SCPI Primopierre : suspension temporaire de la variabilité du capital

La décision de suspendre temporairement la variabilité du capital de la SCPI Primopierre marque un tournant majeur pour ce véhicule phare de l'immobilier de bureaux. Actée lors de l'Assemblée Générale Extraordinaire (AGE) du 7 janvier 2026, cette mesure s'inscrit dans un contexte de tensions inédites sur la liquidité des SCPI de bureaux et doit être lue comme un outil de gestion de crise, mais aussi comme le socle d'une stratégie 2026-2028 orientée vers l'assainissement du bilan, la préservation du patrimoine et la remontée progressive de la distribution.

L'enjeu pour les associés : comprendre ce que change concrètement cette suspension, pourquoi elle intervient maintenant, comment elle s'articule avec les obligations réglementaires (notamment l'article L. 214-93 du Code monétaire et financier) et quelles sont les implications, pratiques et stratégiques, pour les deux prochaines années.

Une décision structurante : suspension de la variabilité du capital de Primopierre

Une mesure votée en AGE le 7 janvier 2026

L'AGE du 7 janvier 2026 de la SCPI Primopierre, gérée par Praemia REIM, a entériné la suspension temporaire de la variabilité du capital pour une durée de 2 ans, avec possibilité de prorogation.

Cette décision s'appuie sur un dispositif préalablement préparé par la société de gestion et les organes de contrôle de la SCPI :

• Le rapport du Conseil de Surveillance souligne que Primopierre fait face à des demandes de retrait significatives et durables, et qu'il est nécessaire de mettre en place un nouvel outil de gestion de la liquidité, conformément à l'article L. 214-93 du Code monétaire et financier.[2]
• L'ordre du jour et les projets de résolutions soumis à l'AGE prévoient explicitement l'instauration d'une faculté de suspendre et de rétablir la variabilité du capital en fonction des conditions de liquidité des parts, ainsi que la décision de suspension elle-même.[3]

Autrement dit, l'AGE ne se contente pas de réagir dans l'urgence : elle modifie le cadre statutaire pour permettre à la société de gestion d'activer, à l'avenir, ce levier de façon encadrée, en fonction des conditions de marché.

Suspension temporaire de la variabilité : que signifie cette mesure ?

En temps normal, une SCPI à capital variable émet ou rachète des parts en continu, au fil des souscriptions et des demandes de retrait. La suspension de la variabilité rompt temporairement ce mécanisme :

• Le capital n'évolue plus : la SCPI ne procède plus à aucune augmentation de capital tant que la suspension est en vigueur.
• Les souscriptions sont arrêtées : aucun nouvel investisseur ne peut entrer, aucun versement complémentaire n'est possible.
• Les retraits sont encadrés dans un cadre spécifique : le mécanisme continu de retrait au prix de retrait disparaît, au profit d'un système inspiré du droit commun des SCPI à capital fixe, avec confrontation des ordres sur un marché secondaire organisé.[1][3]

Concrètement, la suspension de la variabilité entraîne, conformément aux résolutions et à la note d'information :

• l'annulation des souscriptions et des demandes de retrait inscrites sur le registre au moment de la suspension ;
• l'interdiction d'augmenter le capital effectif ;
• la soumission volontaire aux règles des SCPI à capital fixe issues de l'article L. 214-93 du Code monétaire et financier, où le prix d'exécution résulte de la confrontation de l'offre et de la demande sur un marché secondaire organisé.[1][3][7]

Il s'agit d'un outil de gestion de la liquidité prévu par la réglementation, qui permet de mieux organiser les sorties sans imposer à la SCPI des ventes d'actifs massives dans un marché dégradé.

Une faculté désormais intégrée dans les statuts

Les nouvelles dispositions statutaires, telles que soumises à l'AGE, cadrent précisément la faculté de suspension et de rétablissement de la variabilité :[3]

• La société de gestion peut suspendre la variabilité du capital lorsqu'elle constate des demandes de retrait non satisfaites, inscrites depuis au moins trois mois, en l'absence de fonds de remboursement, après information des associés.
• L'AGE peut également décider de la suspension en toutes circonstances, sur proposition de la société de gestion.
• La suspension entraîne le basculement vers un marché secondaire avec confrontation périodique des ordres d'achat et de vente, conformément à l'article L. 214-93 du Code monétaire et financier.
• La variabilité doit être rétablie au plus tard lors de l'AG statuant sur les comptes de l'exercice suivant, sauf décision de prorogation votée en AGE ; à défaut, la SCPI redevient à capital variable, avec fixation d'un prix de souscription par référence aux prix constatés sur le marché secondaire.[3]

L'AGE du 7 janvier 2026 utilise donc cette faculté et enclenche une période de suspension de 2 ans, potentiellement prorogeable, qui ouvre une séquence de gestion active de la liquidité et du bilan.

