SCPI Primopierre 2025 : baisse des valeurs, capital fixe et stratégie

Un contexte difficile pour l'immobilier de bureaux

La SCPI Primopierre, gérée par Praemia REIM, a traversé une année 2025 toujours marquée par la baisse des valeurs d'expertise, la dégradation du taux d'occupation financier (TOF) et la poursuite de sa restructuration patrimoniale. Dans un marché de bureaux encore fragilisé, avec une forte pression sur l'Île-de-France et une vacance persistante, la SCPI a poursuivi son adaptation après une nouvelle correction de sa valeur de reconstitution et de son prix de part.

Les dernières données disponibles confirment une situation encore tendue. Au 31 décembre 2025, les valeurs d'expertise du patrimoine ressortaient en baisse de 10,32 % sur l'année, tandis que le taux d'occupation financier s'établissait à 81,6 %. Le prix de souscription est resté fixé à 115 € depuis sa baisse de 8,73 % intervenue le 21 janvier 2025, après plusieurs ajustements déjà observés depuis 2023.

La SCPI, très majoritairement exposée aux bureaux, continue de subir les effets d'une suroffre structurelle sur certains marchés tertiaires, en particulier en première et deuxième couronnes parisiennes. La montée du télétravail, la recherche d'immeubles plus récents et plus efficients, ainsi que la sélectivité accrue des entreprises ont contribué à maintenir la pression sur l'occupation. Au 31 mars 2026, le TOF ressortait encore à 80,8 %, soit un niveau toujours inférieur à l'objectif de long terme de la société de gestion.

Recentrage stratégique et cessions ciblées

Dans ce contexte, la stratégie de Primopierre repose sur un recentrage progressif autour des actifs les plus résilients et les mieux positionnés à long terme. Elle s'appuie notamment sur :

• Une politique de travaux sélective destinée à mettre certains immeubles aux standards environnementaux et d'usage attendus par les locataires.
• Un plan de cession d'actifs obsolètes ou moins stratégiques, poursuivi tout au long de 2025 et début 2026.

Ce mouvement d'arbitrage s'est notamment traduit par la cession de l'actif Hélios, situé à Lezennes, pour 21,16 millions d'euros le 14 janvier 2026. Ces opérations visent à réduire l'endettement, à financer les travaux prioritaires et à restaurer progressivement la qualité du portefeuille. La SCPI détenait fin 2025 un patrimoine composé d'environ 56 actifs, avec un taux d'occupation de 81,6 %.

Résultats financiers en baisse

Face à cette situation, les performances financières sont restées sous pression :

Occupation et patrimoine

Au 31 décembre 2025, Primopierre affichait un taux d'occupation financier (TOF) de 81,6 % et un portefeuille encore largement concentré sur les immeubles de bureaux situés en région parisienne et à Paris. En mars 2026, le TOF était encore mesuré à 80,8 %, ce qui montre que la commercialisation reste active mais que la reprise locative demeure lente.

Le patrimoine a par ailleurs connu une forte contraction de sa valorisation de marché. La capitalisation, qui s'élevait encore à 2,2 milliards d'euros dans les communications de fin 2025, a été ramenée à 936,2 millions d'euros au premier trimestre 2026, reflétant désormais le prix observé sur le marché secondaire après la suspension de la variabilité du capital.

Données clés fin 2025

Focus sur l'opération Ovalie

L'opération Ovalie à Saint-Ouen illustre la stratégie de transformation engagée par la SCPI. Libéré en 2022, l'immeuble a fait l'objet d'une restructuration complète et a été livré au second semestre 2024. Il propose désormais des bureaux avec des standards environnementaux renforcés, en ligne avec les objectifs du Décret Tertiaire à horizon 2030, avec environ 1 000 m² d'espaces extérieurs et un rooftop. La commercialisation reste en cours.

Liquidité : enjeu central pour 2026

La liquidité est devenue le sujet central de Primopierre. Fin 2025, les demandes de retrait dépassaient 10 %, tandis que la liquidité interne restait quasi nulle. Dans ce contexte, la suspension de la variabilité du capital a été approuvée le 7 janvier 2026, transformant la SCPI en véhicule à capital fixe pour une durée minimale de deux ans. Les premiers échanges sur le marché secondaire ont eu lieu le 26 mars 2026, avec 171 parts échangées. Les sorties passent désormais par le marché secondaire, dans un environnement de valorisation nettement dégradé.

Objectifs 2026 : Consolidation et résilience

Pour 2026, les priorités de gestion restent orientées vers la stabilisation du portefeuille et la préservation de la valeur long terme :

• Finaliser les travaux engagés sur les immeubles les plus stratégiques.
• Poursuivre les cessions d'actifs non essentiels.
• Réduire l'endettement avec un niveau de levier maîtrisé.
• Organiser la liquidité via le marché secondaire et, si nécessaire, le fonds de remboursement.
• Remonter progressivement le TOF vers un niveau plus soutenable.

Conclusion

En 2025, la SCPI Primopierre a poursuivi son adaptation à un marché de bureaux durablement fragilisé, avec une baisse annuelle des valeurs d'expertise de 10,32 %, un TOF retombé à 81,6 % fin 2025 et un passage en capital fixe acté en janvier 2026. Si la stratégie de cessions et de travaux vise à restaurer progressivement l'équilibre du portefeuille, la SCPI reste confrontée à une liquidité sous tension et à une valorisation encore fragile.

Le recentrage engagé devra s'accompagner d'un pilotage locatif rigoureux, d'une discipline stricte sur les dépenses et d'une communication claire sur les conditions de sortie. Dans un environnement de marché encore sélectif, les prochains mois seront déterminants pour mesurer la capacité de Primopierre à retrouver une trajectoire plus stable.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures