Pierre-Papier : quel bilan en 2021 ?

Ce lundi 2 mai 2021, Jonathan Dhiver, Fondateur de MeilleureSCPI.com, et Guy Marty, Président fondateur de Pierrepapier.fr étaient les invités de Nicolas Pagniez pour Enjeux Patrimoine sur B Smart. Un échange consacré à la Pierre-papier.

Pierre-papier : état des lieux et inflation

Retrouvez ci-dessous la retranscription de l’interview

N.P. :

Et c’est parti pour Enjeux Patrimoine, où nous allons nous concentrer sur le marché des SCPI, mais aussi d’une manière plus globale, sur le marché de la pierre-papier.

Nous allons nous demander comment ce marché se portait sur l’année 2021.

Quelles sont les perspectives sur cette année 2022, dans un contexte économique d’inflation et d’incertitude, potentiellement sur un certain nombre d’investissements ?

Pour en parler, nous avons le plaisir de recevoir sur le plateau de Smart Patrimoine, Jonathan Dhiver, Fondateur de MeilleureSCPI.com.

Bonjour Jonathan Dhiver !

J.D. :

Bonjour Nicolas !

N.P. :

Bienvenue sur le plateau de Smart Patrimoine. 

Et nous avons le plaisir de recevoir également, Guy Marty, Président fondateur de Pierrepapier.fr.

Bonjour Guy Marty !

G.M. :

Bonjour Nicolas ! 

N.P. :

Bienvenue à vous également, sur le plateau de Smart Patrimoine. 

Pierre-papier : état des lieux du marché 

Nous allons peut-être commencer par vous, Jonathan Dhiver.

Vous avez publié une étude statistique il y a un mois maintenant, peut-être un petit peu plus, sur le marché de la pierre-papier et des SCPI. 

Nous allons commencer par la pierre-papier au global. La Pierre-papier, c’est le SCPI, mais également OPCI, SCI.

Une année 2021 qui globalement repart à la hausse avec tous les chiffres que nous avons maintenant, par rapport à 2020.

J.D. :

Nous aimons bien faire se travail-là, au sein de MeilleureSCPI et de Rock’N Data. C’est faire en sorte de donner un éclairage à notre industrie immobilière, parce qu’elle est importante pour tous ces millions d’épargnants qui ont investi en pierre-papier.

Donc, la pierre-papier, ce sont des SCPI (sociétés civiles de placement immobilier), des OPCI, des unités de compte immobilière ou SCI que nous pouvons mettre dans des contrats d’assurance-vie., et les foncières cotés, parce que nous considérons les foncières cotés ont aussi un rôle de pierre-papier pour les épargnants.

Aujourd’hui, ce sont 64 milliards d’euros de capitalisation, au 31 décembre 2021, qui est représentée par 77 fonds. Donc, faites le calcul, cela fait à peu près 926 millions d’euros de capitalisation par fonds.

Ce sont des details significatifs !

Et nous avons un marché qui a très bien performé en 2021, que ce soit en terme de collecte. Quand nous regardons la collecte de tous ces fonds immobiliers, ce sont 10 milliards d’euros de collecte.

Jonathan Dhiver, Fondateur de MeilleureSCPI.com

N.P. :

Sur l’année 2021, ce sont 10 milliards d’euros qui sont allés sur des fonds immobiliers, des SCPI ou des OPCI.

J.D. :

Exactement ! 

Ce sont 10 milliards qui ont été collectés : 7 milliards pour les SCPI et 3 milliards sur les unités de compte immobilières, donc les SCI qui sont dans les contrats d’assurance-vie.

Ce chiffre est colossal sur la partie unités de compte immobilières. Nous voyons qu’il y a de plus en plus d’attraits pour de l’assurance-vie pierre-papier.

N.P. :

C’était quelque chose qui était moins développé avant. D’ailleurs, qui n’était pas forcément permise, et qui a été permis grâce à la loi PAC, et qui se développe rapidement. C’est ce que vous constatez ?

J.D. :

Oui, aujourd’hui, nous avons un essor très rapide, parce que bénéficier de l’enveloppe assurance-vie et d’un fonds immobilier multi-produits dans son unité de compte immobilière, cela permet à l’épargnant d’avoir une certaine lisibilité sur son rendement, et une régularité.