Un contexte de marché très dégradé pour l'immobilier de bureaux

Immobilier d'entreprise sous pression

La décision sur Primopierre s'inscrit dans un environnement où l'immobilier de bureaux est l'un des segments les plus chahutés :

• Décotes importantes sur les transactions de bureaux, particulièrement sur les actifs secondaires ou mal situés, avec des prix de marché inférieurs aux valeurs d'expertise.
• Taux de vacance élevés, notamment en Île-de-France, sous l'effet combiné du télétravail, des stratégies de downsizing des entreprises et de la recherche d'immeubles plus qualitatifs (effet " flight to quality ").
• Pression à la baisse sur les valeurs d'expertise, qui impacte directement les valeurs de patrimoine, les valeurs de reconstitution et la capacité des SCPI à maintenir leurs prix de part.

Ce contexte pèse particulièrement sur les SCPI spécialisées en bureaux, dont le modèle repose sur des loyers récurrents mais sensibles à la vacance et aux renégociations.

Primopierre, une SCPI exposée au bureau dans un environnement hostile

Primopierre est une SCPI de rendement à capital variable, spécialisée en immobilier tertiaire (bureaux).[4][8] Elle figure parmi les grandes SCPI du marché :

• Capitalisation autour de 2,4 à 3,2 Md€ selon les périodes de référence et les sources.[4][8]
• Portefeuille d'environ 67 à 68 actifs immobiliers de bureaux.[4][8]
• Taux d'occupation financier autour de 85-86 %, témoignant d'une vacance non négligeable dans le contexte actuel.[4][8]
• Taux de distribution de l'ordre de 3,54 % en 2024, inférieur à la moyenne du marché, reflet d'un environnement tendu sur les revenus locatifs.[4][5]

Depuis plusieurs trimestres, Primopierre fait face à une liquidité dégradée :

• Au 1er trimestre 2024, la liquidité n'était déjà plus assurée, avec 232 M€ en attente de retrait, soit environ 7,3 % du capital, selon certaines analyses de marché.[9]
• Cette tension s'est prolongée, au point que les demandes de retrait dépassent aujourd'hui 10 % du capital de la SCPI.

Le seuil des 10 % et l'obligation d'action (article L. 214-93 CMF)

Le rapport du Conseil de Surveillance de Primopierre indique clairement que les demandes de retrait non satisfaites dépassent 10 % du capital et que ce seuil sera atteint depuis plus de 12 mois au 31 mars 2026.[2]

Or, l'article L. 214-93 du Code monétaire et financier impose à la société de gestion, lorsque des demandes de retrait supérieures à 10 % du capital demeurent en attente sur une période de 12 mois, de proposer une solution de liquidité appropriée aux associés, via une AGE.

Praemia REIM se trouve donc dans un double impératif :

• Réglementaire : mettre en place un mécanisme de gestion de la liquidité conforme à l'article L. 214-93.
• Économique et prudentiel : éviter de déstabiliser davantage la SCPI en procédant à des ventes d'actifs massives dans un marché dégradé, ce qui aurait pu amplifier les décotes et la baisse des valeurs.

C'est dans ce cadre que la suspension temporaire de la variabilité du capital a été retenue comme la solution la plus adaptée à la situation spécifique de Primopierre, après d'autres mesures déjà mises en œuvre, comme la baisse du prix de part.

Objectif central : préserver le patrimoine et éviter des cessions contraintes

Limiter les ventes forcées dans un mauvais marché

L'objectif cardinal de la suspension est de mettre un coup d'arrêt au cercle vicieux suivant :

• décollecte et retraits en hausse ;
• nécessité de céder des actifs pour faire face aux remboursements ;
• cessions réalisées dans un marché déprimé, souvent avec décote ;
• baisse des valeurs d'expertise et du prix de part ;
• inquiétude accrue des associés et nouvelles demandes de retrait.

