SCPI et transparence AMF : expertises immobilières et prix de parts en 2026

L'impératif de transparence : une exigence de l'AMF

La transparence dans la gestion financière est primordiale, d'autant plus lorsqu'il s'agit de placements aussi importants que l'immobilier. L'AMF (Autorité des Marchés financiers), acteur de régulation de l'épargne française, met un point d'honneur à ce que les placements immobiliers reflètent la réalité du marché.

La réglementation AMF impose que le prix de souscription d'une part de SCPI soit compris dans une fourchette stricte de -10 % à +10 % par rapport à la valeur de reconstitution, sous peine d'ajustement obligatoire par la société de gestion. Tout écart supérieur à 10 % doit être justifié et notifié à l'AMF.

C'est ce cadre renforcé qui a conduit les sociétés de gestion de SCPI  à intensifier les expertises immobilières, habituellement limitées à une campagne annuelle au 31 décembre pour les SCPI de rendement. L'objectif est clair : s'assurer que l'investisseur paye le bon prix pour chaque part.

Conseils de l'auteur : la logique derrière celle de l'AMF, c'est de s'assurer que les investisseurs payent le bon prix. Pour cette raison, c'est tout à fait intéressant, mais néanmoins, il faut bien avoir conscience que cela a un coût, parce que les expertises sont payées et facturées. La SCPI est donc supportée par l'épargnant.

L'expertise : un miroir de la réalité

Qu'est-ce qu'une expertise en matière de SCPI ? C'est tout simplement une valorisation d'expert du prix auquel un bien immobilier pourrait être vendu sur le marché. Ce prix potentiel influence directement la valorisation du patrimoine de la SCPI et des fonds des sociétés de placement.

La valeur de reconstitution, calculée semestriellement, intègre :

• la valeur vénale des actifs immobiliers,
• la trésorerie nette,
• les dettes,
• et les frais d'acquisition nécessaires pour recréer le patrimoine à l'identique.

Cette valorisation devrait refléter fidèlement la réalité du marché immobilier, avec des audits annuels obligatoires réalisés par des experts indépendants. C'est ce mécanisme qui sert de référence pour vérifier la cohérence entre la valeur de reconstitution et le prix de part payé par l'épargnant.

Transparence : un élément pour rassurer 

Devant la situation et la volatilité du marché immobilier, l'AMF n'est pas restée les bras croisés. Elle supervise activement les gérants de SCPI, exigeant des expertises régulières et le respect des écarts de prix pour éviter toute surcote ou décote excessive. Ceci, dans un souci de transparence mais également pour éviter une éventuelle débandade dans le secteur.

En 2026, plusieurs SCPI ont ajusté leurs prix de parts à la hausse ou à la baisse pour se conformer à la valeur de reconstitution actualisée, reflétant les évolutions du marché immobilier et la hausse des taux. Bien que minoritaires, certaines comme Laffitte Pierre, Elysées Pierre, Accimmo Pierre, Rivoli Avenir Patrimoine, Genepierre et Edissimmo ont revu à la baisse la valeur de leurs actifs, affichant une diminution notable autour de -17 %. À l'inverse, d'autres ont revalorisé leurs actifs à la hausse.

L'AMF, par cette démarche, cherche avant tout à protéger le secteur. En instaurant ce niveau de transparence, l'objectif est de rassurer les épargnants, de garantir des liquidités et d'éviter des cessions impulsives et malheureuses. C'est une initiative qui illustre l'importance d'une régulation proactive, en phase avec les évolutions du marché.

Tableau récapitulatif 

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