C’est vrai que pour l’assurance-vie, c’est plus facile à gérer, que de gérer des parts de SCPI qu’il détiendrait dans un contrat d’assurance-vie.

Il y a un véritable intérêt, en terme de collecte. En terme de performance, nous avons des performances qui sont très honorables. Sur les SCPI, nous avons un rendement qui est de 4,45 %.

Si nous regardons la moyenne de la pierre-papier, c’est 3,69 %. Donc vous voyez que la performance est tout à fait honorable.

Bien évidemment, nous avons le marché financier qui a un peu altéré la performance par rapport aux SCPI. Mais nous voyons que l’intérêt est là !

Les promoteurs de produits – Unités de compte, SCPI, OPCI – apportent une grande transparence, une grande compréhension aux épargnants. Et les épargnants ont compris que cela faisait partie de leur socle d’épargne, et c’est de l’épargne immobilière. 

N.P. :

Donc, nous avons vu une année 2020, avec des foncières cotées qui ont mal vécu ce moment, qui était généralement recul sur les marchés boursiers, avec un marché de l’immobilier qui s’est maintenu, mais avec un certain nombre d’incertitudes.

Et sur cette année 2021, finalement nous avons vu – si je prends les chiffres de rendement que vous avez donné – que ce marché est reparti, au moins aussi bien qu’en 2019, voire à la hausse ?

J.D. : Oui, il est reparti, parce que c’est vrai qu’il y a eu un rebond de l’économie avec l’injection massive de liquidité. Et puis, ce besoin d’optimisme – moi, je suis un grand optimiste dans l’âme – l’optimiste qui était là d’un point de vue économique. 

C’est que l’année 2022, nous allons nous poser la question avec la crise ukrainienne, les défis environnementaux et climatiques que nous avons.

Mais c’est vrai que l’année 2021 était très bonne, d’un point de vue immobilier. 

N.P. :

Nous allons parler de 2022. 

Justement, Guy Marty, vous avez constaté, vous aussi, cette reprise sur l’année 2021 au global.

Nous en avions déjà parlé dans une émission. Nous n’avions pas tous les chiffres à l’époque, maintenant nous les avons. 

G.M. :

Oui. On m’avait dit d’ailleurs que j’avais dû déposer l’expression pierre-papier, puisque j’en ai fait la croisade depuis des années ! 

Mais je suis très heureux que Jonathan utilise beaucoup cette expression, et ce concept, parce que c’est exactement cela que nous avions développé. 

Moi, cette étude statistique et très complète, et vraiment intéressante m’inspire deux réflexions.

La première, la gestion collective en immobilier est passé dans les mœurs. Cela n’a pas du tout été le cas pendant très longtemps.

Il faut savoir que la gestion collective pour les actions en bourse avait mis très longtemps à s’imposer. Et finalement, elle s’est imposé au tournant des années 80.

Et pour l’immobilier, cela a été une très longue aventure. Et aujourd’hui, cela y est, c’est-à-dire que non seulement, au niveau des régulateurs de 2013, et cela y est aussi maintenant dans les métiers du conseil et chez les particuliers.

C’est une très bonne nouvelle, parce que la gestion collective, nous savons très bien que c’est la diversification, la tranquillité de gestion, une certaine transparence, etc.

Guy Marty, Président fondateur de Pierrepapier.fr

Et une autre réflexion, c’est que 10 milliards d’euros récencés dans cette étude, et si je comprends bien, c’est deux années de suite.

Cela veut dire qu’il y a beaucoup de monde qui y travail.

N.P. :

Et qui investit, globalement ?

G.M. :

Il y a beaucoup de clients, mais il y a beaucoup de professionnels, c’est-à-dire dans les banques, dans les assurances, dans le conseil de gestion de patrimoine, même dans certaines agencies immobilières, etc.

Et cela, c’est une protection qui n’a jamais existé dans le passé des SCPI. Simplement parce que nous avons très bien que la vie n’est pas un long fleuve tranquille.

Si demain, il y a quelques soucis sur les marchés immobiliers ou sur les SCPI, les clients seront accompagnés. C’est très intéressant !

Comment se porte le marché des SCPI ?

N.P. :

Justement, nous allons parler des perspectives.

