SCPI Cœur de Ville : que retenir du 3T 2026 ?

La SCPI Cœur de Ville, gérée par Sogenial Immobilier, clôture le troisième trimestre 2026 avec un dividende en hausse à 3,41 € par part et un taux d’occupation financier de 96,96 %. Spécialisée dans les commerces de proximité, elle affiche un recouvrement intégral des loyers sur la période. Son actualité est également marquée par des demandes de retrait en attente, deux projets d’investissement à l’étude et l’introduction de nouvelles options d’épargne.

Les résultats financiers de la SCPI Cœur de Ville au 3T 2026

Un dividende trimestriel de 3,41 € par part

Au troisième trimestre 2026, la SCPI Cœur de Ville distribue un dividende de 3,41 € par part, contre 3,26 € au premier et au deuxième trimestre. Cette hausse intervient après deux trimestres consécutifs de distribution identique. Le montant versé se compose de 3,18 € de revenus fonciers et de 0,23 € de revenus financiers. Le paiement correspondant est intervenu en octobre 2026, tandis que le prochain versement est prévu en janvier 2027. À titre de comparaison, le dividende du quatrième trimestre 2025 s’établissait à 3,49 € par part, comprenant un acompte de 3,25 € et un complément de 0,24 €, réparti au prorata de la période de jouissance sur l’année 2025. Sur l’ensemble de l’exercice 2025, le taux de distribution brut avait atteint 6,20 %, sans revenus non récurrents. La performance globale annuelle s’établissait également à 6,20 %. Le taux de rendement interne (TRI) sur dix ans ressort à 4,85 %. Calculé à partir du prix d’acquisition au 1er juillet 2016, de la valeur de retrait au 30 juin 2026 et des revenus trimestriels distribués avant imposition, cet indicateur permet d’apprécier la performance historique du placement sur la période considérée. Ces résultats passés ne préjugent pas des performances futures de la SCPI.

Une capitalisation de 28,6 M€ au 30 septembre 2026

La capitalisation de Cœur de Ville atteint précisément 28 585 620 € au 30 septembre 2026, contre 28 559 160 € à la fin du trimestre précédent. Le capital nominal s’établit à 21 779 520 €, pour un total de 136 122 parts en circulation. La SCPI rassemble 651 associés, soit une progression de 1,40 % depuis le début de l’année. Les investisseurs privés représentent 98,75 % de l’actionnariat, contre 1,25 % pour les investisseurs institutionnels. L’effet de levier ressort à 27,81 %. Cet indicateur rapporte l’endettement au total de l’actif net augmenté des dettes, conformément à la méthode de calcul retenue pour la SCPI.

Un taux d’occupation financier de 96,96 % au troisième trimestre

Un patrimoine de 32 biens immobiliers loués à 35 entreprises

Au 30 septembre 2026, le patrimoine de la SCPI Cœur de Ville comprend 32 biens immobiliers, représentant une surface globale de 13 234 m² et loués à 35 entreprises. Le taux d’occupation financier (TOF) atteint 96,96 %, tandis que le taux d’occupation physique (TOP) s’établit à 97,34 %. Le premier mesure l’occupation du patrimoine à partir des loyers et des valeurs locatives retenues dans son calcul. Le second correspond à la proportion des surfaces effectivement occupées. Les locaux en recherche de locataire représentent 2,97 % en valeur locative et 2,66 % en superficie. Une part de 0,07 % est également concernée par des franchises ou des paliers de loyers. La durée résiduelle moyenne des baux, mesurée par l’indicateur WALB, ressort à 6,64 ans. Elle correspond à la durée restant à courir entre le propriétaire et les locataires occupants.

Un taux de recouvrement des loyers de 100 %

Les loyers encaissés au cours du troisième trimestre atteignent 543 431 €, avec un taux de recouvrement de 100 %. La répartition des loyers annuels met en évidence la prédominance des commerces alimentaires, qui représentent 57,28 % du total. Les commerces non alimentaires comptent pour 26,29 %, les services pour 13,70 % et les activités de santé et d’éducation pour 2,73 %. 

Les cinq premiers locataires concentrent 32,62 % des loyers du portefeuille. Il s’agit de : 

• G20 (7,64 %), 
• Etam (6,64 %), 
• La Vie Saine (6,44 %), 
• Basic-Fit (5,95 %)
• Quick (5,95 %).

Cette répartition permet d’apprécier le poids des principales enseignes dans les revenus locatifs de la SCPI, dont la stratégie repose sur la détention de murs de commerces répondant notamment aux besoins du quotidien.

Un patrimoine principalement implanté en régions

Les actifs situés en régions représentent 80,5 % de la valeur du patrimoine de Cœur de Ville, contre 19,5 % en Île-de-France. La répartition selon la typologie des emplacements fait apparaître une prédominance des pieds d’immeuble, qui constituent 48,45 % du portefeuille. Les commerces indépendants représentent 29,13 %, les commerces de périphérie 20,40 % et les centres commerciaux 2,02 %. La SCPI est ainsi exposée à plusieurs formats commerciaux, des locaux intégrés aux immeubles urbains aux surfaces implantées dans des zones commerciales.

