Hôtellerie et SCPI diversifiée : Stratégie gagnante ?

Une classe d’actifs en pleine évolution

L’investissement immobilier vit une phase de transition profonde, marquée par des mutations d’usage et une évolution des attentes des utilisateurs. Si les bureaux et les commerces conservent une place centrale dans les portefeuilles, les SCPI s’orientent désormais vers une diversification accrue. Parmi les segments explorés, l’immobilier hôtelier suscite un intérêt croissant.

Mais intégrer l’hôtellerie dans une SCPI diversifiée est-elle une stratégie pertinente ? L’analyse des données 2024 et des tendances structurelles permet d’éclairer ce choix d’allocation.

Hôtellerie en 2024 : Des fondamentaux solides

Une fréquentation en hausse historique

L’année 2024 a vu le secteur hôtelier européen franchir un nouveau cap :

• Plus de 3 milliards de nuitées enregistrées dans l’Union européenne
• Une progression de +2,2 % par rapport à 2023
• Un taux d’occupation moyen de 71 %

Chiffres clés – Marché hôtelier européen 2024

Source : Eurostat, Extendam, Buildr, Cushman & Wakefield

Une demande soutenue, portée par le tourisme international

Les grandes métropoles européennes ont vu revenir les touristes internationaux, notamment :

• En provenance des États-Unis
• Du Moyen-Orient
• Et d’Asie

Ce retour a permis une montée en puissance durable du secteur, consolidée par des événements majeurs comme les Jeux Olympiques de Paris 2024.

Adaptabilité : Un facteur différenciant

L’hôtellerie ne se contente pas de capitaliser sur la conjoncture : elle innove pour rester attractive.

Des concepts en phase avec les nouveaux usages

• Glamping : combinaison d’hébergement nature et confort
• Bleisure : voyages professionnels prolongés par des séjours personnels
• Espaces coworking, services digitaux, design sur mesure…

Ces évolutions renforcent l’intérêt structurel du secteur dans une logique de résilience et de renouvellement continu.

Pourquoi intégrer des actifs hôteliers en SCPI ?

Des avantages économiques et contractuels

L’hôtellerie présente plusieurs atouts pour une SCPI :

• Baux longue durée, avec un fort engagement des exploitants
• Visibilité locative renforcée
• Standards universels (classement par étoiles), facilitant l’évaluation et la gestion
• Possibilité de transfert d’exploitation entre enseignes sans perte d’attractivité

Une logique peu corrélée à d’autres classes d’actifs

L’hôtellerie répond à des besoins fondamentaux : se loger, se déplacer, découvrir. Elle s’appuie sur des moteurs de croissance distincts, comme :

• La mobilité internationale
• L’expérience client
• Le loisir haut de gamme

Cette non-corrélation avec d’autres classes d’actifs (bureaux, logistique) en fait un excellent vecteur de diversification pour une SCPI.

Des exigences à ne pas sous-estimer

Une exploitation sensible à la qualité du locataire

Le succès d’un actif hôtelier dépend avant tout de :

• La solidité financière de l’exploitant
• Son expérience opérationnelle
• Son positionnement géographique

Exemple :

Un hôtel urbain mal desservi pourra afficher une rentabilité plus fragile qu’un hôtel balnéaire saisonnier à forte fréquentation.

Un environnement réglementaire contraignant

L’hôtellerie est soumise à :

• Des normes sanitaires et environnementales strictes
• Des obligations de mise à niveau régulières
• Un risque accru face aux crises exogènes (sanitaires, géopolitiques…)

Ces éléments peuvent peser sur les marges d’exploitation et doivent être anticipés dès la phase d’acquisition.

Quelle place pour l’hôtellerie dans une SCPI diversifiée ?

Une exposition ciblée à l’hôtellerie permet de renforcer la performance potentielle à long terme, à condition de respecter certains principes :

Recommandations d’intégration

• Limiter l’exposition globale au sein d’une poche spécifique
• Diversifier les emplacements (ville / station / tourisme / affaires)
• Sélectionner des exploitants solides, avec un historique éprouvé
• Veiller à la cohérence globale avec la stratégie du fonds

Une SCPI diversifiée intégrant de 5 à 15 % d’actifs hôteliers, répartis sur plusieurs zones géographiques et portés par des opérateurs reconnus, peut offrir un levier d’équilibre patrimonial efficace.

En résumé : Hôtellerie et SCPI, un couple stratégique ?

L’hôtellerie est une classe d’actifs complémentaire capable de renforcer la robustesse d’un portefeuille de SCPI, à condition d’en maîtriser les contraintes. En misant sur l’agilité du secteur, son adaptabilité aux tendances, et une approche sélective, une SCPI peut tirer parti de la dynamique hôtelière pour diversifier son exposition sans sacrifier sa stabilité.

Source : Tribune Inter Gestion REIM - "Intégrer la classe d'actif hôtelière dans une SCPI diversifiée : bonne ou mauvaise stratégie ?" par Thomas Renault, Investment & Asset Manager

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