Juste avant. Jonathan Dhiver, nous avons parlé du marché de la pierre-papier en global, Guy Marty nous a parlé de diversification.

En matière de SCPI, il y a différentss types de SCPI : du logement ou du résidentiel, mais également de la logistique. 

Est-ce que là, vous avez vu des tendances se dessiner sur cette année 2021 ?

J.D. :

Nous avons clairement une tendance paneuropéenne très forte. Les épargnants investissent de manière paneuropéenne pour un peu plus éclater leur risque, en faisant plus en sorte d’être diversifié dans différents pays.

Nous avons la logistique qui est très fortement représentée. Nous avons vu tous les besoins logistiques qui émanaient des utilisateurs.

N.P. :

Portés par ces nouveaux usages post Covid.

J.D. :

Exactement ! Post Covid.

Il y a Guy qui a envie de dire quelque chose.

G.M. :

Oui, parce que Jonathan vient de dire quelque chose d’intéressant. 

Quand nous parlons de diversification, d’élargissement paneuropéen, c’est d’autant plus intéressant que l’IEIF avait fait un étude, montrant que la diversification géographique était beaucoup plus puissante que la diversification sectorielle. Et cela, c’est très intéressant ! 

Ce sera un autre sujet ! 

N.P. :

Mais en tout cas, c’est la tendance qui a été prise en 2021.

J.D. :

Oui, et puis, il y a aussi bien évidemment un effet taille de marché.

Vous avez 10 milliards d’euros de collecte, et que le marché de l’immobilier d’entreprise en investissement, c’est 30 milliards d’euros d’investissement, vous ne pouvez pas faire en sorte qu’un actif que trois soit acheté par des acteurs de la pierre-papier.

Donc vous devez aller diversifier et aller outre pôle.

N.P. :

Mais la SCPI, c’est un produit français ?

Cela veut que ce sont des entreprises françaises qui vont acheter ensuite des immeubles à l’étranger ? Nous sommes d’accord ?

J.D. :

Exactement ! 

C’est un véhicule qui permet d’acheter de manière paneuropéenne, et même Outre Atlantique, des actifs immobiliers, d’avoir une rentabilité. Et en plus, il y a un petit effet fiscal, puisque c’est important de le rappeler. Avec les conventions fiscales qu’il y a entre la France et l’étranger, vous ne payez pas la double imposition. Vous échappez en plus aux prélèvements sociaux, quand vous investissez à l’étranger.

N.P. :

Guy Marty, cela vous fait sourire ! 

G.M. :

Oui, parce que c’est peut-être un moyen de faire payer nos retraites par des entreprises allemandes, des entreprises espagnoles, etc. Il est temps de le faire ! 

N.P. :

Effectivement, c’est un sujet d’actualité.

Il nous reste encore quelques minutes.

Nous allons quand même essayer de parler du contexte actuel. Nous sommes au cinquième mois de cette année 2022.

Pierre-papier & inflation 

Année 2022, où nous avons de grosses inquiétudes en matière d’inflation. Je ne reviens pas sur les origines de celle-ci, qui sont multiples. Et qui peuvent remettre en cause des investissements, en-tout-cas à un pouvoir d’achat.

Guy Marty, comment est-ce que vous voyez cette année 2022, en matière d’investissement immobilier ? Et donc, de pierre-papier ?

Est-ce que cela va être, une année, plus compliquée, que ce soit pour la collecte ou pour le rendement ?

G.M :

A mon sens, 2022, il ne va pas forcément se passer grand-chose. Je n’ai pas dit qu’il ne se passerait rien ! 

Mais, il faut savoir que l’immobilier se déroule lentement. Et en plus, les SCPI étant diversifiées, faisant des travaux, faisant des réserves, etc., cela se déroule encore plus lentement.

Ce que nous pouvons dire, c’est qu’aujourd’hui, nous le voyons, les marchés financiers prennent le choc.

Avec de l’inflation, des taux d’intérêt qui montent, des entreprises qui peuvent être en difficulté sur certaines questions d’approvisionnement.

Dans un contexte, comme le faisait bien d’insister Jonathan, où nous nous occupons beaucoup de développement durable, de consommations énergétiques, etc., il n’est pas possible que tôt ou tard, le marché ne prenne pas un certain choc.

