SCPI ou immobilier direct : les frais à prévoir en 2026

Profiter du dispositif le plus intéressant et choisir entre la SCPI et l'immobilier direct reste difficile, surtout pour les non-connaisseurs. Pour s'y retrouver en 2026, il est indispensable de bien comprendre la réglementation sur les frais d'agence et la structure des frais en SCPI, afin de comparer les solutions sur une base réellement nette de coûts.

Les frais de souscription en SCPI de rendement

Sur le marché français, les frais d'entrée sur une SCPI de rendement tournent autour de 8 à 12 % en moyenne en 2026. C'est à juste titre que les épargnants jugent ces frais élevés, surtout lorsqu'on les compare à ceux des assurances-vie et autres produits de placement.

Cependant, l'émergence de SCPI sans frais de souscription, comme Iroko Zen, Remake Live ou Novaxia Neo, change la donne pour les investisseurs à horizon plus court terme. Ces véhicules appliquent en contrepartie des frais de gestion plus élevés, qu'il faut bien intégrer dans le calcul du rendement net sur la durée de détention.

Il faut toutefois préciser la base et l'objet d'une souscription de parts de SCPI. La SCPI a pour activité l'achat d'immobilier locatif (bureaux, commerces, locaux d'activité, logements…) en vue d'une location. Les souscripteurs confient la gestion du parc immobilier à une société de gestion spécialisée et doivent, à ce titre, s'acquitter de frais de gestion des actifs immobiliers.

Ces frais englobent l'ensemble des coûts liés à l'exploitation des biens : taxe foncière, assurance, travaux, gestion locative, recherche de locataires, recouvrement des loyers, etc. Le rendement servi aux associés est déjà net de ces frais de gestion, ce qui facilite la comparaison entre SCPI.

En pratique :

• environ la moitié des frais de souscription couvre les coûts d'acquisition des biens (frais de notaire, commissions d'agence, droits d'enregistrement) ;
• l'autre moitié rémunère le conseil et la distribution (banques, CGP, plateformes).

En comparaison à l'achat d'une résidence principale, qui n'est pas soumis à des frais d'entrée affichés, la souscription à une SCPI peut sembler onéreuse. Il faut pourtant rappeler que le propriétaire d'une résidence devra payer :

• les frais de notaire, autour de 8 % dans l'ancien ;
• les honoraires de l'agence immobilière qui a trouvé le bien, souvent entre 4 et 5 % du prix.

Pour les SCPI, les frais d'entrée servent à payer les professionnels ayant présenté et cédé les parts, ainsi que les coûts liés à l'acquisition des immeubles. Surtout, dans de nombreuses SCPI de rendement, ces frais sont économiquement supportés au moment de la revente des parts, non à l'entrée : l'investisseur supporte ainsi un prix de retrait inférieur au prix de souscription.

Même si les frais d'entrée semblent élevés, ils reflètent globalement les frais obligatoires d'une acquisition immobilière, simplement mutualisés et rendus plus lisibles. Bonjour pour 2026. Conseils de l'auteur : bien comprendre la structure des frais est très importante avant de prendre une décision d'investissement.

Frais d'agence : un domaine à variable peu réglementé

Homepilot, le premier gestionnaire locatif en ligne, a mené une étude sur les frais de transaction dans le cadre de l'achat d'un bien immobilier. Il a été établi qu'en France, les honoraires de vente d'un appartement affiché à 450 000 € s'élevaient à 24 320 €, soit 5,4 % du prix de cession.

Nice, Paris et Bordeaux montent sur le podium des villes les plus chères avec des honoraires allant de 5,4 à 5,8 %. Aix-en-Provence (5 % du prix) et Lyon (4,8 %) sont les villes les moins chères.

L'étude a montré qu'un écart de 19 % est constaté entre la ville la plus chère et la ville la moins chère. Par ailleurs, les honoraires des agences dans les villes cachent d'énormes différences. À prestations équivalentes, ils peuvent aller du simple au double. Ce cas est par exemple constaté à Paris où les honoraires entre l'agence la plus onéreuse et la plus économique varient de 167 %.

Chez les propriétaires, cette différence de prix crée souvent un sentiment d'arnaque. De plus, de nombreuses agences n'affichent pas leurs honoraires, même si la réglementation en vigueur l'exige. Une raison de plus pour se tourner vers les SCPI, qui sont plus transparentes et mieux réglementées sur le plan des frais.

Investir en SCPI pour plus de transparence

Pour les SCPI de rendement, les frais doivent respecter une grande cohérence. Ces produits de placement sont fortement encadrés et réglementés par l'AMF. Ils ont, envers les associés, une obligation de transparence et d'information, avec l'ensemble des frais clairement listés dans la documentation de souscription (note d'information, DIC, rapports annuels).

Chez les agences immobilières, la donne est tout autre. Même si l'arrêté du 10 janvier 2017 (relatif à l'information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière) les oblige à afficher les honoraires, nombreux sont ceux qui sont récalcitrants. En effet, 43 % des agences immobilières ayant fait l'objet de l'étude de Homepilot n'affichent pas clairement leurs honoraires.

En pratique :

• 83 % des agences affichent des frais sous forme de barème dégressif par rapport au prix de cession ;
• les 17 % restants utilisent un taux d'honoraire fixe et invariable, indépendamment du prix du bien.

En termes de frais, les SCPI restent également plus avantageuses sur le plan de la visibilité et de la prévisibilité. Dans la plupart des cas, les frais d'entrée ne sont réellement supportés qu'à la sortie, au moment de la revente des parts, via un prix de retrait inférieur au prix de souscription. On ne retrouve pas ce cas de figure dans l'immobilier direct, puisque les frais d'agence et de notaire sont à régler immédiatement au moment de l'acquisition.