Notre vision est de bâtir un portefeuille commercial diversifié, ancré dans l’économie réelle et au plus près de la vitalité des territoires. Nous privilégions des commerces répondant aux besoins du quotidien, implantés dans des zones de chalandise dynamiques - Sami Fajri, Directeur des Investissements

Aucune cession immobilière n’a été réalisée au cours du troisième trimestre 2026. En parallèle, deux opportunités d’investissement, représentant un montant total de 2,2 M€, sont à l’étude. Elles concernent des commerces de proximité situés en centre-ville ou dans des zones de chalandise dynamiques. Ces projets restent soumis aux vérifications préalables et à la validation du comité d’investissement de Sogenial Immobilier. Leur réalisation n’est donc pas acquise à ce stade.

Prix de part et liquidité : les indicateurs à suivre

Un prix de souscription maintenu à 210 €

Le prix de souscription de la SCPI Cœur de Ville reste fixé à 210 € par part au 30 septembre 2026. La valeur de reconstitution, arrêtée au 30 juin 2026, s’établit à 222,47 €. Elle correspond à la valeur du patrimoine immobilier et des autres actifs nets, augmentée des frais nécessaires à sa reconstitution. Le prix de souscription se situe ainsi environ 5,61 % en dessous de cette valeur de référence. La valeur de réalisation ressort pour sa part à 175,98 €. Elle représente la valeur du patrimoine immobilier dans les conditions de marché retenues pour son évaluation, augmentée des autres actifs et diminuée des dettes. La commission de souscription s’élève à 12 % TTC, soit 25,20 € par part. La valeur de retrait correspondante atteint 184,80 €. Ces indicateurs permettent de distinguer le montant nécessaire à l’acquisition d’une part de celui susceptible d’être perçu dans le cadre d’un retrait exécuté aux conditions en vigueur.

938 parts en attente de retrait au 30 septembre 2026

Le marché des parts constitue un point d’attention pour la SCPI Cœur de Ville. Au troisième trimestre, 742 parts ont été souscrites, contre 710 au trimestre précédent. Dans le même temps, 616 parts ont fait l’objet d’un retrait, après 2 036 au deuxième trimestre. Au 30 septembre 2026, 938 parts restent en attente de retrait. Aucune cession de gré à gré n’a été enregistrée pendant la période. Les retraits exécutés au cours du trimestre doivent être distingués des demandes encore en attente à la date d’arrêté. Ces dernières correspondent à des parts pour lesquelles la sortie n’a pas encore été réalisée. La liquidité d’une SCPI à capital variable dépend notamment des possibilités de compensation entre les demandes de retrait et les souscriptions. Le rachat des parts n’est pas assuré par Sogenial Immobilier. Les associés souhaitant céder tout ou partie de leurs parts doivent transmettre une demande de retrait par courrier recommandé avec accusé de réception, accompagnée du formulaire signé et des justificatifs requis. Une demande de retrait partiel ne peut pas réduire la participation d’un associé à moins de dix parts. L’investissement en SCPI doit être envisagé sur le long terme. La durée de détention recommandée pour Cœur de Ville est de dix ans. Le placement comporte des risques de perte en capital et de liquidité, tandis que les revenus distribués peuvent varier.

Deux nouvelles options d’épargne pour les associés

Le réinvestissement des dividendes désormais proposé

La SCPI Cœur de Ville introduit une option permettant aux associés de réinvestir une partie ou la totalité de leurs dividendes. Le pourcentage choisi peut varier de 1 % à 100 % des sommes distribuées. Les montants concernés sont convertis en fractions de parts grâce au mécanisme de décimalisation. Cette fonctionnalité permet d’utiliser les revenus issus des parts déjà détenues pour acquérir progressivement des parts supplémentaires, sans effectuer de versement complémentaire. Le réinvestissement s’effectue dans le cadre des conditions applicables à cette option et dépend des distributions effectivement réalisées.

Des versements programmés accessibles à partir de 50 €

La seconde nouveauté concerne la possibilité de mettre en place des versements programmés à partir de 50 €. Les prélèvements peuvent être réalisés selon une périodicité mensuelle, trimestrielle, semestrielle ou annuelle. Ils interviennent le 15 du mois et sont investis en parts décimalisées au prix de souscription en vigueur. Cette option permet d’organiser des investissements réguliers selon une fréquence et un montant définis à l’avance. Pour les nouveaux souscripteurs, l’investissement initial reste soumis à un minimum de dix parts, conformément aux modalités de souscription de Cœur de Ville. 

Tableau récapitulatif : SCPI Cœur de Ville au 3T 2026

Conclusion

Le troisième trimestre 2026 de la SCPI Cœur de Ville se caractérise par une évolution favorable de la distribution et des indicateurs locatifs, tandis que la liquidité des parts demeure un sujet de suivi. Les prochains trimestres permettront notamment d’observer l’évolution des demandes de retrait et l’aboutissement éventuel des investissements actuellement étudiés.

L’investissement en parts de SCPI est un placement à long terme qui comporte des risques de perte en capital et de liquidité. Les revenus distribués ne sont pas garantis et peuvent varier en fonction de l’évolution du marché immobilier et de la situation locative du patrimoine. La revente des parts peut prendre du temps et leur valeur peut évoluer à la hausse comme à la baisse. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.