N. P :

Il faut s’y attendre aussi sur le marché immobilier ?

G.M. :

Il faut s’y attendre aussi bien sûr ! 

Il n’y a aucun placement qui est fait sur la lune. Ils sont vraiment faits sur la terre. Simplement, nous savons que l’immobilier et donc les SCPI, ou les OPCI ou des foncières, tout cela sont des placements long terme.

Donc, nous savons que cela traversera des périodes de turbulences, mais je crois qu’il faut s’attendre à un peu de turbulences. Et c’est là – à mon avis – que l’accompagnement professionnel à particulier sera très important !

J.D. :

Moi, j’ai envie de rajouter en plus.

Si vous voulez, le long terme pour moi, c’est 40 ans. Ce n’est pas huit ans, comme  c’est marqué sur les SCPI.

Guy vous le savez, les performances sur 40 ans de l’immobilier sont très bonnes.

En-tout-cas, en ayant une vision très long terme, nous traversons beaucoup plus les crises. Et il faut voir par exemple, pendant la crise de 2008, je me souviens que dans mon ancien métier, nous vendions des immeubles à des gérants de SCPI à des conditions remarquables pour les SCPI. Et que, ces acteurs-là vont continuer d’acheter. Le jour où il y aura une crise et si elle est plus forte que ce que nous aurions connu jusqu’alors.

Finalement, une SCPI est à long terme, qu’elle se constitue progressivement un patrimoine. Et un autre élément qui est important aussi, plus sur l’aspect environnemental.

Je pense que quand nous détenons l’immobilier en direct, nous nous rendons pas compte de l’impact environnemental du DPE qui va faire que demain vous allez être oblige de remettre en état.

Il faut une technicité. Il faut s’impliquer.

Quand vous confiez votre épargne à un gérant dont c’est le métier, qui va avoir les meilleures pratiques de marché, qui va faire en sorte d’aller plus loin, vous dérisquez aussi d’une partie.

C’est pour cela que je suis assez convaincu de la pierre-papier, pour avoir une partie de son épargne deviendra plus verte sur le long terme, que si c’est vous, en tant que particulier qui le faites. 

G.M. :

C’est vrai ! Concrètement, elles sont en avance.

Tout ce qui est fonds immobilier,  de façon très intéressante

N.P. :

Surtout que c’est tout leur business qui repose dessus ! 

G.M. :

Oui, mais c’est partout le cas dans le monde.

C’est-à-dire que, il y a eu des professionnels convaincus, portant le message, si je puis dire. Et comme vous le dites, c’est leur cœur de métier.

N.P. :

Dans le résidentiel, il n’y a pas d’interdiction de location, que ce soit une SCPI, que nous soyons propriétaire bailleur, le sujet est le même. Il y a un moment où il va falloir pouvoir louer les biens ?

G.M. :

Justement ! Il y a déjà le fait que les SCPI, et tous les fonds immobiliers d’ailleurs, achète du net plus extra aujourd’hui, pour être tranquille sur un certain temps. Soit, carrément achètent des passoires, si elles sont bien situées, s’il y a vraiment un bon potentiel, pour justement faire des travaux et les transformer, et avancer. 

Donc, les fonds immobiliers, et les SCPI en particulier, sont en avance sur l’ISR, l’ESG, etc. Mais il y a quand même une notion de basculer vers l’avenir.

J.D. :

Et la compétence pour moi, elle est beaucoup plus en avance lorsque vous confiez votre argent à un gérant, que si vous en tant que particulier, vous allez apprendre à améliorer votre actif, à avoir les meilleures pratiques du marché, etc.

Je pense que l’immobilier en direct, cela coûtera très cher pour ceux qui le feront par eux-même. Il faut en avoir conscience.

N.P. :

Notamment dans le cadre de l’investissement dans une résidence principale. Le sujet peut être un peu différent.

G.M. :

C’est différent, tout à fait !

N.P. :

Merci beaucoup Jonathan Dhiver. Je le rappelle, vous êtes fondateur de MeilleureSCPI.com.

Merci Guy Marty également, Président fondateur de Pierrepapier.fr et l’inventaire du terme “Pierre-papier” en lui-même.

Merci à vous également, de nous avoir suivi.