Frais de notaire 2026 : comment calculer le coût réel d’un achat immobilier ?

Les frais d'achat immobiliers sont appelés à tort les frais de notaire. En réalité, les frais d'un achat immobilier sont principalement composés de taxes collectées par le notaire pour le compte de l'État. Ces frais s'appellent dans le vocabulaire professionnel les droits de mutation à titre onéreux (DMTO). Nous vous expliquons dans cet article comment ceux-ci sont calculés, avec les taux actualisés en 2026. Zoom sur le calcul des frais de notaire lors d'un achat immobilier.

Que comprennent les frais d'achat d'un bien immobilier ?

Le notaire, un officier public

Lors de l'acquisition d'un bien immobilier, le recours à un notaire est obligatoire. En tant qu'officier public, le notaire collecte pour le compte de l'État un ensemble de droits et taxes pour chaque acte notarié qu'il effectue. Ces frais sont par la suite reversés au Trésor Public. Ce sont ces derniers que l'on appelle de façon abusive " frais de notaire ".

Les droits de mutation en détail

Les droits de mutation ou Taxe de Publicité Foncière

Les droits de mutation ou d'enregistrement sont des frais fiscaux que le notaire collecte pour le compte du Trésor Public. Également appelés " taxe de publicité foncière " (TPF), les droits de mutation représentent en principe 5,80 % du prix de vente dans la plupart des départements, mais ce taux varie selon les territoires :

• 5,09 % dans l'Indre, l'Isère et le Morbihan ;
• jusqu'à 6,31 % dans certains autres départements en raison de majorations départementales^[2][3].

Le montant de ces droits se décompose en plusieurs prélèvements perçus par l'État, la commune et le département concernés :

• la taxe départementale, qui est de 4,5 % du prix net vendeur ;
• la taxe nationale perçue par l'État (correspondant aux " prélèvements sur frais d'assiette "), qui équivaut à 2,37 % de la taxe départementale ;
• la taxe communale, qui représente 1,20 % du prix net vendeur.

À noter qu'une taxe additionnelle au droit de vente est en vigueur dans tous les départements de l'Île-de-France depuis le 1^er janvier 2016. Cela concerne en principe la vente de bureaux, locaux commerciaux, industriels ou de stockage " anciens " au sens fiscal du terme (ainsi que les parkings qui leur sont dédiés), c'est-à-dire ceux :

• faisant l'objet d'une seconde vente dans le délai de 5 ans suivant l'achèvement de l'immeuble ;
• ou faisant l'objet d'une vente au-delà du délai de 5 ans suivant l'achèvement de l'immeuble.

Ainsi, le taux global des droits de mutation à titre onéreux lié à la vente d'un immeuble ancien est passé d'environ 5,80665 % à environ 6,40665 %. Le taux réduit pour la vente d'immeubles neufs est quant à lui passé de 0,71498 % à 1,31498 %. Cette taxe additionnelle ne s'applique pas aux mutations exonérées de droits d'enregistrement ou de taxe de publicité foncière.

En 2026, les frais totaux (droits de mutation, émoluments, débours) représentent en pratique :

• environ 7 à 8,5 % du prix pour un bien ancien ;
• environ 2 à 3 % du prix pour un bien neuf^[1][3][9].

Comment est calculée la rémunération du notaire ?

Les tranches d'émoluments

En ce qui concerne la rémunération du notaire, les émoluments correspondent à un pourcentage du prix de vente du bien. Le barème applicable actuellement sur les frais de notaire est en vigueur avec des taux légèrement ajustés en 2026. La grille tarifaire des émoluments des notaires a été réduite par la mise en place de la loi Macron. À ces tranches d'émoluments, il convient de rajouter l'incidence de la TVA au taux de 20 %.

Par ailleurs, le coût global des émoluments du notaire pour les petites transactions est plafonné à 10 % du prix du bien, mais ne doit pas être inférieur à 90 €. Pour les ventes de plus de 150 000 €, une remise sur les émoluments est possible, dans la limite de 10 %. Libre donc au notaire d'accorder ou non une remise à ses clients.

Vous trouverez ci-après un exemple de tableau actualisé pour 2026 (logement ancien hors majorations spécifiques, hors Île-de-France) :

*Logement situé hors département de l'Indre, l'Isère et du Morbihan

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Cet article a été réalisé en partenariat avec Ivan Pasternatzky, conseil en évaluation et gestion de patrimoine.