nombreux ménages.

Conseil pratique

Astuce : Une gestion locative efficace et la sélection rigoureuse des locataires sont essentielles pour maintenir un taux d'encaissement élevé. En 2025, externaliser la gestion à un professionnel peut s'avérer rentable : le différentiel d'impayés entre logements gérés en direct et logements gérés par un professionnel peut représenter plusieurs points de taux d'encaissement, ce qui compense souvent le coût des honoraires de gestion. Le recours à des garanties de loyers impayés (GLI), combiné à un suivi régulier des encaissements et à des procédures de relance rapides, est également un levier clé.

Taux d'encaissement et rendement global

Il est important de ne pas confondre taux d'encaissement et taux d'occupation financier. Ce dernier peut intégrer d'autres éléments comme les périodes de vacance, la valorisation du bien, ainsi que les charges et coûts de gestion. Le taux d'encaissement se concentre sur la part des loyers réellement perçus, mais il doit être analysé en parallèle du rendement brut (autour de 5,2 % en moyenne en 2025) et du coût du financement (taux de crédit avoisinant 3–3,3 % sur 20 ans). Un bon taux d'encaissement permet de sécuriser ce différentiel positif entre rendement locatif et coût de la dette.

Taux d'encaissement dans un contexte de crise

En période de crise économique ou de forte inflation, ce taux peut baisser, reflétant les difficultés des locataires à honorer leurs engagements. Depuis la crise sanitaire, les taux d'impayés ont progressé sur le long terme et restent une préoccupation majeure pour les bailleurs, avec un niveau national moyen autour de 3,5 % en 2025 et plus de 4 % dans certaines provinces où le marché de l'emploi est plus fragile. Cela souligne l'importance d'une réserve financière pour l'investisseur afin de faire face à plusieurs mois de loyers partiellement ou non encaissés, surtout dans un contexte où les règles de rénovation énergétique et les interdictions de location des logements les plus énergivores peuvent ajouter des coûts supplémentaires et des risques de vacance.

Tableau comparatif

Un bon taux d'encaissement des loyers est le reflet d'un investissement immobilier sain et rentable. Dans le contexte 2025, où les rendements bruts se stabilisent à des niveaux attractifs, proches de 5,2 % en moyenne, avec des pointes à 7–8 % dans certaines villes moyennes, chaque point de pourcentage gagné sur le taux d'encaissement améliore directement le cash-flow de l'investisseur.

Le taux d'encaissement des loyers est un baromètre efficace de la santé financière d'un investissement immobilier. Il doit être surveillé de près, au même titre que le taux d'occupation et la rentabilité globale, pour assurer une gestion optimale dans un environnement marqué à la fois par la remontée des rendements, la stabilisation des taux de crédit et la montée structurelle du risque d'impayés.

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