SCPI Primopierre 2025 : capital fixe, PGA à -5,11 % et enjeux de liquidité pour 2026

Un contexte difficile pour l'immobilier de bureaux

La SCPI Primopierre, gérée par Praemia REIM, a traversé une année 2025 marquée par une poursuite du recul des valeurs d'expertise, une dégradation du taux d'occupation financier et un passage en capital fixe. Dans un environnement toujours impacté par la crise immobilière et la transformation des usages du bureau, le secteur tertiaire reste sous pression, en particulier en Île-de-France.

Les valeurs d'expertise de Primopierre ont continué de baisser, avec une Performance Globale Annuelle (PGA) 2025 à -5,11 %, reflétant une forte dépréciation du patrimoine et une valeur de reconstitution à 91,95 € par part au 31 décembre 2025. Le prix de souscription reste fixé à 115 € depuis le 21 janvier 2025, après une révision de -8,73 % et un cumul de -44,7 % depuis 2023.

La SCPI, investie à plus de 97 % en bureaux, a subi l'impact d'une suroffre structurelle dans certaines zones géographiques. Le télétravail et l'évolution des attentes des entreprises ont conduit à une vacance accrue sur plusieurs actifs, avec un TOF tombé à environ 83 % en 2025.

Recentrage stratégique et cessions ciblées

Dans ce contexte, la stratégie de la SCPI Primopierre repose sur un recentrage autour des actifs les plus porteurs à long terme. Elle s'appuie notamment sur :

• Une politique de travaux sélective visant à adapter les actifs aux standards ESG et aux attentes des utilisateurs.
• Un plan de cession d'actifs obsolètes, amorcé dès 2024.

Les cessions ont permis de réduire l'endettement et de financer les travaux, tout en préparant la dotation d'un fonds de remboursement. La SCPI gère désormais un patrimoine de 67 immeubles pour environ 610 000 m², avec une capitalisation d'environ 2,2 milliards d'euros et près de 35 000 associés fin 2025.

Résultats financiers en baisse

Face à cette situation, les performances financières ont été revues à la baisse :

La distribution 2025 de 4,56 € par part, légèrement supérieure à la prévision de 4,40 €, représente une hausse modeste par rapport à 2024 (3,54 %) mais reste inférieure à la moyenne du marché estimée à 4,51 % par l'ASPIM. Cette performance s'explique par l'allocation des réserves financières (RAN) aux travaux et au désendettement, dans un contexte d'arbitrages et de vacances locatives persistants.

Occupation et patrimoine

Au 31 décembre 2025, la SCPI gérait environ 610 000 m² répartis sur 67 immeubles, principalement situés en région parisienne et à Paris. Le taux d'occupation financier (TOF) ressort à environ 83 %, en baisse durable, avec un taux d'occupation physique à 81,60 %. La commercialisation reste active malgré la pression.

Données clés fin 2025

Focus sur l'opération Ovalie

L'exemple du bâtiment Ovalie à Saint-Ouen (14 500 m²) illustre la stratégie de transformation des actifs : libéré en 2022, l'immeuble a fait l'objet d'une restructuration complète. Livré au second semestre 2024, il propose désormais des bureaux aux standards environnementaux élevés (Décret Tertiaire 2030), intégrant 1 000 m² d'espaces extérieurs et un rooftop. La commercialisation est en cours.

Liquidité : enjeu central pour 2026

Avec des demandes de retrait dépassant 10 % fin 2025, la SCPI fait face à une pression de liquidité extrême, aggravée par une liquidité interne quasi nulle. Le 7 janvier 2026, la variabilité du capital a été suspendue pour au moins deux ans, transformant Primopierre en SCPI à capital fixe. Les sorties réalistes passent désormais par le marché secondaire de gré à gré, avec un prix de part en forte baisse.

Objectifs 2026 : Consolidation et résilience

Pour l'année 2026, les priorités de gestion sont claires :

• Finaliser les travaux engagés sur les immeubles.
• Poursuivre le plan de cession des actifs non stratégiques.
• Réduire l'endettement, avec un effet de levier mesuré.
• Gérer les retraits via le fonds de remboursement et le marché secondaire.
• Améliorer le TOF avec un objectif de retour vers les 90 %.

Conclusion

En 2025, la SCPI Primopierre a poursuivi son adaptation à un marché de bureaux durablement fragilisé, avec une PGA négative à -5,11 % et un passage en capital fixe en janvier 2026. Si les baisses de valeur persistent, la stratégie de cession, combinée à une politique de travaux sélective, vise à restaurer l'équilibre financier et à repositionner le portefeuille sur des actifs durables.

Le recentrage engagé devra cependant s'accompagner d'un effort continu de gestion locative, d'un suivi strict des dépenses et d'une communication transparente sur la liquidité. Dans un environnement qui pourrait connaître une stabilisation progressive des taux, les mois à venir seront cruciaux pour mesurer la résilience de cette SCPI historique.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures

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