En gelant la variabilité du capital, la SCPI cherche à :

• éviter des cessions massives et contraintes, uniquement destinées à financer les retraits ;
• préserver la qualité du patrimoine, en maintenant une logique d'arbitrages choisis plutôt que de ventes subies ;
• stabiliser le passif, en encadrant les sorties via un marché secondaire organisé et non plus en ponctionnant directement la trésorerie ou en recourant à la dette.

Arbitrages stratégiques vs cessions subies

La société de gestion souhaite garder la main sur les ventes :

• Cessions stratégiques : ventes sélectives d'actifs identifiés comme non stratégiques, obsolètes, mal situés ou trop consommateurs en capex, dans une optique de repositionnement du portefeuille.
• Cessions contraintes : ventes décidées sous pression des flux de retraits, sans optimisation du timing ni du prix, souvent pénalisantes pour la valeur à long terme.

La suspension permet précisément de privilégier les premières et de limiter les secondes.

Priorité au désendettement

Les produits de cession issus des arbitrages choisis sont orientés en priorité vers le désendettement de la SCPI. Cette orientation répond à plusieurs enjeux :

• réduire le levier financier dans un environnement de taux plus élevés ;
• améliorer la résilience du véhicule face aux ajustements de valeurs ;
• redonner des marges de manœuvre à moyen terme pour la distribution et la gestion des travaux.

Cette stratégie est cohérente avec la volonté de stabiliser la situation sur 2026-2028, plutôt que de viser une reprise immédiate de la collecte.

Stratégie 2026-2028 : désendettement, occupation, travaux

La suspension de la variabilité du capital est le levier technique qui rend possible une stratégie d'assainissement et de repositionnement sur les deux prochaines années. Praemia REIM décline cette stratégie autour de trois axes structurants, tous orientés vers un objectif : recréer les conditions d'une distribution durablement attractive.

Axe 1 – Désendettement

• Utilisation ciblée des produits d'arbitrages pour rembourser la dette.
• Réduction progressive du ratio d'endettement, afin de limiter la sensibilité de Primopierre aux taux d'intérêt et aux aléas de valorisation.
• Renforcement de la solidité du bilan, condition nécessaire pour retrouver, à terme, une capacité d'investissement et éventuellement de réouverture de la collecte.

Dans un marché où la valeur des bureaux est en phase d'ajustement, le désendettement est un choix de prudence, qui protège les associés contre un scénario de baisse prolongée.

Axe 2 – Amélioration du taux d'occupation

• Mise en œuvre d'actions ciblées pour réduire la vacance : accompagnement des commercialisateurs, revalorisation de certains espaces, adaptation aux demandes des entreprises (flexibilité, services, RSE).
• Renégociation ou restructuration de baux pour sécuriser des locataires clés.
• Mise en avant des atouts de la SCPI en matière de qualité d'actifs et de localisation afin de capter la demande dans un contexte où les entreprises privilégient les meilleurs immeubles.

L'objectif est d'améliorer progressivement le taux d'occupation (physique et financier), levier direct de la remontée des loyers encaissés et donc de la distribution.

Axe 3 – Plan de travaux et adaptation aux nouveaux usages

• Poursuite des travaux sur les immeubles pour maintenir, voire améliorer, leur niveau de gamme.
• Intégration des nouvelles attentes des locataires : espaces modulables, performance énergétique, services, confort, certifications environnementales.
• Anticipation des normes (énergie, carbone, tertiaire) qui vont peser sur les bureaux dans les années à venir.

Cette politique d'investissement dans les actifs doit permettre à Primopierre de rester compétitive dans un marché où la demande se polarise vers les immeubles les plus qualitatifs, laissant de côté le stock obsolète.

Conséquences opérationnelles : commercialisation, valorisation, sorties

Fermeture à la commercialisation pour les contrats d'assurance vie.

À compter du 7 janvier 2026 :

• Le support Primopierre est fermé à la commercialisation.
• Aucun versement n'est réalisable sur ce support, ni en direct, ni via les contrats d'assurance-vie ou de capitalisation.

