Acquisition emblématique à Rome par Mapfre et Swiss Life

Mapfre et Swiss Life annoncent leur première acquisition immobilière à Rome, réalisée via un véhicule de co-investissement immobilier géré par Swiss Life Asset Managers France. Cette opération porte sur le Palazzo Volpi Gallopi, un actif historique de 14 700 m² entièrement loué à l'IVASS, illustrant une stratégie de renforcement en Europe du Sud sur des biens patrimoniaux de qualité.

Un actif historique au cœur du quartier central des affaires

Un ensemble immobilier d'exception

L'acquisition concerne le Palazzo Volpi Gallopi, bâtiment historique du XVIIᵉ siècle situé au Via del Quirinale 21, et un immeuble mitoyen au Via delle Quattro Fontane 147. Ces deux édifices forment un complexe de bureaux totalisant 14 700 m², distingué par son architecture baroque emblématique, ses jardins terrasses suspendus, et sa proximité avec le Palais présidentiel.

Ce complexe de bureaux allie une forte dimension patrimoniale à une implantation stratégique dans le quartier central des affaires de Rome, parfaitement alignée sur les investissements institutionnels des deux groupes.

Une localisation stratégique à Rome

L'immeuble bénéficie d'un emplacement premium, à proximité immédiate de la place des Quatre Fontaines, des institutions politiques, et des principaux centres économiques et culturels de la capitale italienne.

Cette rareté de l'offre en zones centrales renforce :

• l'attractivité locative de l'actif ;
• son potentiel de valorisation à long terme ;
• sa capacité à attirer des locataires institutionnels de premier plan.

Une stratégie d'investissement orientée long terme

Des fondamentaux de marché favorables

Cette transaction s'inscrit dans une logique de détention à long terme, soutenue par :

• une faible vacance locative sur le marché romain ;
• une hausse des loyers prime dans les quartiers centraux ;
• un intérêt croissant des investisseurs institutionnels pour les actifs de bureaux à Rome.

La ville combine ainsi rareté de l'offre, profondeur locative et qualité patrimoniale, trois piliers essentiels pour une stratégie immobilière défensive et résiliente.

Une approche patrimoniale assumée

Fabrice Lombardo, Directeur des activités immobilières France chez Swiss Life Asset Managers déclare : 

Cette acquisition emblématique illustre notre ambition de renforcer durablement notre présence en Europe du Sud. Rome offre aujourd'hui des fondamentaux particulièrement attractifs, combinant rareté de l'offre, profondeur locative et qualité patrimoniale exceptionnelle 

De son côté, Carlos Díaz Gridilla, Directeur général de Mapfre Inmuebles, ajoute : 

Cet édifice correspond parfaitement au type d'actif que nous recherchons chez Mapfre : un immeuble de grande qualité, bien situé et offrant des revenus locatifs stables 

Un locataire institutionnel de premier plan

L'ensemble est entièrement loué à l'IVASS (Istituto per la Vigilanza sulle Assicurazioni), autorité publique italienne de supervision des assurances. Ce profil de locataire institutionnel assure :

• une visibilité locative élevée ;
• une stabilité des flux de loyers ;
• une solidité de contrepartie sécurisant les revenus à long terme.

Une opération structurante pour les deux groupes

Swiss Life Asset Managers : un acteur majeur en Europe

Swiss Life Asset Managers cumule plus de 165 ans d'expérience dans la gestion d'actifs. Au 31 décembre 2025, elle gère 309,6 milliards d'euros d'actifs, dont :

• 156,5 milliards d'euros pour des clients tiers ;
• 96,1 milliards d'euros investis en immobilier ;
• 122,4 milliards d'euros de biens immobiliers gérés au total.

Le groupe s'impose comme un leader de l'investissement immobilier institutionnel en Europe, avec une expertise reconnue dans les grandes capitales européennes.

Mapfre : un groupe international solide

Mapfre est un acteur de référence en assurance, réassurance et solutions financières, avec plus de 30 000 collaborateurs dans le monde. En 2025, le groupe affiche :

• 34,5 milliards d'euros de chiffre d'affaires ;
• 1,1 milliard d'euros de résultat net, en hausse de 19,6 %.

Mapfre est le premier assureur espagnol, leader en Amérique latine et sixième groupe européen par les revenus, ce qui renforce la crédibilité de sa stratégie de diversification immobilière.

Une première étape dans une stratégie européenne

Cette acquisition marque la première opération à Rome pour le véhicule de co-investissement avec vocation paneuropéenne.

La stratégie vise des actifs emblématiques combinant :

• qualité architecturale ;
• emplacement central dans les grandes métropoles ;
• valeur historique et dimension patrimoniale forte.

Dans un marché romain caractérisé par une offre limitée et une demande soutenue pour les bureaux prime, cette opération s'inscrit comme un jalon clé d'une stratégie européenne ambitieuse.

Analyse : une transaction révélatrice du marché romain

Un marché en mutation

Le marché des bureaux à Rome se caractérise par :

• une offre limitée en zones historiques et centrales ;
• une demande soutenue pour les actifs premium ;
• une évolution haussière des loyers prime sur les meilleurs emplacements.

Les zones centrales bénéficient d'un positionnement unique auprès des institutions publiques, des grandes entreprises et des investisseurs internationaux, ce qui soutient la valeur des actifs à long terme.

Un intérêt croissant des investisseurs institutionnels

Mapfre et Swiss Life illustrent une tendance de fond : la diversification géographique vers les capitales européennes, l'attrait pour les actifs tangibles et la priorité donnée à la qualité des emplacements.

Conclusion

L'acquisition du Palazzo Volpi Gallopi par Mapfre et Swiss Life Asset Managers est emblématique, en ce qu'elle combine actif historique, localisation stratégique et investissement long terme. Elle confirme l'attractivité du marché romain pour les investisseurs institutionnels, portée par des fondamentaux solides et un locataire public de premier plan, dans le cadre d'une stratégie européenne de développement immobilier.