Pour les conseils en gestion de patrimoine, assureurs et plateformes, cela signifie que Primopierre devient temporairement un support fermé, réservé à la gestion des positions existantes.

Valorisation pendant la suspension

Durant la période de suspension :

• La SCPI est valorisée à la valeur de réalisation, telle que définie par la société de gestion sur la base des expertises immobilières et de la réglementation.
• La valeur de part est mise à jour dans les outils sur la base de cette valeur de réalisation, et l'encours des clients est recalculé en conséquence.

Sur le plan fiscal :

• Pour l'IFI, la valeur à retenir reste celle du prix d'exécution au 1er janvier de chaque année, conformément au processus habituel, et non la valeur de reconstitution ou une autre référence ad hoc.

Conditions de sortie pendant la suspension

Malgré la suspension :

• Les sorties restent possibles, mais elles se font dans un cadre spécifique :
  • Valorisation à la valeur de réalisation.
  • Application éventuelle de frais de sortie.
• Les cessions se réalisent sur un marché secondaire organisé, avec confrontation des ordres d'achat et de vente, selon les modalités décrites dans la note d'information et en conformité avec l'article L. 214-93 du Code monétaire et financier.[3][7]

À noter : l'assureur Spirica ne se positionnera pas comme contrepartie sur ce marché secondaire, ce qui signifie que les assureurs ne joueront pas le rôle de " tampon de liquidité " durant cette phase.

Conséquences pour les associés : rester ou sortir ?

Pour les associés qui conservent leurs parts

Pour les investisseurs décidant de rester investis dans Primopierre :

• La suspension vise à préserver le patrimoine en évitant des ventes d'actifs dans de mauvaises conditions de marché.
• Les loyers perçus ne sont pas affectés par la seule mesure de suspension : ce sont les fondamentaux immobiliers (occupation, niveau de loyers, travaux) qui pilotent la distribution.
• La stratégie 2026-2028 (désendettement, occupation, travaux) a pour ambition de stabiliser puis d'améliorer la distribution dans la durée, une fois le choc de liquidité absorbé.

En contrepartie, les associés acceptent :

• une liquidité moins immédiate, fonction de la profondeur du marché secondaire ;
• une période de pilotage à moyen terme, où l'horizon d'investissement redevient clairement pluriannuel.

Pour les associés souhaitant sortir

Pour ceux qui souhaitent vendre leurs parts pendant la suspension :

• La sortie reste possible, mais :
  • elle se fait à un prix de marché, lié à la valeur de réalisation et aux conditions d'offre et de demande sur le marché secondaire ;
  • elle peut impliquer une décote par rapport au prix de souscription ancien, en particulier si la valeur de réalisation a été ajustée.
• Le délai de cession dépendra de la liquidité effective du marché secondaire et de la présence d'acheteurs.

Dans ce contexte, les associés sont confrontés à un arbitrage classique de gestion de crise : accepter une illiquidité temporaire en misant sur la stratégie de redressement, ou accepter une sortie à prix potentiellement inférieur à leurs attentes.

Conclusion

La suspension temporaire de la variabilité du capital de la SCPI Primopierre, décidée lors de l'AGE du 7 janvier 2026, est d'abord une réponse réglementaire et prudente à un excès de demandes de retrait – supérieur à 10 % du capital sur 12 mois – dans un marché de l'immobilier de bureaux en pleine recomposition.[2][3]

Mais au-delà du geste technique, cette mesure constitue le pivot de la stratégie 2026-2028 de Praemia REIM pour Primopierre : stabiliser le passif, éviter des cessions contraintes, désendetter la SCPI, remonter le taux d'occupation et investir dans la qualité des actifs pour les adapter aux nouveaux usages de bureau. Dans ce cadre, la suspension n'est pas une fin en soi, mais un outil de pilotage à moyen terme, conçu pour redonner de la visibilité aux associés et remettre la SCPI sur une trajectoire plus saine.

Pour les porteurs de parts, l'enjeu est désormais double : comprendre les effets pratiques (fermeture des souscriptions, nouveau cadre de valorisation, conditions de sortie) et apprécier, à l'aune de leur horizon de placement, dans quelle mesure ils souhaitent accompagner ce plan de redressement ou organiser leur sortie via le marché secondaire.